旧文重发系列
一些基础财务函数
#2370
基础知识
一）
月供pmt
等额本息月供应该是多少。
网络上立刻有无数无数人，打开所谓的“搜房网房贷计算器”。
你这样小白，一辈子没有出息。
月供的正确方式，应该是打开Excel。
输入： pmt (利率，期数，金额)
其中，第一个参数“利率”，指的是月利率。
一般是4.9% * 90% / 12
第二个参数，“期数”。
-
如果贷款十年，就输120
-
贷款二十年，输入240
-
贷款三十年，输入360
最后一个是贷款金额。
举例来说，贷款100W元，月供：
=pmt( 4.9%*90%/12,360,1000000)
=5013.52
元
一般而言，我们有一个“速算数”。
-
30
年期是5
-
20
年期是6.2
-
10
年期是10
好比有人说，他月供2W。
那我们立刻可以推算出。他的贷款是400W。
因为每10000元月供50元，所以2W对应的就是400W。
同样道理，如果你从银行贷一笔350W的“抵押贷款”出来。
则你的月供就是1.1%
38000
元左右。
还有人问，“那么等额本金应该如何计算”。
对不起，我们不和傻瓜说话。
二）
实际支付利息
不管你用的是哪一种贷款方案。实际支付利息是不变的。
取出你的对账单，用“贷款剩余金额”乘以“当前利率”即可。
例如这个例子中：
581869.58 * 3.43% / 12 = 1663.18
元。完全符合。
三）
加权利率
假设一个人名下有很多笔贷款。则你应该列一个如下图般的表格；
|
金额
|
利率
|
月利息
|
|
按揭贷款
|
581870
|
3.43%
|
1663.18
|
|
抵押贷款
|
3500000
|
5.88%
|
17150
|
|
信用卡
|
200000
|
4.20%
|
700
|
|
个人借款
|
300000
|
12%
|
3000
|
|
4581870
|
5.9%
|
22513.18
|
可见，他为了458W资金成本，每个月支付了22513元利息。
因此我们可以算出他的“加权资金成本”。
22513.18 * 12 / 4581870 = 5.90%
四）
总月供
总月供和总利息不是一回事。一般来说，月供要比利息高一倍都不止。
其中一半是利息，一半是本金。
对于月供，借银行大家一般是没有歧义的。直接用PMT计算即可。
信用卡融资，我们默认为不还本的。
私人借款，介于不还本和还本之间。老同学的私房钱一般是永续债。
如上表。私人借款我们默认为12个月后减少一半。
|
金额
|
利率
|
月息
|
月供
|
|
按揭贷款
|
581870
|
3.43%
|
1663.18
|
¥3036.47
|
|
抵押贷款
|
3500000
|
5.88%
|
17150
|
¥38,646
|
|
信用卡
|
200000
|
4.20%
|
700
|
700
|
|
个人借款
|
300000
|
12%
|
3000
|
15500
|
|
4581870
|
5.90%
|
22513.18
|
¥57,883
|
可见，每月要筹措资金57883，其中22513是利息，三万多是本金。
五）
平均贷款年限
知道了“平均利率”“总月供”，才可以计算“平均贷款年限”。
公式是：NPER (利率，月供，借款金额)
如上例，他的“平均贷款年限”是 NPER(5.9%/12，57883，4581870)
答案是100.5个月。
八年半多点。
也就是这个人的财务结构。
和借你一笔458W，67个月，5.9%的利率，等额本息贷款。
二者是完全等价的。
基本上每一个多军，都应该算一下自己的“平均借款利率”，“总月供”。
然后再算算自己的“平均借款年限”。
这是一个很重要的数字。如果不出意外，绝大多数的（6套以上）多军，该数字都应该在“8年”附近。
而且这个数字，还在以每年“-1”的速度。在飞快递减。
也就是说我们的贷款是高度“劣质化”的。
这个数字越高越好。借银行千难万难。
六）
月供的难题
我们整天被月供折磨得死去活来。
虽然《
长线负债率
》，多军的负债率普遍不超过25%
可即使如此低的负债率，依然压迫得我们喘不过气来。
每个月的大还款日，都是一剧鬼故事。
其核心原因，并不是我们借得太多。
而是还款年限太短。
我一直渴望中国能推出西方国家类似的“合并账户借款”。
从2004年开始做这个梦，做了十几年，反而遥遥无期。
所谓“合并账户借款”。是指银行给你一个借款户口。
然后他把你“
