因为虽然珑誉、外滩东岸、海上和集、悦尚海等项目都在路上，该项目是合生在上海首个缦云作品，总建面约80万㎡，是杨浦滨江一线的超级综合体，更是杨浦滨江风貌带上的全新街区，集合多业态于一体。未来将建设合生汇商业广场、高端住宅、风貌别墅、五星级酒店、办公写字楼等诸多业态。
其住宅部分由3栋高层精装住宅组成，15-25层，共121户。户型为建筑面积约150/190/225/245㎡3-4房，是目前上海在售新房中罕见的，从尺度上能满足“真豪宅”的项目。此外，项目的规格也较高，确实也是按照豪宅标准打造。铝板外立面+约3.3m层高+约3000㎡的私享会所+每栋楼下设置泛会所的配置，在当前新盘中凤毛麟角。这就是前不久引起过轰动的联动价21万/㎡平凉地块。由于其1.4的低容积率+限高12m（局部15m），未来大概率是打造低密墅类产品。并且项目没有最低套数限制，因此有机会打造纯粹大尺度豪宅社区。该地块（图中的6街坊）西南侧约500m，就是风波不断的八埭头项目。但实际上，整个杨浦滨江还有约113万㎡豪宅用地待出让！这些宅地与平凉地块一样，容积率在1.4以内，联动价应该也会参考21W水准假设套均面积按照180㎡估算，能够提供约1666套墅类产品这113万㎡潜在滨江豪宅地块分别分布在平凉路、大桥、定海路3个街道，距离黄浦江都在1.2km以内。虽然目前整个片区正处于腾笼换鸟的前期阶段，但是待整个杨浦滨江规划落地后，这里将成为比肩北外滩、陆家嘴的钻石地段。
杨浦滨江南段范围新增规划住宅地块容积率分布由于有不少历史保护建筑的原因，平凉路街道未来的滨江豪宅，几乎都是低密产品。地块规划容积率绝大部分都在1.2-1.4左右，大概率以叠加别墅为主。算上不久前，平凉的宅地，潜在住宅供应还有约30万㎡，以历史风貌街坊为主。不过比较可惜的是，平凉路街道的天花板——八埭头综合体项目，至今还只有3栋孤零零的住宅楼尚未收尾，距离完工至今仍遥遥无期，大大拖累了人们对于杨浦滨江的预期。大桥街道预计新增豪宅供应也接近30万㎡，不过不同于平凉路街道，这里只有约一半是容积率1.4以下的低密地块。不过其余的宅地容积率也不算很高，绝大部分也都在1.8以内，舒适度较高。在杨浦滨江的3个街道中，大桥街道目前看来商办能级更高，将成为未来杨浦滨江天际线的最高点。除了新增滨江豪宅之外，还规划有商业近30万㎡，办公体约130万㎡。上文提到的合生缦云项目就位于定海路街道，是整个板块内最重要的综合体之一。未来定海路街道的滨江豪宅供应将达到约65万㎡，在杨浦滨江3个街道中体量最大，但同时整体容积率水平是3个街道中最高的，基本都在2.0以上，以高层产品为主。参考联动价21万和杨浦城投分别拿下的平凉路街道地块（前者容积率1.4，后者容积率1.6），未来杨浦滨江：假如杨浦滨江3个街道的二手房，都是2020年房龄的小区，那么理论上的行情价大致将是下图水平：洋房、小高层理论行情价多在15万/㎡+1）洋房、小高层产品预计倒挂率在8折左右，具备一定性价比；2）墅类产品一般价格是洋房、小高层的1.4倍左右，那么以此来看，墅类产品基本没有倒挂，就是以行情价出售。还有更多新盘讨论群等你加入
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