置顶：点击上方蓝字“观点”，欢迎关注并置顶，即可快速获取房地产新鲜深度资讯。
“我做的事情都很难！没有传统的道路，就是自己不断地摸索、总结。”说这句话的时候，刘爱明脸上挂着笑容。
编者按：8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
“跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。
不断探索、不断创新，观点地产新媒体特别推出“2017博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 一间不宽敞的办公室，巨大根雕茶台横跨中央，窗台下摆放一张木桩椅，手执一杯香茗的刘爱明将茶杯一放，从木桩椅上站起身。
“这些都是我和杨主席（杨国强）一起探讨的产业规划，这个部分对接城市功能，这一块是孵化器，这是研发中心，这边是成规模的龙头企业区……”
几张潼湖科技小镇的规划图取代了那杯仍冒热气的香茶，刘爱明拿图纸高兴地向大家介绍。
按照刘爱明所说，和碧桂园合作打造的潼湖科技小镇或将成为中城新产业第一个出炉的重资产产业项目。
谈及此，刘爱明总是面露笑容，不难看出他的欣喜，以及心中饱含着的创业热情。
2015年6月26日，中城新产业于深圳成立，刘爱明正式开启创业人生，时至今日已过两年。两年间，刘爱明通过中城新产业持续探索产业地产，而与碧桂园合作惠州潼湖科技小镇，应该算得上是他创业史的重要台阶。
不同于介绍潼湖科技小镇的兴奋，谈论起创业以来的两年时光时，刘爱明显得平静许多，尽管创业之中有喜有难，他却说：“倒也没觉得那么惊心动魄。”
回想创业之日，刘爱明于微博所写的那句话：“（创业）需要的更多不是激情，而是冷静和执着。”这两年来，他一直努力在践行。
刘爱明的兴奋
刘爱明爱好登山、马拉松，他形容自己是“不安分的人”，总想接受新的挑战，感受冲锋的快意，于工作中，似乎也如此。
2015年6月成立中城新产业之前，刘爱明曾以职业经理人身份依次于中海、万科、协信履职。20多年的职业旅程里，他的能力显现令业界对其多有赞赏。至今广为流传的一件事是，刘爱明在协信发生意外事件时，发挥带头作用维持了公司的良好运行。
因此，很多人认为，对于刘爱明来说，“职业经理人”不失为一个好的选择。但是在2015年，刘爱明还是辞职，选择创业。
刘爱明曾在接受观点地产新媒体采访时形容，中海和万科是“有清晰台阶的山”，自己要做的只是按照台阶往上走；协信是“一座没有台阶的野山”，每一步需要自己去判断。
按此来看，如今刘爱明于产业地产的创业则是“一座从未被人发掘的高山”，前路需要自己开辟。
但刘爱明是乐于此中，他曾在接受采访时说“（创业）越来越有激情”，喜欢并愿意探索产业，并发现它很精彩。在接受观点地产新媒体采访时，他也多次显现对于创业的热情。
“我做的事情都很难！没有传统的道路，就是自己不断地摸索、总结。”说这句话的时候，刘爱明脸上挂着笑容。
他乐意与旁人分享自己创业的成果，谈到中城新产业的具体项目时，他会放下手中的茶杯，以手机图片或实际图纸展示项目。
两个月以前，中城新产业与碧桂园合作的惠州潼湖科技小镇动工建设，谈及这一项目，刘爱明甚至亮出与碧桂园主席杨国强一同探讨过的产业规划图纸，并一一作介绍。
“我们的产业规划已经不是只停留在理论阶段了，都已经在实践了！地拿了，图纸画了，都在干了！”
