专栏名称: 拆神
聊旧改和楼市
目录
相关文章推荐
有方空间  ·  总奖金达100万美元,2025豪瑞可持续建筑 ... ·  2 天前  
gooood谷德设计网  ·  MVRDV|Tripolis Park办公园 ·  4 天前  
广州房产  ·  广州市场的好货,快被扫光了! ·  3 天前  
gooood谷德设计网  ·  MU ... ·  6 天前  
观念研究院  ·  豪宅的下一代产品趋势,看成都阅天府2.0|产 ... ·  1 周前  
观念研究院  ·  豪宅的下一代产品趋势,看成都阅天府2.0|产 ... ·  1 周前  
51好读  ›  专栏  ›  拆神

猛!珠实联合体,超38亿出手金融城

拆神  · 公众号  · 建筑设计 房地产  · 2024-10-30 11:10

正文

天河,又给南沙刷“嘉年华”了。

这次的“榜一大哥”,是珠实联合体,刚刚以约16亿总价,拿下金融城东区AT091415地块

一共有四家企业:国企珠江实业、央企华润置地、广州城投、广州南沙交通投资集团有限公司。

当中,珠实是绝对控股的大股东。悄悄说下,以后操盘也会是珠实。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

项目地块体量8.16万方,容积率折合楼面价19672元/平。

但别急着喊便宜。

这块地,是带着使命来的。

加上22.4亿元的广州市重点工程(南沙全民文化综合体)配建成本,总价一共38亿+了,实际地价已达47116元/平

再算上18班小学、道路、绿地等,可售楼面价要到5.1万/平+。

随着地块的成交,广州终于等来了10月土地市场的首次开张,南沙体育馆第三批(也是最后一批)配建资金,也正式就位了。

从吉山仓一二期,到今天的金融城东区地块,广州联动央国企,借力天河卖地,在南沙一共砸下了80.4亿。

距离广州最南端超级地标落成日子,已经越来越近了。

说起来,去年5月底,南沙全面文化综合体工程还没官宣时,我们在二十一涌,看到的还是大片大片大片大片的水田。

一年多时间过去,“两馆一中心”主体结构已全面封顶,进入装饰装修阶段,预计明年年中竣工验收,迎接2025年全运会,速度没得说。

值得一提的是,这次拿地的主力珠江实业,并不是第一次参与到南沙“大工程”里,年初的吉山仓二期,珠实就是股东之一了。

这家国企,早有丰富的大型体育馆的建设经验,包括六运的“天体”,以及九运的“广体”等等。

现在,又轮到十五运的南沙体育馆了。

/

说回地块本身。

这块地,就在金融城东区,与起步区江源半岛仅一路之隔,位置核心;

其北临黄埔大道,南至临江大道,花城大道从内部穿过,西北侧是地铁四、五号线的换乘站车陂南站,交通便利;

并且,还有一个很大的加分点——南向江景

虽然不是一线临江,但现状基本无遮挡,视野开阔,比后排的商住地素质更好。

其实,地块年初就挂牌过一次,但后来终止出让了。

回炉之后,无论是条件,还是地价,都有了很大变化。

1)加量。

可建设用地面积,从1.6公顷+,调到了2.3公顷+,体量也从原来的7.7万方+,调整到了8.1万方+。

关系到项目的综合经济效应。

2)落学校。

上一次挂地,旁边的417地块还是绿地,后来调成中小学用地了,拟建设18班小学。

能弥补板块教育配套的不足。

3)捆绑南沙全民文化综合体。

相当于从非定向,变成了半定向。

相应的,地块起拍总价从42.3亿+,调整到了38.4亿+(含22.4亿配建成本),可售地价每平便宜了约3680元。

并且,没有其他企业入场“搅局”,0溢价成交,没进地价TOP10。

但拿地企业“赚”了吗?

