每一个睿智的灵魂
都置顶了「子木聊房」
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文丨子木
碧
桂园又塌了。这次塌的很彻底，6条人命！
能把房子盖出人命来的开发商，这几年少见。接二连三的，也独此一家。
至此，在塌方新闻连爆后的今天，碧桂园「高周转」的神话就此谢幕。一夜之间，几乎所有住着碧桂园房子的人都开始彻夜难眠。
因为大家心里都清楚，指不定哪天，现在躺的这
「五星级的家」
就活生生地变成了
「五星级的梦」
。
但有意思的是，碧桂园出事儿之后，整个地产圈子都是「欢呼雀跃」的。地产群里几乎都是弥漫着打趣碧桂园的调侃，颇有些讽刺。
于是我在群里问其他几个品牌房企的从业的朋友，
“碧桂园出事儿了，那你们感觉自家盖的房子的质量怎么样呢？”
“比他们强点儿吧，高周转下的房子能怎么样，大家都一样，差不多就行了！”
听到这个答案，不禁脊背发凉，这不是以五十步笑百步吗？
2018年，仿佛那些对房子质量有着「
卓越极致
」追求的开发商都销声匿迹了，转而迎来的是以碧桂园为龙头带领的整个行业对「
高周转、扩规模
」有着迷之追求的跟风浪潮。
三岁小孩儿都知道「熊掌和鱼不可皆得」的道理。高周转下岂能保证高质量？
然而他们只知道房子是图利的工具。而不知道，房子更多的是家庭的承载，是大部分人「安居立足，安身立命」的地方，有的甚至是用三代人的毕生心血换来的归属 。
老百姓要求的，其实从来都不高。
可惜大部分地产商还是在利益场上迷失了。
房地产生意是暴利。
至少往前推十年二十年，他说第二，就没有哪个行业敢说是第一。这其中也诞生了无数以此为生意的亿万富豪。
但是高收益一定是和高风险挂钩的，这是市场规则。
房企就是高风险行业，或者产品结构、城市结构判断失误，或者投资拿地稍微错过政策周期、踏错节奏，又或者过于激进，高杠杆、高负债。
种种问题都会导致在未来三五年里，面临资金链崩断破产的风险。
所以你会发现，街上动不动就会停着一个烂尾楼盘，有的好几年都盖不住。
但一般来说，楼盘烂尾了，最倒霉的应该是企业，是开发商自己，是开发商的股东。但是中国烂尾楼，最倒霉的不是开发商，不是银行，不是施工方，而是购房人。
在很多故事里，烂尾楼的开发商不仅不惨，相反那几十亿不见踪影的资金，往往都在他们身上人间蒸发了，烂尾楼的开发商有时候反而成了受益者，得益于我国目前的制度。
按照我国的法律规定，在房产证下来之前，购房人还不能被称为业主。所以一旦资金链条断裂，银行、施工方都会第一时间做出反应，而购房人只能是傻等、信访，还有找媒体…
当然在这诸多影响开发商发展的元素里面，政策周期是最为重要的。
踩对政策周期，房价来一轮暴涨，开发商一夜跃龙门比比皆是。
碧桂园就是很好的例子。
碧桂园从深耕大城市的远郊和小城市发家，但前几年一直被招保万金等老牌企业压制，无法翻身。
然而2015年迎来政策周期的开端。
2015年下半年，政府以去库存的名义先是拉起一二线城市的地价作为标杆，引发一二线城市的房地产价格爆发式增长。
等到一二线城市的房产价格涨得差不多了，政府再出手限购、限售来巩固、夯实房价。央行狂发PSL贷款给国开行，让其给市场放水，国开行猛发棚改贷款支持地方政府大拆迁。
热钱被挤出后来到了广大三四五线小城市。共同导致小城市房价暴涨实现涨价去库存。
俗话说近水楼台先得月，春江水暖鸭先知。
碧桂园、恒大中粮等企业摸准了政府思路，抓住天赐良机布局广大三四线城市，疯狂在三四线城市囤地开发，紧跟步调和地方政府合作捞钱。
踩对周期节奏的碧桂园自此崛起，2017年一飞冲天拿下全国销售第一的宝座。5500亿元的销售额震惊了一大批房产企业，让大家认识到三四线城市有如此的购买力。
然而碧桂园能猜得中开头，却根本无法猜中结尾。
因为房价上涨到哪个梯度该去限制连操盘者都无法预知。政策限令下达也是一夜之间的事情。
事实证明，供过于求的三四线打开捞金窗口期的时间是短暂的，更也是千载难逢的好机会。
那么如果给你面前放一座金矿，你会怎么做？
