题记：“不管前面是地雷阵还是万丈深渊，我都将勇往直前，义无反顾，鞠躬尽瘁，死而后已。”——1998年3月，中华人民共和国国务院总理朱镕基
✦ 一、坠向深海的东方之珠
弹指一挥间，香港已经回归二十年了。撇开那些表面的荣光，我们谁也无法否认一个铁的事实：香港在日渐暗淡，虽然还没有令人绝望。
曾经的香港，是创造了经济奇迹的“亚洲四小龙”之一，以不及大陆千分之六的人口，万分之一大陆面积的弹丸之地，在回归当年（1997年），创造了相当于大陆近20%的GDP（见下图）。
但从此后，这个占比就开始一路不回头地下滑：到如今，香港GDP只占大陆GDP仅约2.8%，只是一个零头。
数据堪称触目惊心：这里有多少是此消的因素，有多少是彼长的因素？
分城市看，香港的衰落也是一目了然，令人唏嘘。回归那年，GDP只有香港23%的上海，12年后就一举超越香港，并将这个差距越拉越大（见下图）：
如果说上海有庞大的华东腹地做支撑，貌似还不那么可比，那同是华南经济腹地、仅一河之隔的深圳，则将香港这些年的衰落映衬得无比清晰。
深港两地仅一河之隔，当年的深圳只是个小渔村，而香港是国际金融中心，就像住对门的穷小子和富豪。香港回归时，深圳GDP相对于香港，几乎可以忽略不计。但自此以后，深圳凭着敢为人先勇于创新的精神快速崛起，打造了众多世界知名的高科技公司和创业公司，腾讯、华为已经是深圳的老名片了，现在还有源源不断的如华大基因、大疆无人机这种新的城市名片陆续冒出来。GDP上则已与香港相差无几，估计永不了两年，GDP超越香港，几乎是板上钉钉的事（见下图）：
曾经并驾齐驱，互有胜负的四小龙之一的新加坡，也开始将差距拉开，在过去近三十年时间里经济增速都压着香港：
最新的情况依然没有好转迹象。2016年香港实际生产总值，较上年仅增长1.9%，增幅比上年下滑0.4个百分点，连续4年持续下滑：
昔日那个创造经济神话的东方之珠，已明显风采不再。香港如同一个坠向黑暗深海的溺水者，抬起头，或许依然能看到海面穿透下来的光线，但却越来越黯淡、羸弱。
结论已再清晰不过：再不当机立断、大刀阔斧自我救赎，香港曾经的荣光，或许会成为一个永远的记忆，供人凭吊。
✦ 二、香港：到底因何而衰落？
回归20年来，香港每况愈下，到底是巧合，还是有必然？
多数人把香港的衰落，归结为内地改革开放后，香港地理优势的丧失，乃至此消彼长。
这个结论大致上，没有错。
过去香港凭借地理因素与历史因素的复合优势，抓住了中国从封闭变为开放的风口，为香港带来发展的红利。
改革开放时，香港是内地与国际社会打交道的窗口，是资本中介和贸易中介。但现在内地正在快速崛起，长三角、珠三角等经济圈越来越开放，海上贸易优势地理位置和资本对外窗口优势都在渐渐丧失，香港的中介角色已经大大弱化，而且是不可逆转的。这种状况，未来大概率只会更加恶化。
之所以说上述见解只是大致上没有错，是因为这个解释麻醉了所有人——这其中包括了香港人自身：既然是历史变迁导致自身地理优势的丧失，那能怎么办？又不是我们自己的错。
问题恰恰在于：真的只是环境变化的原因？香港人自己，真的没错？
此消彼长可以接受，不能接受的是：此消，缘何如此之快？换句话说，香港自身，跑得为何越来越慢？
无他：负重前行的原因。
公元732年，在高卢的法兰克王国与阿拉伯帝国之间，爆发了一场决定整个人类西方文明命运，并对人类历史产生了重大影响的战役：图尔战役。
战后，惨败而归的阿拉伯人从此再也没有能力对西方文明发动入侵。这直接保证了西方文明尤其是基督教文明的生存和发展：没有这场胜利，也就不可能有后世以古希腊文明为核心的改变世界命运的文艺复兴运动。
但非常有讽刺意义的是，阿拉伯人这场战役的失败，不是输在战斗力上，而是输在自己的贪婪上：他们一路劫掠（也算创造？）的财物辎重，装满了每一匹战马。这令阿拉伯轻骑兵以往横扫欧亚，战无不胜的秘诀，也是最大的优势——机动性，丧失殆尽。而当法兰克王国的一万五千名法兰克重装军队出现在六万穆斯林军队面前时，又没有一个阿拉伯骑兵愿意放弃到手的财物。
最后结果可想而知：阿拉伯远征军全线崩溃，数万人战死，统帅阿卜德.拉赫曼死于乱军之中。阿拉伯人一错再错，任由“财富”变成了自己负重的诅咒，把一场有足够先发优势、收获满满，几乎不可能失败的战役，硬生生最后变成了自己的坟墓
