广州年末土拍迎来重要地块——天河员村绢麻厂地块，总价70.2亿，单价约5.1万/平，年底前正式出让，吸引多家房企关注。该地块分为两宗小地块，靠近地铁站和保利面粉厂项目。虽然定价略低于保利面粉厂，但仍受到市场关注。地块综合素质略逊于面粉厂，但地段、配套、江景、金融城西区新预期和豪宅税放开等因素使其成为有价值的地块。学校配套也对区域价值有所提升。
绢麻厂地块虽然难以复制面粉厂的盛况，但仍具有价值。地段、配套、江景等因素使其成为有价值的地块。市场定位偏向改善型住宅。
学校虽然不是豪宅的必需品，但有学校配套的区块协同发展更有可能。该配套因素也将影响地块价值。
广州年末土拍，又上一道硬菜！
天河地王面粉厂旁边的员村绢麻厂地块正式挂牌，
合计起拍总价70.2亿，单价约5.1万/平。
年底前，将会正式出让。
目前关注的房企，不在少数，包括保利、中海、越秀在内。
地块分为20和21两宗小地块。
其中，20地块更靠近员村地铁站站，起拍总价26.94亿，单价约5.07万/平，宗地面积15064.88平，计容建面53113.1平，容积率3.8。
21地块更靠近江边和保利面粉厂项目，起拍总价432792，
单价约5.1万/平，
宗地面积60748.4平，计容建面84650.3平，容积率3.1。
这个定价也算是给保利天河面粉厂，和珠实华润的金融城东区地块抬轿了。
要知道，面粉厂起拍价，也就是
50311元/平，甚至比如今的绢麻厂还低。
虽然没能成为广州地王，但面粉厂最终拍出了
33%的高溢价，楼面价去到6.7万/平，可能也给了市场信心。
这次挂牌的绢麻厂综合素质
略逊一筹，二线望江，受城中村影响更大...
当然，绢麻厂想要复制面粉厂的拍地盛况是有点难了，但也不会劝退开发商，起拍价拉高，
减少了
竞拍的溢价空间。
同时，也给板块定调，给之前拿地的几位大哥信心，“
起拍价，一视同仁，这地方就是值这么多钱。
”
即便是绢麻厂地块，拍不出那么高价，毕竟市场研判两者本来就有价差在，
对面粉厂的冲击，也不大。
两块地定位不同，客群有差异，一个是城市封面顶豪，要拉给CBD拉调性的项目。
绢麻厂的价格，不是背刺，这是抬轿。
1）地段摆在这，珠城东，隔壁就是地王面粉厂，把价值底限兜住了；
2）配套很强，旁边是员村地铁站，
自身还
配建小学；
3）二线江景，只是打不过面粉厂，但和珠城很多项目比起来，南向望江吸引力还是很大的，尤其是有价差的情况下，和面粉厂各有各卖点；
4）金融城西区新预期也在路上了，市规划局组织专家开会，讨论片区控规制定，周边景观还是有潜在想象空间。
5）超新规
产品，阳台占比可达25%，不计容的公共开放开间面积也可以达到10%，待遇仅次于面粉厂。
最近放开豪宅税后，也大大降低了豪宅业主置换新房的成本，一套1000万的房子，就能省个50万。
这也会刺激豪宅业主，向上置换的想法。
像金融城几个项目，也会因此受
益，面粉厂、绢麻厂、金融城东区地块也一样。
关于保利面粉厂项目，传出了很多产品信息，有一点可以肯定的是：主流户型，200-300
以上
。
当然，不排除有部分少量下探的改善面积，但是配合130%的使用率，也不是传统的户型来衡量。
面粉厂全盘或许户户望江，超前设计，国际范，是广州前所未见的产品，吸引全国富豪。
而珠实华润联合体的金融城东区地块，项目也是改善面积，阳台率或许可以做到25%，不过入市没这么快。未来，可能直面绢麻的竞争。
至
于刚刚挂牌的
绢麻厂，定位会偏改善了
，毕竟是四面环村，二线望江，要是和隔壁的面粉厂直面PK，会被摁在地上摩擦。
但绢麻厂配套更扎实，近5号线员村地铁站，自身配建学校，商业可以蹭珠城马场...
假设隔壁卖14万+，这里卖8、9万，是有竞争力的。
有面粉厂在前杀敌开路，绢麻厂有机会凭借价格在旁边跟着喝汤吃肉。
如果绢麻厂也是保利拿下，那么面粉厂确定性就更强了，尤其是学校这一块。
学校虽然不是豪宅的必需品，但有没有，和用不用，还是有区别的。
而且，周边保利也可以互为照应，一体性更强，协同发展。
