上半年200家房企破产不奇怪，未来会有“大象”倒下

文｜邓浩志

今年上半年200多家房企破产没有什么值得吃惊的，因为和2014年2000多家房企倒闭的历史相比，在数量上相比是小巫见大巫。但今明两年可能会倒下一些规模房企，这可能是之前从来没有出现过的。

就目前大家在公开媒体所知的情况，新X因为老板私德问题，已经全面卖家当了。倒，只是个时间问题，但大家要知道这可是全国销售量排第8的房企。另外在持续卖项目的还有规模房企TH，还有几家中型房企。 这些企业只有两个结果： 卖大部分家当后缩小规模求存。或者全部卖光，最后离开地产。 所以今明两年倒下“大象”或者几头“狼”可能已是板上钉钉的事。

除了上述卖项目的若干房企外，还有最近爆出的停止拿地的，降价销售回笼资金的房企。这种情况的企业数量更多，而且随着市场低迷的持续，这个群体会继续增加。前几年市场好，以闽系房企为首的一批房企在业内异军突起，以几何级数增长，而这里肯定是高发的雷区。高周转企业一出现周转不灵，本来不是问题的问题都会找上门来。

2014年倒下2000家房企，没有一家是规模房企，今年上半年倒下了200家，但倒下的这些连中型房企都算不上，只是小微房企，甚至是一批空壳企业。而今明两年，或许会倒下几头“大象”。

房企生存新逻辑：收并购项目不如招拍挂拿地，拿地开发不如品牌输出代建代售，品牌输出不如布局旧改。

自从新税改，收并购项目是越来越算不过账，前期买入的土地是便宜，但地主要加却不低，还有巨额的土增税，土地使用年限打折，各种历史遗留问题等等。既然开发已经到了几乎无利可图的境地，既然只是为了稳住公司团队，都是算不过账的项目，举牌拿块干净的地开发算了，只少省心！

现在的行情，10个项目，能6个赚，4个亏就已经不错了，但事实上未来可能连这个都没有。既然这样，还不如轻资产模式，品牌输出，代建代销。虽然收入可能少点，但又不用真金白银投入，又控制了财务风险，还能增加企业面上的销售额，何乐而不为？

以前，高速扩张的房企从来不屑参加“旧改”，甚至鄙视这类房企的磨磨唧唧。的确，一个项目下来要个10年8年，而且还有不少没有修成正果的就死在了路上。但现在旧改越来越“香”了。首先是投入不大，风险可控，没结果损失也有限，不像其他拿地方式，搞不好，每卖一平方都要亏好几千，天天不停割肉的感觉。其次收益较高，各种限制条件控制了地价，地拿下来，赚钱已经是确定的事情了，多少而已。最后是政府的动作也在加快，特别是一线城市，已经没多少新地了，只能加速推动旧改，所以旧改的等待周期也在逐步缩短。

现在融资难度在不断提升，融资成本也在不断提高，房地产行业盈利水平在不断下滑。过去高周转打天下的模式已经发展到了顶峰，虽然不能说不再适用，但也不在好使了，而且是越来越不好使。下一阶段将是楼市的大冬天，稳健发展的房企反而更有过冬的本钱，他们的磨磨唧唧反而有可能是救命稻草。

（本文图片来自网络）

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