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即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文：
租售比10%的奇迹都市重庆！我们已亲身经历，还不快快跟上！（上篇）
作者：小面包，转自公号：季老湿和他的小伙伴们
重庆和成都这两座国家中心城市GDP双双突破了万亿，在承接大量东部沿海城市转移的制造业的这些年，其房地产市场并未真正成熟，直至2016年全面激活！本文为嘉宾9527和菠菜两位丑房改造的老法师，给大家带来最麻辣鲜香的案例。
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【9527】：今天的分享主题是《成渝两地的租赁市场分析与案例分享》，重点讲一讲两座城市租赁市场的特点，以及2017年我们在当地的改造案例。
重庆是四大直辖市之一，也是西南地区的物资集散地和长江上游最具活力的商贸中心。嘉陵江、涪江、渠江交汇于此，连续多年大规模的基建投入之下，虽是山城，水陆交通也算便利。
城市商业中心以解放碑为龙头、观音桥天街、沙坪坝三峡广场、杨家坪西城天街、南坪天福克拉广场等5大商圈。当地的餐饮是以川菜为主，渝派的川菜，比如重庆的火锅、口水鸡、酸菜鱼等等。
首先呈上重庆当地的改造案例：
江北区融景城澜岸/三房两厅两卫/145平米
开发商交付时是毛坯状态，却配了全屋地暖。
这套单元在长租市场的行情价格为：
毛坯房 人民币3000元/月
精装修 人民币4000-5000元/月
最早的设想是通过当地中介渠道寻长租客户，同时通过Airbnb上线民宿，以短租带动长租。最终经过市场的反馈，在民宿市场上的日租金，价格体系大致按照房间数来定价，每多一间卧室增加房费200-300元不等。所以这套房子的市场价大致在日租金400到600之间。理论上可以做到600，每个月的出租率达到25天左右。
所以我们得到的结论有两个：
1. 重庆当地长租公寓，精装修与毛坯房的溢价率不高（30%-50%）且租金绝对值很低。
2. 民宿短租市场的日租金400-600元，每月租金收入可达12000到15000之间。
这与一线城市北京、上海等非常不同。重庆当地长租和短租价格之间有非常明显的剪刀差。
短租的价格体系和上海价格体系十分接近。最主要打造出高颜值吸睛的产品，线上推广结合第三方渠道推广等等。经过我的观察：做民宿的最佳户型，应该是两房两厅，面积在80到100平米，性价比最高。三房140以上相对来说比较吃亏一点，按照理想状态，价格可以上600，但大户型相对来说标的价格比较高。为了提高出租率，三房需要降到两房的价格区间400到600元。
比如说融景城也好，南滨路也好，房产售价都在低的话可能在12000、13000，高的可能在15000、16000、17000左右，而短租价格上并没有体现出差距。
在接下来我发下一个案例，是成都一套案例，也是用来做民宿的。
刚才发的几张照片也是成都三房两厅两卫这套房子，这套房子毛坯房在长租价格是3千块左右，经过改造了以后用来出租，目前也在民宿短租运营当中。这套房子5月份到6月份基本上接近25天这样一个出租率。现在平均的价格也在500多到600多这个样子。它是位于成都，靠近宽窄巷子附近，这套是靠近景区的房子。
5月份的营业收入在13000多，6月份营业收入接近15000。经过我们的分析重庆也好，成都也好，两个城市总体来说氛围、人文、商业都比较接近。包括租赁市场一个价格、行情也是差不是很算。比如说套三的三房毛坯的价格在3千左右，带装修可能是在4千多一点，个别可能会更加高一点。但是它长租和短租之间一个剪刀差会非常明显。但是它的操作法和上海还是有点不一样。因为上海作为一线城市它的租金标的本身是比较高。即便它的溢价率没有那么高，但是它的绝对值，8千的房子可以租到13000，甚至14000这个样子，一年下来租金差可能达到6万乃至于7万，两年就可以收回成本。
但是重庆也好，成都也好，哪怕你的溢价率翻倍了，3千即便可以做到5千多，乃至6千也好，你一年租金差可能就在3万，或者3万多的样子，两年也就是6万，它的绝对值会比较小。只有通过这个短租运营，它长租和短租之间差价非常明显。因为短租价格基本上和上海价格做到同步，就是我刚才说的一样。
只有通过短租运营基本上价格可以做到和上海一样，同样的价格体系，就是200到300一间，乘以房间数，所以说它基本上是同步的。
另外在重庆相对来说，三房或者三房以上的户型相对来说会比较吃亏一点，最好的户型应该是在两房两厅的户型，面积在一百平方，在短租运营当中可能效果会更加好一点，因为三房户型偏大，如果用来整租总价相对来说会偏高一点，基本上三房不会住的太满。所以说两房会更加好一点。
我们通过市场调研，重庆当地基本上一房、两房、三房的价格分别在一千多，两千多到三千多这样，大户型的房子偏多一点，基本上是一百多个平方的三房。同时最早策略是打算以长租为主，以短租为辅，以短租带动长租。所以在中介渠道也在推广这两套房源，同时也在做短租运营的一些筹备工作，直到上个月的月底才陆陆续续逐步上线。