“你看，这是碧桂园项目里第一期规划，这个是影响力中心，这一块是孵化器，我们自己做创新工场，这片是研发中心的集群，这个是教育机构，创新服务区，转型区，成规模的龙头企业区，巩固区，研发制造区……技术、资金、人才全在这里！”
介绍过程中，刘爱明眼里闪现欣喜，一瞬间甚至变身“推销人员”：“我这里有技术，有好的企业，有牛人，有信息，你做生意不到我这儿来，去哪儿？杨老板就说了，在这里喝咖啡都要比深圳好。”
刘爱明透露，和碧桂园合作的潼湖科技小镇可能会成为中城新产业第一个出炉的重资产产业项目。此前，刘爱明曾预计，中城新产业自主开发运营的深圳坪山医疗器械产业项目会是他们第一个出来的重资产项目，完工预计在明年年底。但碧桂园的动作很快，潼湖科技小镇已经开工，或许会赶在坪山项目之前完工。
谈及此，刘爱明不住感叹：“碧桂园动作实在太快了，我也承诺碧桂园，明年年底之前一定要把这120几万平米全部装满，杨主席为了给大家信心，第一期就要全开，全开肯定要全装满，楼空着那不是丢人吗？”
“创业并非惊心动魄”
不同于介绍潼湖科技小镇的兴奋，谈论起创业以来的两年时光，刘爱明却显得平静许多，他说：“倒也没觉得那么惊心动魄，可能和我的性格有关，选择了产业地产这个方向，然后就在这个方向深挖。”
中城新产业定位为中小型企业提供技术、资金、人才、市场等服务，他多次坦言，这条创业之路其实很难，没有先行者，只能自己不断摸索与总结，“我经常说，我们内部就是时间、总结出理论，时间、总结出理论……”
对于创业路途中所会遇到的困境，刘爱选择较为冷静、理性地看待。评论万科宝万之争时，刘爱明就说：“企业经营中肯定会碰到这样那样的事儿，每一次折腾，你都跃过去，对自己就是一个超越，一次提升。”
即便对创业一腔热情，在为中城新产业定战略时，刘爱明也保持着足够的冷静和把握，用他自己的话来说，是“实打实”。
比如，他不崇尚“烧钱模式”，认为公司“第一天就要赚钱”。
“我的观点可能很多人不同意，我觉得烧钱模式只会令少有的幸运儿成功，运用烧钱模式的企业都是失败的多，成功的少。因为不太符合逻辑，只有你的父母会这样，做三年也不挣钱还接着给你钱。这种模式，可能只适合某一类行业，比如互联网。所以，对于我们来说，第一天就要赚钱。”在冷静之中，他也足够执着：“当你想的是第一年就必须盈利，那就一定有办法。哪怕是勉强不行，第二年也会盈利。”
秉持着这样的想法，刘爱明不会勉强自己看得太远，他说在创业中他还是属于“边走边看”型，中城新产业如今已有的轻资产项目就是刘爱明“边走边看”下做的决定。
按照刘爱明的设想，最开始创立中城新产业时，其战略里并未包含轻资产，直到2016年10月中城新产业才开始下决心做轻资产。
“产业技术、资金、人才、市场，换一个纬度说，就是整合一个产业链，形成产业生态，但在做的过程中我就碰到一个问题，只有5万、10万平米的园区怎么叫产业生态？没有足够的空间谈产业，不是虚的吗？”
刘爱明说，10万平米做产业让他觉得很尴尬，认识到规模的重要性后，他下决心于宝安做一百万平米的轻资产。他介绍，目前中城新产业在深圳宝安已经有40万平米的轻资产项目，于今年年底还将于宝安继续拿100万平米轻资产项目，均为经营智能制造。
在重资产方面，中城新产业也继续选择“大规模”，刘爱明透露，以碧桂园潼湖科技小镇合作作为起点，未来中城新产业在重资产方面可能主要寻求合作方式；此外，因自行开发建设速度太慢，刘爱明还计划收购兼并别人已建成的项目。
