最近楼市出现了一些回暖的迹象，跟股市一样牵动着很多朋友的心。
比如，本周一开始，北上深传出集体下调增值税附加税，二手房交易成本相应下降；此外，全国房贷利率也不停地下降。据融360监测，2019年2月全国首套房贷款平均利率，环比下降了0.53%。
而昨天国家统计局刚发布的最新70城房价数据，似乎也印证了回暖的信号——四个一线城市结束了超过5个月的止涨状态。
是不是真的回暖，还要看楼市政策。两会刚开完，但两会期间住建部部长王蒙也明确表示，今年的政策取向就是，稳地价稳房价稳预期，防止大起大落。
一边是回暖信号，一边是强调稳字当先，那么，今年各地的楼市会怎么走，是普遍回暖，还是乍暖还冷、冷暖不均呢？
相信朋友们都关心自己所在的城市怎么样，今天菜鸡就用两个指标来看一看， 哪些城市可能会先回暖；更重要的是，哪些城市先别急着买，否则就上了鬼子当。
这两个为当地楼市把脉的指标，第一个大家可能比较陌生，叫做新房成交量偏离度；第二个大家很熟悉，就是房价收入比。
先来看新房成交量偏离度，虽然可能陌生，但很管用。它就像一支温度计，对了解某个地方当前楼市过热还是过冷很有效。
简单地说，这个指标就是看某年的新建住宅成交量规模，相对于过去若干年平均值的偏离程度。
在正常平稳市，偏离度数值较小，也就是成交量和之前年份相差不大；而 如果某地楼市一段时间内的成交量暴增，新房成交量偏离度暴涨，很可能就会透支未来若干年的市场需求。
这样一来，当地楼市要回暖，可能就需要更长的时间了。
据易居研究院最新的报告，2018年40城新建商品住宅成交量偏离度平均值为19%，其中一线城市偏离度为-30%，二线城市偏离度为16%，三线城市偏离度为56%。
显然，偏离度大的城市，主要集中在三四线城市，楼市回暖就会更晚。这个数据，其实也印证了菜鸡之前多篇文章的判断。
比如下面偏离度超过50%的11个城市，大家可就要当心了，先别急着下手——

数据来源：易居研究院2018年报告

上表第一列的 惠州、徐州、韶关、扬州等，偏离度接近或超过100% ，就是说过去一年的成交量，是过去8年平均值的2倍之多。随着全国整体市场降温、当地购买力的透支，这些城市的房价，仍面临较大的下行风险。
而相反的，最后一列负偏离度较高的城市如 厦门、北京、上海、成都、深圳、东莞、福州 等城市，过去一年成交量较往年减少较多，购房需求有一定压抑，回暖时间有可能会更早些。 在这些城市的有刚需或置换需求的，可以考虑入手了。
再来说说第二个指标，也是大家挺关心的房价收入比。
经常听县城的朋友抱怨，平均工资才3000块，房价却要8000一平去了，太贵，不合理！
事实上，按国际惯例对房价收入比的计算（公式=商品房住宅单价*100/（社会平均年收入*3））。这个例子里的房价收入比在7.4，相当于一个家庭工作七年半就能买套100平的房子。
虽然偏高了些，但还算正常。根据恒大研究院的统计，2018年全国房价收入比7.3。如果跟一线城市比起来，心理就更平衡了——这一数字高达20-30！
房价收入比如果上升过高，甩开了当地经济发展的步伐，必然会导致房产购买力的下降，影响后续楼市的回暖速度。