稍后会给大家看一下财务数据的统计报表，分别是三套房子，转化率分别在1.3，1.7，3这个样子。一个月的访问量都达到500，600多的样子。
截至到两天前的财务数据，民宿现在的租金流水已经达到33000，并且整个7月份还没有全部过完，仍然还有潜力在里面。预计这个月全部的数据跑完的话，应该在35000元到36000元这个样子。
接下来很多朋友可能会想，为什么是重庆，像这么一个城市，怎么会有那么高一个溢价？长租和短租之间是怎么样的关系？哪些城市适合做？哪些区域适合做？要符合什么样的条件才能做？肯定大家会有很多的想法，或者心里有一些疑问？
我是想这么说，在长租的领域，除了地段，还是地段，就是没有比地段更加的重要。就是说每个区域，每个环线，每个地段价格的层次会非常的分明。比如说是在上海的话，外环的价格和中环，同等条件的公寓价格完全不一样，在同一个城市价格还是非常分明的，价格层次会非常分明。但是在短租市场，在民宿运营过程当中，公寓房就是单间的平均价格在200到300这个区间之内，它同等条件价格几乎是一样，价格几乎是一样，在成都也好，在重庆也好，经过一个月的运营下来，一个月的测试，它的价格区间也是在200到300这个之间，这个价格体系。那么三房的整租价格在400到600之间波动。所以说它的价格水平其实和上海基本上是接近同步。你可能还会问，什么样的房子会比较适合做短租或者做民宿？我想说是这样的，有很多的因素，除了价格之外，价格只是众多因素之一，除了价格之外，比如说楼品好与坏，新房和老房之间也是有一些区别，包括有地铁，有交通枢纽一些房子，它也是有一些区别的。靠不靠近景区，或者有没有景观的房子，它之间还是有一些区别，包括品牌餐厅，房屋一些配套也好，包括一些租后的管理也好，等等都是有一些区别。但是这些和客户的体验，和租客的体验是不同的。但是它和价格，影响价格的机制没有直接的关系。就理论上来说，有地铁的房子或者楼层高，有电梯的一些房子，靠近景区的房子，它的客户体验会更好，但它并不影响这个价格体系。
我通过百度关键词的一些查询，不同城市之间，哪怕是同一个城市不同区域之间，它的热度，关键词儿的热度是不一样的。比如说北上广是短租，它的热门度是相当高。在一些二三线城市热度会低一点，但是它意味着什么？意味着一线城市需求量很大，同时它的竞争也会非常的大。也就是你的竞争房源也会比较多，需求量也会大。对重庆来说，相对重庆来说，乃至成都也好，它的关键词儿的热度相比较北上广它的热度只有上海一半，或者一半还不到。但是它的竞争对手也会比较少，市场的潜力就凸现出来，也就是说它更加有潜力。
还是举例上海，不同区域的长租价格层次非常的清晰，比如说外环以外的三房毛坯的价格可能在三四千，中环可能在六七千，在内环以内可能在七八千，就是改造之前的一些老装修的房子可能在七八千都是可能的。但是经过改造包装之后，短租的价格基本上都在同一个价格体系内，包括重庆也是一样的，重庆、成都一套毛坯的清水房大概市场长租价估计在三千多这个样子。但是长租的价格即便翻倍，估计你要翻倍的话，长租销售周期就会变得很长，即便翻倍的话也就六千，其实难度很高，需要花大量的时间和渠道去推广，销售的周期也会变得更加长。但是它短租的价格基本上是在同步的，同一个价格体系当中。
一些朋友也在问到，这个房子好不好租呢？也许你的价格能租到400到600，平均可以租到500的价格，房子会不会好租呢？是这样的，也有一些朋友跟我说，在上海一些热门，比如说上海热门一些地区，他们也可以做到这个价格，就是比较老一些装修，也可以做到这个价格，问我是否合理，但是我想说的一个是好卖，一个是卖好，他们之间并不一样。
也就是说在一些区域比较好的或者靠近景点，或者楼品比较好的小区，房子本身就好租，就已经体现在这个长租价格里面。换句话说你不用去推广，本身就可以租到长租的价格，比如说上万，但是你要做短租，好租吗？确实很好租。网络上的营销，登了盘以后，或者登陆第三方平台以后，它本身就好租，所以说它一挂牌，一旦上线了以后，在很短的时间内就被预定掉，它本身也好租。所以说它长短租之间的溢价空间，就是同等条件装修完了以后的长短租之间的价格，溢价空间本身也很小，但是它很好租。
但是反过来看，尤其是一些相对来说，比较偏远一些区域或者二线的城市，热门度相对来说比较低的一些城市，它做短租民宿的运营空间反而显得更大，上升的空间反而更大。所以最后得到一个结论就是什么样的房子好做？未必一定是江景房，未必一定要房子非常的好，楼品非常的行，这些都相对来说是一些次要的条件。只能起到一个锦上添花的作用。所以说总结出来取决于三点：
1.首先房子的颜值一定要足够，房间要足够的漂亮，它才容易带来流量，才会让你的房子变得好租。
2.第二是取决于线下运营，比如说外部的一些环境、条件也许你是改变不了，比如说你不是电梯房，也许你离景区比较远，也许交通还不是特别的方便，这些外部条件你是无法改变。但是你可以改变它的内部一些条件，配置要足够全，里面的标准要足够的高，各方面一定要更好一点，比长租的要求和配置要更好，这样才能最大限度留下客户。