而现如今的香港，几乎就是当年阿拉伯人的翻版。区别只在于——阿拉伯人马背上负重的，是他们一路劫掠的财物。而香港人身上不堪负重的，则是他们特有的财务——价格高高在上的房子。
✦ 三、房价：香港难以承受之重
狭小的居住环境和高不可攀的房价，几乎是每一个香港普通人挥之不去的梦靥：
香港地处珠江口以东，北接深圳，西临澳门，由香港岛、九龙和新界三大部分组成，共有263个岛屿，下设湾仔、观塘、离岛等18个行政区划。香港陆地面积仅为1104平方公里，水域面积为1651平方公里。
以香港737万人计算，则每平方公里人口为6676人，初看起来，也就略高于国内人口密度前五的城市。
但是，香港实质发展区只有25%左右。按此计算，人口密度高达约2.7万人/平方公里，远超深圳，去过香港的人表示,这个数据才符合真实观感。
过去十年，香港的人均居住空间几乎毫无改善，仅从 159 平方呎略增加至 161 平方呎，居住面积亚洲垫底。至2016年底香港私人住宅存量约116万套，约平均7人挤在一套房屋。
即使居住环境是如此狭小逼仄，却需要付出高昂的代价。
根据香港差饷物业估价署的数据，以香港岛为例，回归后香港住宅市场在 1998 年至 2003 年陷入低迷期，房屋价格指数持续下降。但自2003年筑底后，保持持续上涨态势，就算是2008年全球经济危机期间也只是短暂回调，随后继续攀升。
租金也是多年水涨船高：
无恒产者无恒心，高房价带来的各种弊病，正在撕裂着香港社会，也在撕裂着香港和内地。
首先，背负高房价的有产者不敢消费，缺失了消费引擎的经济增长必然乏力。
有一部著名的《有房万事足》的纪录片，主要讲述香港人绞尽脑汁买房事迹，其中一个人为了“上车”买房，每天居然只花50港币。
根据国际房价负担能力报告的数据显示，2016年第三季度香港平均房价是本地家庭年平均收入的18.1倍，即一家人不吃不喝18年方能“上车”（买房）。房价高涨，年轻人置业越来越困难，社会贫富差距越来越大。2016年香港的基尼系数为0.539，超过了美国、新加坡、韩国等发达国家，位于世界发达经济体之首。
而在有限土地供应下，香港地产四大家族却在奇货可居中日益膨胀壮大，甚至有人著书《地产霸权》直言香港已经陷入地产党霸权，四大家族已全面扩展至公用事业及零售服务业领域，富可敌国，几乎掌控了香港方方面面的话语权和控制权。
高房价、高租金的另一恶果，则是导致社会创业成本居高不下，无人敢创业，无人敢投资，无人敢扩大再生产。所有的经济创造，都被高房价这档“税收”收归少数地产党食利阶层，经济活力从何而来？
年轻人看不到上车的希望，中年人背负高额房贷，老年人老无所养，外部面临着内地城市崛起竞争；内部资源被少数家族垄断，房价、地价堪比天高，企业营运成本与人居成本都畸高，社会阶层在分裂，产业空心化，这样的香港怎么可能发展得好？
一个社会最绝望之处就是年轻人早早就必须负重前行，却看不到未来的希望。当一个城市的年轻人的心死去，这个城市衰落是早晚的事。
✦ 四、失败的“丁丑变法”，失败的救赎
高高在上的房地产是香港不可承受之重，香港要自救，必须解决掉地产包袱——有识之士看到了这一点，也为此努力过。
这就是董建华的八万五计划——我称为香港“丁丑变法”，那一年刚好是农历丁丑年。
懂点最简单的经济学原理，就知道价格高是因为供不应求，核心在于供应不足。
下图是香港过去二十几年各类住宅落成量，可以看到自1997年以来，土地与房屋供应，都是断崖式下降的：
这直接导致房价（含租金）的一路不回头上涨：
回归后，首任特首董建华曾推出一个“八万五”计划，力图甩掉地产包袱：计划提出每年私人楼宇单位、居者有其屋单位和夹心阶层住房计划单位供应不少于八万五千个，希望十年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由六年半缩短至三年。
1997年之前住宅落成数量也就在3万左右，按计划几乎翻了近两倍——这是一个堪称颠覆式的计划。