介绍这些战略时，刘爱明已不再兴奋，这让人回想起，2015年6月，刘爱明在正式创业之日于微博中写道：“几乎所有的极限运动战略上都可以藐视，但战术上要重视，其需要的更多不是激情，而是冷静和执着，就像马拉松，平静地完成，成就是非凡的。”
他将创业比喻为他最爱的极限运动，但似乎也始终提醒自己“创业需要的更多不是激情，而是冷静和执着”。
以下为观点地产新媒体对中城新产业控股（深圳）有限公司董事长刘爱明先生的专访实录：
观点地产新媒体：创业已经两年了，您有什么感想？
刘爱明：其实自己倒也没觉得那么惊心动魄，可能和我的性格有关。选择了产业地产这个方向，然后就在这个方向深挖。
虽然是产业地产，但我觉得真正重心在产业，地产是一种盈利方式，核心还是产业。
我经常用商业地产来举例，商业地产的标杆万象城、恒隆、大悦城等，这一类公司的核心就是怎么把商场经营好，也是地产，但跟买地盖房子不同，重点是把商场经营好，围绕着商场经营去展开。
这个路说起来简单，但是在中国，真正搞商业地产，沉迷于把商场怎么经营好、招商好、运营好的人其实并不多，因为这个路不是特别好走，经营之路是一个软性的东西，坦白说是比较难，真正做得好的也不多。
产业也是这样，我想要实打实的，把一个产业空间经营好，这个空间也许是园区，也许是小镇，也许只是几万平米。实打实地去做，怎么经营好，怎么把人吸引过来，不是靠政策优惠、税收优惠，因为这都不是自己的东西。真正将人吸引过来的是，能够提供实打实的、别人最需要的服务，并且以此来盈利。
再举例商业地产，商场经营好就是通过收租金来盈利，当然盈利中会包括长远的增值，中间可能还有运营服务方面的收入，但是不管怎么样那都是次要的，不是主要的盈利。
今早，一个股东到我这也说我的模式是实打实的，没有投机取巧的成分，经营一个餐馆就是把菜炒好，别的都是在其次。
观点地产新媒体：您刚才说这条路说起来简单但有一定难度，这两年您有没有觉得很难？
刘爱明：这当然是比较难的事儿。
此前没人做，我也没做过，就是自己在不断地摸索、总结。所以我经常说，我们内部就是时间、总结出理论，时间、总结出理论。
但成果还不错，客户比较认同我，因为能给客户提供同样服务的公司太少了，特别是中小型的客户，说形象些他们就是眼泪汪汪，因为没有人关注他们。外界只关注那些从高处摔下来的人，中间的中小型客户则不被受到关注。
所以我们才将客户定位为中小型企业，有一定科技含量的企业。这些企业在生意上需要很多服务，比如技术服务。中小型企业没有能力去获取技术，社会上也没有更多的公共技术服务平台，就是这么个局面。
我把技术拉到深圳来，再运行国际技术专业中心。到6月份为止，我们做了两个研究院，一个是北斗研究院，就是北斗产业互联网研究院，已经挂牌了；还有一个是和清华大学研究生院共建的智能制造设计室，都是公共技术服务平台。自己做，同时也整合别的资源打造技术服务体系，技术服务平台，给中小企业提供技术服务。
当然，技术服务仅仅是一个方面，还有资金。我们现在也在探讨成立基金，跟前海基金等机构都有合作，想从资金上帮助客户。
人才方面，许多智能制造的企业需要算法工程师，但是对中小企业来说，找不到、也用不起，因为规模不够大。这样我们就给他们提供算法工程师的服务，整合资源来提供这种服务。
另外，在市场方面，为中小型企业拓展新的市场。我们现在就有一个尝试，尝试将高科技行业和房地产结合起来，是不是有结合的余地呢？
