寻找北京的“国际湖区”

在中央别墅区的北区，花4个亿建一座20万㎡的公园，再开凿一个2.2万㎡的湖泊，若是告诉你，这不是政府的绿化工程，而是一个项目的“任性”举动，你会疯狂为他打call，还是会冷静地想一想【这不是一笔小钱，难道拿地做项目，不需要再精打细算，考虑成本和高溢价？】。

这个项目叫尚峯壹號，你会不会为它捏一把汗?如果站在顺义区政府的角度，在北京既缺水又缺地的情况下，这么做是否是节地的行为？土地效益能最大化？另外，人工造湖，怎么评估生态的影响？从结果来看，尚峯壹號乐在其中，政府高度默许，两家琴瑟相合，背后的玄机究竟是什么？

△维多利亚湖实景图

实地看盘时，与置业顾问聊天，他很神秘的告诉我：“这里未来会是北京的【国际湖区】”。

提起国际湖区，一直是一个争议不休的话题。地产大哥知道的竞争者有雁栖湖和青龙湖，前者承办过国际会议，后者则主打国际生态湖区概念。

如果尚峯壹號挖湖，真的是为了争夺【国际湖区】的头衔，那么，被尚峯壹號取名【维多利亚湖】的这座人工湖，怎么PK掉自然生态的雁西湖和青龙湖？有没有练就不能被超越的上乘神功？另外，【国际湖区】的光环，凭什么会成为众人眼中的香饽饽？

有太多的谜题需要解开，地产大哥试着从城市大规划的角度，来揭秘尚峯壹號的小心思：

“国际湖区”是真需求，还是伪命题？

北京新总规发布后，关于国际化，演化出很多的段子。比如说，前段时间国际货币基金组织某位领导说，十年后国际货币基金组织总部要搬到北京，后来又辟谣。无风不起浪，随着中国走到世界舞台的中央，类似联合国总部、洛桑会不会在北京扎根？

我们知道，世界上的名人政要，虽各自有不同的居住喜好，但都遵循着一个叫做【亲水价值递增】的理论：表现为从海岸到淡水、从江河到湖泊递增的价值线。比如，海岸豪宅，多为中上层或明星；淡水区的层次高一个台阶；而湖泊价值最高，比如华盛顿湖、日内瓦湖。

△山环水抱的华盛顿湖

显然，随总部迁移的名人，有潜在的国际湖区需求，那我们要不要提前规划这样的社区？

对于北京的建设，新总规中提到了【国际交往中心】和【国际一流的和谐宜居之都】。虽没有明确提出要规划“国际湖区”，但国际商务区有了、国际使馆区有了、东四环国际居住区也被各方默认，如果要成为真正的现代化国际化大都市，是不是也不能缺了“中央湖区”。

如果是真需求，那再深入探究一下，北京极度缺水，用人工开挖造“国际湖区”，是否会把“真需求”变成了“伪命题”？查阅城市规划的相关资料发现，一个城市如何才能漂亮，我们责怪一个城市不好看的时候，我们都会说这样一句话：“这个城市的建筑风格不行”。真的是因为建筑？

其实不是，很多美丽的城市，比如杭州，我们事实上很难记住，究竟哪一栋建筑是其最美丽的建筑，我们能记住的就是那座不是建筑的伟大建筑-西湖。有了这座人工开挖的美丽水体，不管什么建筑放在她面前，都会在绿树掩映与湖水倒影中显的格外漂亮。

△有着一池三山盛景的杭州西湖

为什么湖水会影响我们的感官？辛弃疾在一首词中说：“我看青山多妩媚，料青山见我应如是”。有了这种“看与被看”的关系，一个城市的美才能为人所知。再比如，被老百姓称为“鸟巢、鸟蛋、鸟腿”的三座著名建筑，如果请你来回答对哪座建筑印象最深，你会怎么选？