1.更多的挖，能挖多少挖多少。
2.提高效率，日夜不停地挖。
而这正是对应了碧桂园这几年的战略要求。
1.提高开盘价。
一般在三四线城市，碧桂园的开盘价会比周边盘高好几千，专门收割当地土豪版韭菜。但这也正好应了三四线群众的炫富心理。你敢开多少，我敢买多少。因为在这屁大点儿地方拥有一个五星级的家实在是身份的象征！两个字，「阔绰」！
2.全企业务必高周转，
并且一切步骤以军事化的节奏规范，为此还发明了一套高周转数字管理方法。
1夜搞出图纸（通宵），2天报建，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用！这个计算方法已经把时间压榨到每一分每一秒！
我还记得当时这个文件流出后，一个同济大学的土木工程教授跟我说：“天啊子木，如果这一套能行得通，我这么多年都特么白学了！这该毁了多少学生对建筑的认知？”
因为即使是再高周转，是无法违背科学的。
例如水泥凝结是需要时间的，普通砂浆正常需要8-10小时，为了高周转，没到8小时就开始干上一层，能不出事？
而在碧桂园面前，什么理性，什么科学，早都被野蛮吞噬干净了。所有人如果不想被开除，就得拼命干活。
别忘了我们的目标—「宇宙第一房企」！
还记得前段时间《2018上半年房企百强榜出榜》的时候，碧桂园以4000亿的销售业绩傲居榜首，业界迎来一片哗然。
按照这个趋势，碧桂园在2018年的销售金额突破万亿已不再是梦想。这在历史上也是绝无仅有的。
2018年上半年20强榜单
而以碧桂园为首代表的高周转派也将榜单上的排名洗了个底儿朝天，让之前领先的企业陷入重度焦虑中。
因为这几年的房地产行业，政府是看榜单出地的，银行是看榜单出贷款的，民众是看榜单买房的，榜单成了所有房企的命脉。
尤其是那些悬在排名30和50、100的企业更是慌乱。一旦被挤下排名，将意味着融不到钱，资金链断掉，之前打下的基业瞬间被其他竞争者分食掉。
这是一场
「强者恒强，弱者恒弱」
的大竞赛。所有房企都站在跑道上张牙舞爪，拼命向前跑，落在后面的不断被淘汰。
于是，几乎所有地产商都认为碧桂园模式是成功的，质量是什么东西？保命要紧，榜单背后的利益才是正途。
于是地产行业几乎都陷入了恶性竞争，这个恶性竞争不是对同行的不择手段，而是对消费者信任的吞噬和市场的亵渎。
前几天和几个地产朋友吃饭时，一个朋友讲。
“现在整个行业都是病态的了。前两年行情好的时候，大家为了竞争不堪人后，都在高效率运作。员工作息时间恨不得压榨完，客诉问题尽量用钱压，成本能省就省，追求的是结果而不是效果。
而今，行情大周期要结束了，政策又是去杠杆又是金融监管，银行只给前30名的企业放贷款。今年又是还债年，很多企业连保命的机会都没有。”
那，前两年赚的钱哪去了？
"买地呗！你看上半年中国就卖了2.7万亿的地，行情下行土地市场反而还更火爆了。企业都缺钱，穷的要死，还拼命拿地是不是不可思议？
因为现在拿地，不一定赚；但一直不拿地，肯定要死。
因为房地产公司是靠流动性维持经营，不是靠利润。
利润高固然好，但是丧失流动性，那坐吃山空，撑不了多久。
一个房地产项目，拿了地，办好前期手续，就可以到银行批几十上百亿贷款，还可以发企业债，上市公司可以增资，再融资。
后续供应商的货款可以拖，员工工资最多一个月一发，外包工程也是分批结算，支出的部分很少。那么大笔剩余低利率的资金拿在手上，干啥不能赚钱。
要是拿不到地，没法巧立名目向银行贷款，发企业债，上市公司也没法出利好，没法再融资，那才是没了接盘侠，真正的灭顶之灾。"
哑口无言。
地产行业变成这样，谁的锅还真说不上。但无论地产商过的好还是不好，最终老百姓肯定是要遭殃的。
房价涨，地产商坐地起价爱买不买；房价跌，地产商虚假宣传延期交房。
政府喊着出来捞金的时候，地产商都跑出来抢得头破血流；政府喊着让利于购房者的时候，地产商横眉冷对避而不谈。
尤其是限价令出台，地产商更是捂盘惜售，宁愿硬扛着高昂的资金利息也不愿意「贱卖」，实在不行就偷偷加上天价装修费，茶水费，车位费。