所有债务
”合并起来。
无论是银行房贷，消费抵押，信用卡，甚至个人借款。都合并起来。
银行给你批一笔3000W元的总贷款。
其用途非常之明确，就是给你“清贷款”。
直接划拨，打帐到你指定的贷款账户，把你街数卡数全部清掉。
整合成一笔3000W元的整数，借款三十年，八折利率。每个月付一次按揭。
这样的贷款，名义上没有任何变化。
但实质却是天差地远。
他其实是把你一篮子“劣质化”的贷款。整合成了一笔“30年八折”的优质按揭贷。
对于这样的金融产品，简直做梦也要流口水。
此类的产品，在香港市场早已烂大街。天天电视轰炸“AE邦民财富”。
可是国内就是没有。
等了十几年，越发遥遥无期。
七）
还清贷款
你需要多少年才可以彻底还清贷款？
把NPER中的“月供”，再加一点。譬如再加二万、三万你的“工薪收入”。
例如NPER（5.9%/12，57883+30000，4581870）= 60.4
这样你只需要五年时间，就可以彻底还清债务。
你可以自己尝试一下，在NPER函数中，通过输入
NPER
（利率，总月供，总负债）
NPER
（利率，总月供+20000，总负债）
NPER
（利率，总月供+50000，总负债）
来享受一下“早日还清”的幻想。
当然，真正的多军，都是追求NPER显示结果：FALSE的。呵呵
八）
短期债务比例
信用卡和私人借款属于“短期借款”。
短期借款比例越低越好。如本例中是10.9%
一般要低于10%
高于20%会出问题。
你要尽量用“中长期银行贷款”替换掉短期借款。
优化债务结构。
并降低融资成本。一般每年“融资成本”降低0.5%是老派多军追求的目标。
九）
自住房比例和空置房比例
RT
小学二年级数学题。
十）
IRR
IRR
是算“不确定现金流的回报率”。
好比有一笔投资，第一个月赚2W，第二个月亏3W，第三个月赚4W，第四个月亏5W………
IRR
最好的用处是：“算保险费”。
揭穿保险公司的条款，非常有用。
例如水库论坛上有一篇《新华人寿 金彩一生》的保险分析文章。
人生三大关键，教育，工作，养老，全都给你想到了。你看，是不是一张保单保一生。
而这样的保险产品呢。我们用IRR拉一下，回报大概是4.88%
IRR
的用法如下：
|
现金入
|
现金出
|
总计
|
|
第0年
|
2.61
|
|
2.61
|
|
第1年
|
2.61
|
|
2.61
|
|
第2年
|
2.61
|
|
2.61
|
|
第3年
|
2.61
|
|
2.61
|
|
第4年
|
2.61
|
|
2.61
|
|
第5年
|
2.61
|
|
2.61
|
|
第6年
|
2.61
|
|
2.61
|
|
第7年
|
2.61
|
|
2.61
|
|
第8年
|
2.61
|
|
2.61
|
|
第9年
|
2.61
|
|
2.61
|
|
第10年
|
|
|
0
|
|
第11年
|
|
|
0
|
|
第12年
|
|
|
0
|
|
第13年
|
|
|
0
|
|
第14年
|
|
|
0
|
|
第15年
|
|
|
0
|
|
第16年
|
|
|
0
|
|
第17年
|
|
|
0
|
|
第18年
|
|
-3
|
-3
|
|
第19年
|
|
-3
|
-3
|
|
第20年
|
|
-3
|
-3
|
|
第21年
|
|
-3
|
-3
|
|
第22年
|
|
|
0
|
|
第23年
|
|
|
0
|
|
第24年
|
|
|
0
|
|
第25年
|
|
|
0
|
|
第26年
|
|
|
0
|
|
第27年
|
|
|
0
|
|
第28年
|
|
-15
|
-15
|
|
第29年
|
|
|
0
|
|
第30年
|
|
|
0
|
|
第31年
|
|
|
0
|
|
第32年
|
|
|
0
|
|
第33年
|
|
|
0
|
|
第34年
|
|
|
0
|
|
第35年
|
|
|
0
|
|
第36年
|
|
|
0
|
|
第37年
|
|
|
0
|
|
第38年
|
|
|
0
|
|
第39年
|
|
|
0
|
|
第40年
|
|
-20
|
-20
|
|
第41年
|
|
|
0
|
|
第42年
|
|
|
0
|
|
第43年
|
|
|
0
|
|
第44年
|
|
|
0
|
|
第45年
|
|
|
0
|
|
第46年
|
|
|
0
|
|
第47年
|
|
|
0
|
|
第48年
|
|
|
0
|
|
第49年
|