有机构调查发现，多数人会说是鸟蛋，其次是鸟巢，最后是鸟腿，为什么呢？因为国家大剧院是一个整体设计，面向长安街尺度巨大的水景，为这个建筑迎来一个很好的展示面，因此成为游人们最乐意留影的地方。因此，按这个城市景观水体规划的逻辑，北京的确需要一个让北京成为一座美丽城市的国际湖区。

北京的【国际湖区】在哪？

在寻找【国际湖区】之前，需要提炼国际通用版的【国际湖区元素】。地产大哥对标国际最著名的几大湖区发现，他们的形成，都有共同的规律。这些国际湖区，除了有优雅的环境、富裕的人群外，无一例外都在国际化程度最高城市的临核心区域。就好比中央别墅区与CBD的关系。

地产大哥还发现，几乎所有的国际湖区，都有一个老牌的富人区，沿着城市的河流或是海岸线分布。而且最吸引人的当属【自然格局和交通】，比如，华盛顿湖所在的西雅图，是一个被山水环抱的城市，华盛顿首都机场、西雅图塔科马国际机场，更是全美最繁忙的机场。

△国际湖区不可缺少的空中引擎

也就是说，国际湖区的重要元素是【国际级城市核心区】、【国际机场】、【风水格局】。对北京这种无海可望的内陆城市，如果非要寻找【国际湖区】，按照国际湖区的元素和中国的风水意识，临近近郊河流的老炮富人区的位置，最有可能生长出【国际湖区】。

北京城区一共有四大水系，其中城区有两条，分别是永定河引水渠和京密引水渠，近郊有一套是温榆河，远郊有一条是潮白河。但这四条河中，长年有水的天然水系仅一条，就是温榆河。永定河引水渠基本是西部山区的泄洪水渠，但因近年北京缺水严重，半年基本处于干涸。

潮白河因上游水库的修建，基本常年干旱。而城区的京密饮水渠，基本是一条人工运河，先期用于护城河之水源，后来沦为北京城区的生活用水及下水通道。但因流经城区被高楼和各式各样的公建设施所包围，基本失去了自然水系的原意。所以，城郊温榆河显得特别宝贵。

△温榆河生态走廊规划图

正是在这条北京近郊独一无二的温榆河上游段，形成了北京的富人区-中央别墅区，也因为这条带状的亲水河岸不仅是天成的，而沿岸景观美不胜收，近几年更是自然地形成了京城诸多著名的别墅区板块，比如孙河板块、赵全营镇板块。

大胆推测一下，孙河板块已经被各大开发商分食，不可能形成湖区。而尚峯壹號在赵全营镇板块开挖的【维多利亚湖】，则满足了国际湖区的两大要素。临近富人区，靠近CBD。另外，总规中提到，支撑北京国际化的枢纽，是两个超大型机场，其中一个就是国际级首都机场。

集齐了【国际湖区】三张王牌的【维多利亚湖】，无疑是当之无愧的【北京国际湖区】。或许有人会问，拥有自然生态的雁栖湖和青龙湖会善罢甘休吗？

△美丽的维多利亚湖

我们来分析一下，北京新总规中提到了雁栖湖，但定位是【国际交往中心】，是作为重大外事外交活动的主要承载地，从位置上看，离北京的城市核心区较远。而青龙湖所在的南城丰台，人口相对密集，整体规划为文化产业集群，国际化氛围不够，上位国际湖区的竞争力自然弱了很多。

地产大哥还发现，顺义区作为首都功能的承接地和新功能的承载区，未来将建设成为滨水、生态、国际、宜居的现代化国际新城。很难说，是政府促成了尚峯壹號开挖出一个【国际湖区】，还是尚峯壹號提前把准了北京国际化的脉搏。

△暮色中的维多利亚湖

这一切背后的玄机，或许比揣摩出的更加精彩，但有一点可以肯定，【国际湖区】对于迈向国际化的北京，对于宜居的北京，对于美丽之都的北京，对于缺水的北京，绝对是一个稀缺资源。换句话说，处于中央别墅区北区核心区域的尚峯壹號，注定是少数人才能享有的【未来之屋】。