未必。

付款节奏和交地时间是关键。

从出让合同来看,地块16亿地价,一半需要在1个月内支付,另一半1年内付清;

而22.4亿配建金,则是明年1-4分批给,每月5亿,一共20亿,剩余2.4亿等项目完成结算后支付。

但想争分夺秒缩短开发周期,拿地即开工,很难。

出让公告给出的交地期限,是1年内,猜测是为了土壤修复,毕竟前身是浪奇化工厂的一部分。 

换句话说,就是钱要正常付,但地还得等等才能到手开发,入市回血需要时间。

在房企普遍追求效率,追求快周转的当下,也就剩龙头国央企才有这种担当和魄力了。

/

虽然无法快速入市,但地块的成交依旧是好事,不仅是南沙,对于板块来说也是如此。

天河这几年虽然卖了不少地,但多集中在比较“边缘”的地段,尤其是东部、北部。

真正占据市中心核心地段的,能称为压箱底的,在此之前也就两宗,都在金融城西区。

一个是紧抱珠城大腿的员村一横路地块(保利华创·都荟天珺),均价9-14万/平;

一个是国庆前保利抢来的总价地王——117亿的南方面粉厂地块,可售地价就高达7.65万/平。

现在,也终于轮到金融城东区了。

1)城市界面改善,隔壁就是起步区的总部经济区;

2)整体呈东西向狭长型,江景面也广;

3)现有三个典型豪宅盘撑场,市场购买力经过验证,有认可度。

即合景臻溋名铸(商业+住宅)、珠光金融城壹号(商业)、广州鹏瑞1号(商业)。

国庆的时候,鹏瑞在9月底新政后,网签了2套700多的大平层,成交均价27万/平。

而珠光,金融城项目也很贵,之前停工一段时间,现在现场机器又开始施工了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而合景前段时间,英广也谈过相关的股权合作。‍‍‍‍

和这些项目相比,珠江实业联合体新地块在素质上,完全可以PK。‍‍‍‍‍‍

一方面,地块更靠近核心区,周边也基本明牌了,确定性更高。

近年来,整个金融城东区卖出的10宗商地,大部分都在地块旁边,进驻的企业,包括中建四局,酷狗&腾讯音乐、尚品宅配、澳门银行等。

这里是珠金琶核心区,与琶洲、珠江新城很近,又有地铁+学校+江景加持,配套要素集全。‍‍‍‍‍

而且,临江大道金融城隧道,即珠城到金融城方向,已经开通了,珠城外溢会明显。

加上车陂南隧道,几分钟就到琶洲了。

对于周边的改善群体,珠金琶高净值人士来说,这里还是值得关注的。

另一方面,地块还能打教育牌。

对于豪宅项目来说,学校虽然不是必需品,但有没有,区别还是很大的,也关系到将来进入二手市场的流通性。

珠江实业操盘,学校牌子应该不会差,这个可以期待下。‍‍

景观上,优势也很明显,对岸就是琶洲保利天悦,城市地标界面。

户型上,新规户型,空间使用率更大,使用率不会低于100%。

这是金融城东首个产品新规,产品力和直接碾压对面的江源半岛三条街,领先一个版本。

而且容积率4.83,也不算特别高,虽然不是一线望江,但地段能打,是可以做改善类的豪宅,安全度高。

比如120/142/156,几个面积段,实用率100%,相当于传统的140平户型起步。

或者,部分面积也可以下探到100起步,相当于现在市面的120平旧户型。‍‍‍‍‍

而东区更靠近江景,5.1万的可售楼面地价,要8-9万才能保本。

千万预算起步,不着急买房的同学,可以关注下。

不过,地块要12个月内才能交地,项目不能拿地即开工,想要等的同学,真得等一年半载才可能亮相。‍‍

当然,如果你等不及收楼时间,以及书包刚性需求,又离不开金融城的,可以关注下隔壁的珠实城投天河壹品。

这边地价5.1万,而天河壹品约96平南向,总价630万起。

这个价格还是挺能打的。

这两年,金融城已经进入供应大年,中西东齐发力,一路之隔的起步区的007地块,面粉厂旁的绢麻厂地块,甚至,还有小号面粉厂出来也说不准。

要从红海市场里拼杀出来,还得下不少功夫。

最后,大家觉得,这块地将来会做顶豪与在售项目正面硬刚,还是做个改善豪宅主打差异化竞争?

可以评论区留言,或者金融城买房有什么疑问,或者想看朋友圈爆料的同学可以扫码私聊。‍‍‍

-推荐阅读-


【楼市爆!大境二期11月加推,140断货王杀到


【市场】含金量最高的地铁,要来了?


【咨询】哇靠,现在300-400万可以横着走


【观点】擦!200-300万带学区,能选的居然这么多