东南亚 | 泰铢强势升值，房子变相涨价，泰国询盘量却暴涨4倍

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今年以来，泰铢对美元升值逾6.03%，成为亚洲表现最好的货币 。截至7月1日，美元兑泰铢汇率创下6年来最高，为30.52泰铢兑1美元。明年首季将挑战兑美元破30大关。

（来源：曼谷邮报）

泰国经济是典型的出口导向型经济，其出口占GDP比重高达约70%。而本币升值会导致泰国商品对海外市场来说变得昂贵，从而不利于泰国出口和整体经济的发展。

尽管出口商们希望央行通过降息来抑制泰铢的升值势头，但目前看来泰国央行并无此意。

泰铢强势升值，也带来了一系列连锁反应。虽然出境旅游迎来热潮，出口和旅游业却“躺枪”了，在一定程度上也影响海外买家的购买力。

中国人除外。中国买家依然对投资泰国房产十分热衷。

如图，据居外网数据，泰国是最受欢迎的国家，其次是日本。

此外，今年第一季度中国买家在泰国的房地产购买询价比去年同期增长四倍。

为什么强势升值的泰铢，没能阻挡中国买家的蜂拥而至呢？

1 泰铢升值，汇率差让你“躺赢”

在过去，中国人心中兑泰铢汇率一直是1:5。

而如今，无论是去泰国购房、生活还是留学的朋友，都再也没有5这个汇率了。泰铢升值，看似购买力下降，对于已经有房的买家来说却有一个“汇率差”的受益。

假设在2016年初，全款买了一套30平米的曼谷公寓，均价10万泰铢/平，总价约300万泰铢。以三年前5.4的汇率，买下这一套公寓，换成人民币的话，需要55.6万元。

而现在，以4.5的汇率，就需要66.7万元了！也就是说，三年后，仅汇率变化你的房子就涨了（66.7-55.6）/55.6=19.9%。

也就是说，从2016年初到今天，仅汇率就升值了20%左右，而这还不包括曼谷房价的涨幅！

所以，那些几年前就入手泰国房产的投资人，大概率就是“躺赢”。不仅坐享房产升值，还获得了汇率差价的收益。现在上车或许还为时不晚。

2 泰国的吸引力仍在

泰国房产除了我们通常了解到的具有永久产权，无公摊面积，持有房产成本低，豪华精装修，周边配套设施完善等优势外，旅游业带来的房产增值和教育养老等行业的前景，也依然是重要的驱动因素。

（1）中流砥柱——旅游业

泰国是东南亚最受欢迎的旅游目的地之一，随着赴泰旅游热的升温，更多人开始考虑泰国买房置业。既享受优质的旅游环境，又能享受泰国的低房价高收益。

（随着赴泰旅游人数逐年上涨，为房产增值提供雄厚的人口基数优势）

人们去泰国旅游，已从纯粹的观光，过渡到休闲度假，不仅仅满足于走马观花的风景消费，而希望能有一个合适的居所，停下来享受生活，当地的生活成本低，幸福指数高更是大家所向往的重要原因。

（2） 刺激增长——教育和养老需求

泰国教育国际化程度很高，也被越来越多的国人所认可。最重要的是，中国的年轻一代，可以用低于国内的价格在泰国的大学学习之后，与欧美国际教育挂钩，继续在澳大利亚、美国或英国的研究生课程，性价比很高。

居外执行主席称 “曼谷和清迈是中国退休人员最受欢迎的城市。” 退休人员作为中国市场快速增长的一部分，在考虑海外退休时的四大因素是：负担能力，医疗保健，家庭和生活方式。

而这几方面，泰国大都能满足。在泰国，他们可以获得更先进的医疗服务，可以住在家人附近，可以享受泰国的天气，环境质量和生活方式，最重要的是可以负担得起。

据曼谷邮报消息

未来几年可能在泰国退休的中国人数可能是惊人的。到2030年，将有3.4亿中国60岁或以上的中国人，这是泰国目前人口的五倍多。多数中国人开始为40多岁和50多岁的退休人员进行规划和投资。

泰国则为50岁以上退休人员，提供为期12个月的养老签证。你只需在入境泰国之后，在泰国的银行账户存款80万泰铢以上(大约170,825人民币)。

3 泰国楼市趋势如何？

过去，泰国开发商常常于新加坡、香港以及台湾举行项目推介会，不过，很少有开发商前往中国大陆。如今，来自于中国内地的游客数量大幅度增长，购置泰国房产的买家数量渐多。中国买家已然成了泰国开发商所关注的重点对象。

在过去的三年里，中国大陆买家对泰国公寓投入了约100亿美元，推动了曼谷等主要城市的年度价格上涨20％。也是因为中国人的带动，曼谷楼市在2018年同时创下了地价和房价纪录。

最近一两年，泰国楼市呈现出四大趋势：

1. 旅游业火爆带来巨大潜在买房需求，但已经受到全球经济放缓的影响；

2. 买家开始适应新贷款政策，供应却仍然减少，预计曼谷楼市下半年迎来反弹；

3. 城市扩张对交通基建的需求，将大大刺激大曼谷地区的沿线地产；

4. 中国买家相对保守，常买的是租赁保证的概念，曼谷、清迈、芭提雅仍然是是最受欢迎的租赁担保地点。

（大曼谷地区未开发土地价格在2018年突飞猛进，来源：曼谷邮报）

今年第一季度，受到中美贸易战缓解以及贷款政策出台前的抢售影响，曼谷楼市延续了去年的辉煌。

根据高力国际的曼谷楼市2019Q2报告，第二季度新上市的共管公寓平均售价为148,365泰铢（约33100人民币），比第一季度上升了44.8%。尤其是位于核心交通线沿线，蓝色、绿色、橙色线附近的房产。

此外，据曼谷邮报报道，由于开发商放慢了在曼谷市中心的购买速度，在连续九个季度上涨后，大曼谷地区地价同比涨幅在今年第二季度放缓，从21.5%跌至8.8%。报道称，开发商开始更喜欢在地价还比较低廉的地区开发公寓，并且主要开发的都是低端公寓，因此对整体地价的刺激作用不大。

本地买家的缓慢增长，却对中国买家来说是个好年头。

中国买家往往喜欢豪华的配件和设施，即使他们不打算自己占用这个单位，这些都是保值的良好投资，尤其是位于公共交通站附近，靠近购物中心，办公室，学校，公园和其他娱乐场的项目。

对于中国买家而言，泰国楼市的优质房产永远是最有吸引力的，只要价格合理，他们仍愿意购买。 未来，泰国开发商表示，将通过提供物业管理和其他交易后续服务，能让海外买家们继续加持。

（曼谷共管公寓询价十年间翻番，来源：hipflat）

中国海外房产代理及销售商均表示，咨询泰国房产的中国人从未像现在这么多。这凸显了大环境和购房政策、开发商提供的房子好，再加上生活方式和投资前景等优势。

克里斯蒂国际房地产曼谷分公司的副总监Prem表示 “泰国永远不会失去吸引力。”

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