水湄老师现在有一块新的创业内容是在做日本房地产。用户热情度超高，在日本买房团的群（现已经更名为日本抢房团）规律是：好房活不过3分钟！
最近有一个水湄老师的用户小虾米，也是在积极抢房中。她写了一篇文章讲诉她的买房之路，当然一开始是打算在国内买房，然后国际的澳洲也有意向，但对比之后，小虾米最终选择了日本。今天我们一起看一看她的内心戏。
韩梅梅在英国买房了。
李雷在澳大利亚买房了。
露西在美国买房了。
。。。。。。
不知从何时起，小时候的玩伴一个个相续在国外购置了房产，我翻看着他们在微信上发来的照片，表面上我是这样的：小伙伴们真的是好棒棒哦！
内心的OS却是：
看着他们一个个晒出的收益，每个月轻轻松松的啥也不干，躺着就有租金送上门，看着我心痒痒恨得直咬牙，老娘特么也想当包租婆！！！
可素，投资房产，从何下手，我一点都不懂啊！话说投资的第一要素：不懂的东西千万不要碰。但是呢，不懂的东西是可以学啊！不懂就去学！
在翻看了无数的房产视频，国内外房产专家写的文章，咨询了所有买房的小伙伴，似乎所有的矛头都指着一个方向：买房子最重要的是-location!location！location!
也就是说买房子最好买在黄金地段，比如北京3环内，上海的静安黄埔，深圳的南山福田，嗯，就是要价格上天并且限购的那种，秒懂！！！
对于在3、4线城市里挣扎的小屌丝来说，先让我哭一会。。。
虽说升值又保值但是价格昂贵又限购的一线城市是指望不上了，那我生活的3、4线城市总该有合适的吧？先去看看房子如何，于是我立马约了房产中介，在他的推荐下去看了几套市中心的房子。
我称之为房子1号！小区里面带游泳池，中介给我看照片的时候我就很喜欢，可以从房子的阳台看到小区的游泳池。当中介把我带到18楼，打开房门的一刹那，我差点没晕过去。。。
请告诉我，这是个什么鬼！
老娘是想买来做投资用的，不想要浪费钱财浪费时间来搞装修，明白不！看着我黑着脸，中介赶紧关上门拉着我迅速离开。
又看了好几套，经过对比与考量，发现
做投资用的房子，毛胚房的不能要，没那个精力去折腾它。面积太大的不能要，不好出租，租大房子的人太少，而且总价太高的话，将来变现会困难。
最受欢迎的是2个房间的，面积在70-80平米左右的房子，总价不太高，将来变现容易，出租也容易，无论是租给闺蜜两人，小两口，或者带个孩子的家庭，都很适合。
我称之为房子2号！挑来挑去，终于找到一套，市中心小区位置好配套好，开发商自带幼儿园，步行10分钟可到一个本地很好的私立小学，小区门口外有几个大型超市，连锁餐厅，小区里面绿化做得很好，树木葱葱绿绿的，人车分流，很适合小孩子老人活动。
房子内部大概这样。２个房间的小户型，装修不算好，但也不算特别差，很适合用来出租。于是坐下来谈价格了。
房子68平米，总价80万，首付24万+各种税、手续费，至少需要先准备30万，
贷款56万+20年，每月需还贷款3500块。。。
等等！我怎么感觉哪里有点不太对劲？我不是要做投资吗？为啥最后要给自己背上个房贷？我是不是把自己给绕进去了?
赶紧给做房产的闺蜜打了个电话，才了解到，这个小区虽然位置不错，但是毕竟是在3、4线城市，这个城市里环境差不多的小区，房子如果要出租，需要配齐家具，空调电视冰箱洗衣机灶台，床衣柜沙发餐桌，都是必不可少的，2个房间的房子，房租一般都在1200–1500元，3个房间的一般在1800-2000左右，如果不带家具的房子，房租才几百块，再高就租不出去了。毕竟小区附近有很多专门用来出租的农民房，价格便宜多了，小区里的房租是拼不过的。
而且我们这个小城市的房价这2年刚刚涨了一轮，恰好现在平息一些，要想熬到下一轮的暴涨，不知道要熬到何年马月。
听到这些，我崩溃了！
我需要先掏出30万的首期，接着掏出10万的家具家电费，再每个月还3500块钱的房贷，幸运的话房子租出去了，才能有1500块钱的收入。
我需要连续出租45年才能把房子本金80万给赚回来。
45年！45年！45年！
45年后我还存在吗？
银行贷款利息还没算呢，我这是投资吗？我这算投资吗？我这都瞎忙的啥？还不如直接把钱放支付宝，每天还给赚一个果粒酸奶钱呢！
付出那么多，回报那么少！你４不４洒！
垂头丧气了好几天后，看到好基友李雷在微信上晒他家的游泳池。我突然意识到，为什么小伙伴们都跑国外去买房？难到有啥好处？
好基友李雷是在澳洲买的房，都说澳洲碧海蓝天，气候宜人，民风淳朴，是全球最适宜人类居住的国家之一，看着他微信上的照片，房子漂亮得无以伦比，赶紧联系他问问他在澳洲买房是什么情况。
好基友听明来意哈哈大笑说，投资房不是说买就能买D，跟自住房不一样，要注意风险啊。并一一为我分析了澳洲房产的情况。
１、永久产权，自住房免遗产税。
２、市场相对透明，规范。