现在的房地产，住宅产品也好，商办也好，产业空间也好，科技含量还不够，或说性能不够。房子只是遮风避雨，没有别的性能，现在把它跟很多高科技结合起来，其实就是物联网的产品，智能制造的产品，北斗研究院的可以展现出这样的产品，但如何找到应用场景，我们现在正在找切合点，为这两波根本不认识的人（搞高科技的和房地产），根本就不接触的人，两个世界的人找到结合点。以此帮助产业企业寻求新的市场，用技术满足房地产场景化的需求。
观点地产新媒体：给企业提供一个新的市场，听起来挺难的。
刘爱明：是很难，我干的事儿都很难。
公共技术服务平台的事情也没人干，除了政府在做，没有一个企业来投资。关于“市场”也是这样，北斗研究院如何和房地产结合起来？物联网如何和房地产结合起来？我们就在研究这个事情，跟碧桂园合作的小镇里也都在进行尝试。
我理解是，因为我的客户缺乏这个市场，这能够帮助他做生意，这就是客户的痛点需求。
观点地产新媒体：您创业两年了，团队现在有多大？
刘爱明：差不多有100人，但我内部其实一直强调我们是部落式的企业，比如说建设板块未来会独立出来，不是我们的子公司，而是参股公司，彼此独立，双方的大股东不一样。
这个部落，除了建造、设计部分，还可能会有运营及物业管理，其实就是把整个产业链分成几块，整个部落最核心的还是产业。
设计院目前的业务比较好，上次问过设计院的大股东，他的原话是“活接不过来”，因为研究产业研究得比较透。目前都会选择性地和大客户合作，跟至少是前20的开发商合作。
观点地产新媒体：中城新产业这边的情况怎么样？
刘爱明：中城新产业大概有20个项目，重资产有10个，轻资产有10个。现在运营的更多是轻资产，所谓的轻资产就是租赁经营，直接租来经营。
轻资产方面在宝安已经有40万平米，计划年底在宝安继续拿100万平米，都是经营智能制造。以后可能还会选择一个区域做物联网，未来北京，上海，深圳三地联动起来。
观点地产新媒体：所以是轻资产先行？
刘爱明：原来的战略里其实是没有轻资产的，后面慢慢探讨出来。轻资产真正下决心做是在去年10月份，到现在也就半年多的时间。
刚才说的产业技术、资金、人才、市场，换一个纬度说，就是整合一个产业链，形成产业生态，在做的过程中我就碰到一个问题，只有5万、10万平米的园区怎么叫产业生态？没有足够的空间谈产业，不是虚的吗？
举个例子，搞技术、成立研究院都是需要费用的，研究院本身很难赚钱，这是公认的，如果没有足够的资源来支撑，如何承担这些费用？如果没有足够的空间，这就不现实。
后来我想明白了，就下决心在宝安做上一百万平米，全是轻资产。这几个园区没有定位，都是智能制造。
另外，现在我们还想在北京并购别人建成的项目，因为自己建太慢了，盖起来得三四年时间，运营就是五年以后的事情了，时间太久。
深圳、上海，北京里，最快的重资产项目估计明年才竣工，在坪山，是医疗器械类的。
观点地产新媒体：您刚刚提及的北京、上海已经有落地的项目了吗？
刘爱明：上海有已经签约的，还在落地的过程中；北京有一个项目落地中，一个项目交易中。真正落地北上深都不会那么快，比较复杂，规模最大在10来万平米，但10万平米做产业，其实很尴尬。
所以我们现在有一个清晰的认识，以碧桂园潼湖项目合作作为起点，未来可能在重资产方面寻求合作方式。
和碧桂园合作这一块，已经签约在合作的产业群，首期开工就有25万平米，总共是100万平米。100万平米里包含物联网的人才中心、影响力中心、孵化器、工程中心、教育机构、培训机构等，形成一个物联网的生态，这样的生态会慢慢长大，像森林一样具备长大的条件。