今日回过头来看，是次“八万五”计划可以说是香港的“王安石变法”、“维新变法”。如果计划成功，香港居民得以广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，或许现在的香港竞争力将完全不一样。
可惜历史没有如果。
这次“变法”之所以失败，无他——动了权势者、“有产者”的奶酪。
首先动了“地产党”的奶酪，这个无需多言。其次则是动了港府的奶酪。
事实上，香港就是土地财政的开山鼻祖。
回归前，按照英国规定，殖民地土地为皇室所有，港英政府发明租地模式，只对外批售土地使用权，而不赋予长期或永久产权，主要收入来自卖地。
直至2016年度，政府财政收入中，地价收入占比为还高达22.3%，而其中印花税也主要来自土地相关，合计下来，房地产和土地相关收入占财政收入45%。
在回归之前，为了防止港英政府在香港回归前大肆卖地，圈钱走人，签订中英联合声明时限制了香港每年卖地数量。此时香港对房地产的需求因经济持续上扬而有增无减，但土地供应受限，地产屡创新高，香港的整体楼价在1994年1月至1997年10月的高峰期，三年零十个月之间上升了68%。
时间来到回归后，主权移交，卖地不受限制。但尝到甜头，且财政严重依赖房地产相关收入的特区政府，依旧维持了严控的供地节奏。
更重要的是，变法动了普通“有产（房）者”的奶酪——这如同公元732年的那场“图尔战役”，战斗经验丰富的阿拉伯主帅严令士兵丢弃财物，轻装作战。
但没有一个人听他的命令——哪怕知道最后会因此丧命。
香港楼价在1997年10月19日的最高峰后的一年间下跌了一半，其后在1999年反弹两成，但随著“八万五”时期所兴建的楼宇陆续落成，供给增多，再雪上加霜，非典肆虐香江，楼价在其后3年多再下跌超过四成，在2003年8月24日跌至谷底。在这五年零十个月，香港楼价下跌七成，许多人由百万“富翁”变为“负翁”，最后“八万五”计划遭到闷声发大财的所有“有产（房）者”的抵制。
生不逢时，加上用力过猛，最后“八万五”计划夭折——从那一刻起，香港的今天，其实就已经注定了。
✦ 五、要香港，还是要地产党？
其实现状非常清楚：外围环境导致的地理优势丧失，根本不可逆，也无法解决。香港自救的唯一路径，就在于解决身上的包袱——高涨的房价与租金，而高房价的命门就在于供应。其他经济改革，诸如提高税收、按揭比例都只是隔靴搔痒罢了。
香港与深圳不同，深圳是真没地，香港还有大量未建设土地。根据香港立法会官网的数据，香港已建设的土地占比仅为24%，除去运输等用地，住宅只占到7%，这一占比已经10年未改变（见下图）：
可以想象，加大供应，就意味着房价暂时的下跌，有产者和地产党将激烈反抗，但是哪有不触动既有利益者，一蹴而就的改革呢？
最关键的问题是：我们是要一个香港的未来，还是今朝有酒今朝醉，得过且过？
1998年，由于经过一轮投资热潮，高速信贷投放，实体经济产能严重过剩，国企大面积亏损，经济体内部出现严重的债务问题。时任总理朱镕基决定壮士断腕，坚定去杠杆出清。
采用行政手段清理过剩产能、兼并破产落后企业、下岗分流职工。据统计，1996-1998年，国有企业从11.38万家下降至6.5万家，减少幅度达到42%。1998年至1999年间，国有企业就业人数下降约2200万。
大量国企职工下岗失业带来的是各种社会问题，但朱镕基总理以“不管前面是地雷阵还是万丈深渊，我都将勇往直前，义无反顾，鞠躬尽瘁，死而后已”的决心，顶住压力，坚持经济出清，其魄力和胆量可见一斑——这换来了之后经济再次十多年的黄金增长。
以史为镜，可以知兴替，以人为镜，可以明得失。当年的中国是背负着沉重债务包袱，而现在香港是背负着沉重地产包袱，都要卸掉，才能走快、走远。
只是，新任的特首林郑月娥，有这个魄力和胆量吗？
✦ 尾声
说香港现在处在生死关头，或许言过其实——但留给香港的时间，真心不多了。
香港人是我见过的最吃苦耐劳、勤奋的人群，但是再勤奋，再吃苦耐劳，也不可能背负着沉重的包袱持续前行。
加速供地，卸下地产包袱，可能会丧失一些眼前的“短期财富”，但于香港、于香港人的下一代，却是刮骨疗伤的必须之举和自我救赎的唯一出路。
总得让香港的下一代，有个盼头？