３、贷款前5年可以只还利息，不用还本金。（但是外国人想要贷款非常难）
４、租金回报高，租金基本覆盖利息花费。
５、买期房风险低，只需要10%首付，交房前不需向银行还贷。(前提是你是否能拿到贷款)
不过目前澳洲的房价已经是历史高点，在人口最多最受欢迎的5个大城市中，稀泥和喵本的房价是最贵的，1000k澳币已经买不到什么好房子了。布村珀斯阿德莱德的房价涨幅没有前面2个城市那么快，但是近海，气候很好，非常受外国人欢迎，也吸引越来越多的人来买房。
但是，作为一名外国人到澳洲买房，却存在几个bug，
1、在澳洲买房子，地段格外重要。因为澳洲国土跟中国那么大，全国人口却只有上海市那么点，导致人口分布非常稀松。房子的差价也非常大，贵的非常贵，便宜的非常便宜，而作为投资，最好买在人口密集的地方，万一买在人口稀少的地区，虽然价格便宜，但是租不出去不说，未来还可能找不到接盘侠，房子卖不出去。
2、澳洲政府对国外投资者不太友好。由于越来越多外国人到澳洲买房，导致房价高涨，澳洲政府为了抑制房价，不但收取外国人的税比本国人的高许多，而且出台政策规定，外国人只能购买新房或期房，不能购买二手房，如果外国人想买二手房，需要通过FIRB的评估。（FIRB-foreign investment review board)。而FIRB评估费也不便宜，不管它批不批准，这笔费用都不退还，间接抬高了购房的费用。
3、拍卖方式溢价过高。即使你好不容易看上一套二手房，也通过了FIRB评估，可以有资格购买，但是澳洲这边卖房子，一般受欢迎的房子，很喜欢用Auction的方式，也就是公开拍卖竞价的方式出售房子，现场拍卖会上谁出的价格高谁就可以得到房子，在拍卖竞价氛围下，很容易导致房子出现溢价，也就是拍卖所得价格比房子实际价格要高出很多，这对卖家很有利，对买家却不太友好。
真实的栗子：
澳洲前总理，朱莉亞·吉拉德，在2010年拍卖她家的房子，该房子位于喵本西南部的工薪阶层郊区Altona，是一栋中等偏下的单层砖房，外观还不如她邻居家的房子。
木错，就是俺，咋Ｄ？
因为名气加持，房子拍卖会当天吸引了很多买家和媒体到场，拍卖前有媒体访问了一些买家，大多数人都给房子估值大概600K澳币左右。拍卖开始后，从500K开始喊价，价格一路喊到了680k澳币后，已经进行到了一半，没有人继续出价，场面一度有些尴尬，主持人乘机中场休息，到了下半场后，在几个中国人的参与下，成功的将价格推高，最后以921k的价格成交。可以看看价格虚高了多少。
小伙伴可以翻墙从油管上看房子拍卖过程的视频，更容易感受到auction的紧张气氛：
https://www.youtube.com/watch?v=LAmwDEcwJ9s
为了买个房拼成这样，也是real累。
作为一个外国人到澳洲买房做投资是不可能的了，风险太大，又一条路行不通了，看来想当包租婆的梦想是无法实现的了。我更加郁闷了。
某天在网上闲逛，突然看到有个人在做分享，她一个人在日本购置了50套房产。
50套！50套！50套！名副其实的包租婆！她是怎么做到的？
我赶紧点进去看看。原来这位台湾MM，2年前看到日本房子的价格很低，于是试水买了一间做投资，本着如果租不出去就自己住的想法，没想到回报率很高，尝到甜头的她一发不可收拾，2年时间里陆续购进50套房子用来出租，现在每个月收房租收到手软！
视频里她也分享了投资日本房产的优势：
1、产权永久。台湾MM有2个儿子，她就想着把好地段的房子传承给她儿子，想得真长远，我也想要这样的麻麻!
2、出租容易，回报率高。日本人喜欢租房子，房屋租赁业非常发达，台湾MM分享了她其中一个小套房，房子总价53万，租金2400元，也就是用不了20年，这套房子的成本就收回了，对比我家里的需要45年回本的那套，我需要再哭一会。。。
3、升值潜力高。过去的20多年里，日本房产一直很低迷，导致日本人一直迷思买房不划算。但是日本政府的一系列经济刺激计划，2020年举办奥运会，等等的利好消息，都令日本受到国际的光注。最新的数据显示，日本房产在慢慢复苏，就像一只刚刚睡醒的狮子，随时准备咆哮。
4、日本政府保护国外的投资者。从合同的签订、定金的支付、房屋的验收、产权证件的取得、房产的出租，以及再出售等全过程都受到严密、系统的监督，以保证投资人的合法利益。
5、日本房屋全是精装修。物件品质高、维护管理比较好，买来可立即出租，无需额外花费买家具。
6、可远程看房买房。本人无需到日本，买下后交给中介打理出租，非常省心。
原来离我们这么近的日本，买个房子投资是这么方便，回报率是这么高，我居然到现在才发现，错过了1个亿！
但是这个视频上找不到这个MM的联系方式，我问了一圈身边的朋友，都没有人了解日本房产的状况，网上的资讯也很有限。一筹莫展，想着是不是应该弄个签证，到日本去玩玩了解一下状况。