碧桂园动作很快，组织能力较强，我们的重资产里落地最快的反而可能是碧桂园这个合作项目，因为已经开工了。
我也承诺碧桂园，明年年底之前一定要把这120万平米全部装满，杨主席为了给大家信心，将第一期70多万平米全部盖了出来，要全开就肯定要全装满，没有信心装满开了干什么？楼空着那不是丢人吗？
除了碧桂园，现在我们也希望和其他大的开发商做特色小镇，做大的产业集群，其实现在在深圳也有一些项目在接触。
观点地产新媒体：现在小镇的概念比较热的，您怎么看？会不会担心小镇也出现过热的现象？
刘爱明：小镇的重点还是前面的两个字，什么小镇？这里可能核心已经不是盖房子，是运营。比如科技小镇，要做什么科技？科技和小镇怎么结合？如何运营？谈完这些，最终才谈到财务上能不能成立，财务上不能成立也不行，但财务成立的前提是产业怎么运营，而非变相建个房子，卖完了就行。
至于过热，在中国所有的事儿往往都是这种状态，大家都上，但这当中会有人反思，有这么多的人来反思其实是一个好事儿。而且，小镇的“过热”也还是有基础的，需要大规模，需要大体量，而它的难处在于运营。
房地产到了下半场，运营的路是非走不可。上半场，房地产的本质是卖，下半场就是一个“营”字。
以后的市场也没有那么多东西可卖，深圳、上海、北京已是存量市场，深圳现在只能靠拆房和填海来增量。上海和北京还算是有点地，但还能再卖多少年呢？未来只要想做大生意，卖就不可能成为主要的模式。
观点地产新媒体：现在粤港澳大湾区的概念很火，很多企业跑来这里做产业，对中城新产业来说是不是意味着机会？
刘爱明：是的，粤港澳大湾区的中心肯定是深圳，我们当时在这做产业就是这个意思。以农民来举例，上半场的做法是找高粱地种高粱，下半场就是找一片肥沃的土地撒种深圳、广州这一带土壤都好，钱、人、信息全覆盖，别看房价贵，效益高。
观点地产新媒体：您定城市的时候没有把广州列进去。
刘爱明：北京、上海、深圳都做不过来，我没有那么远大的志向。这三个城市做好已经够了。现在深圳做得比较多，北京、上海才开始，今年下半年会花比较多的精力在北京、上海，前两年重心还是在深圳市场。
观点地产新媒体：未来的盈利来源就是租金跟增值服务这两块？
刘爱明：主要是，但未来也不排除有别的，现在要探讨探讨，产业链的垂直服务做得好其实也赚钱，我们现在已经在讨论，大家很兴奋，觉得未来这一块赚的钱不一定比房地产少。
观点地产新媒体：预计这一块未来也会成为主要的盈利来源吗？
刘爱明：边走边看，坦白说我看不了那么远，但以现在的认识，未来这一块也很难成为主要的来源。租金可能还是主流，然后是物业增值，服务。
围绕着产业链提供垂直的服务，我们现在的探讨还是找到了一些点。
观点地产新媒体：现在中城新产业已经盈利了吗？
刘爱明：当然是盈利了，不盈利怎么活？我的观点可能很多人不同意，我觉得烧钱模式只会令少有的幸运儿成功，运用烧钱模式的企业都是失败的多，成功的少。
因为不太符合逻辑，只有你的父母会这样，做三年也不挣钱还接着给你钱。我觉得这种模式，可能只适合某一类行业，比如互联网。
所以，对于我们来说，第一天就要赚钱。
观点地产新媒体：您对中城新产业目前的盈利水平还满意吗？
刘爱明：还可以，公司现在卖的话可以值几十亿。我们的轻资产项目全部是盈利的，这些轻资产项目当年就现金流回本了。
当你想的是第一年就必须盈利，那就一定有办法。哪怕是勉强不行，第二年也会盈利，我一直强调我的模式不是互联网式的创业逻辑。
点击阅读原文，查看专题