3.第三点就是线上的推广，这个是非常有技巧的。其实我还总结了一些airbnb线上一些运营的推广经验。这个课程如果要单卖估计也要几千块，这是有一些诀窍的。也有一些朋友跟我说，你完全依赖于线上可不可行呢？你真的能租到那么高吗？我自己运营的结果就是都在25天以上，因为它当中有一个平衡点，就是价格和出租率之间一个平衡点，我们经常说到一个长租一个平衡点，长租一个平衡点在什么地方？是在价格和销售期之间一个平衡点。也就是说你既要把房子租的高，又要把房子租的快，当中肯定是有一个平衡点。就是说长租是这样的，理论来说，价格租的低一点，通常来说房租会租的更加快一点，或者价格租的越高，你的销售期等待的周期就会越长。
那么在短租市场里面也是一样的，它也有一个价格和满租率之间的一个关系，也有这么一个关系。那么经过我的测试，在重庆这边一套三房，装修完的一套房子，它的销售价格在400到600之间，600也能租掉，400也能租掉，你要租600的话，相对来说出租率略微低一点。如果你调到400多，这个出租率就会变得非常高。
篇幅有限今天就先跟大家分享到这里
下篇会跟大家分享一些具体数据👇
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正宗秒杀特价房:品质大盘来袭
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房四：蔚蓝时光1期，
超笋盘一套，市场价120万左右，此套仅99万（业主在外地，信息不对称）
蔚蓝时光1期位于南岸区与巴南区交界处，品质盘。
建面：134.7／套内106.6
户型：精装修3室2厅2卫
电梯：15楼/23楼
总价99万+7万（税费、佣金）
外地户口贷69万，首付30万
本地户口贷80万，首付19万
交通便利:坐3号线可直达机场，离八公里轻轨站400米
可读岔路口小学，离永辉超市1公里
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房六:和泓四季
九龙坡和泓四季，大社区，2013年建成，当时开盘价9000一平，业主全款购买，不算曾值部分和利息，亏本卖，现有一套面94平小三房清水，售价76万包干，重庆户口首付15万，贷款60万，外地户口或二套房贷款52万，首付23万，业主证在手！办手续方便，随时签约（外地客户房产税自理，中介费2W）
房七:建工锦绣华城
渝北区核心地段
面积：84平方，正规两室两厅
卖价：79万
本地客贷60左右，外地客贷50左右
客户佣金两万，税费自理
楼龄：2013年
楼层：33顶楼
电梯房，精装修，
交通：出入方便，小区大门外就是轻轨站三亚湾，明年2月开通，周边配套设施齐全
房八:聚丰江山天下
南岸区 南滨路 慈云寺背后新出次新一套建面102/84㎡ 仅售100万。本地首付22W左右，外地首付30W左右。中间楼层、朝中庭，小区：聚丰江山天下，紧邻重庆第五人民医院。离弹子石商圈非常近。到南滨路3分钟。到南坪商圈10分钟车程。小区均价11000/㎡。周边小区有阳光100国际新城，喜马拉雅。武夷滨江，东海长洲，东原1981，和泓南山道。周边交通轻轨环线（在建）：莲花村站，涂山站。上新街站（已开通）公交线路：304路;318路;320路;0321路;321路;323路;354路;376路(通往解放碑，弹子石，龙头寺，沙坪坝，李家沱等方向。）【配套】：中海国际、弹子石、十一中
商场：新世纪百货、永辉超市 、弹子石百货商场 医院：南岸区二院、五院、南岸区中医院、南岸区人民医院
银行：工商银行、农业银行、中国储蓄银行、建设银行、交通银行 小区周边配套：美食街、肯德基、乡村基、洋人街游乐场
小区内部配套：小区幼儿园、游泳池、羽毛球场、网球场、篮球场（外地客户房产税自理，中介费2W）友情提示：此房卖不过3天！
房九：浩博天庭，江北观音桥，黄金地段
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房十：江北嘴紫御江山
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A区11楼，总高30楼
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过户税费佣金等共6万
看房提前约-懂得来
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房十六: 中渝国滨城
渝北区加洲商圈新牌坊中渝国滨城，地铁口物业，周边配套设施完善，建面64平，售价90万，单价13000多，该楼盘目前市场价17000左右，旁边恒大加洲城开盘价18000，此房带租约2700每月，还有两年到期，重庆户口首套房首付24万，贷款66万，外地户口或二套房首付32万，贷款58万，税费自理（中介费2W）
