该文章主要围绕广州海珠区的江南西商圈的商业变迁展开，描述了近期江南西商圈的商家退场与进场情况，以及官方改造对区域经营的影响。文章还提到了江南西商圈的街区商业形态越来越精致化，同时存在一些消费问题。
官方改造过程中需要注意迎合年轻潮流和守住老城底蕴，平衡流量与利益的冲突。
海珠最有街区商业气质的江南西，火了。
最近“名城店”撤场，引发了周边老广的无限感慨：
24年陪伴，讲不出再见！
江南西名城店资料图
一边是不断出现的“旺铺招租”广告，一边是疯狂涌入的新餐饮消费。
江南西商家退场与进场之间，你可以观察到广州餐饮消费的习惯变迁，也能看到官方下场改造对区域经营的影响。
老城区的活化与改造，向来充满着不确定性。在新势力冲击下，传统的商业形态面临着坚守或退出的选择。
名城店现状：围蔽改造中
走进江南西，一个充满烟火气的广州商业文化切面展示在你眼前。
以往，从地铁2号线江南西A口出来，你可以看到沿街商铺人头攒动的热闹。
现如今，由于物业方“中国海洋石油南海东部有限公司广分公司”不续租，经营24年之久的江南西·名城店已宣告结业。
物业方公告
仙踪林、大快活、九龙冰室等商家发出停业公告，现场已被围挡屏蔽。从12月1日起，物业方要对其进行消防设施整改及电气线路、给排水系统等改造。
商家公告
不过，著名地标小蛮腰江南西分腰还在，老广们还能继续跟游客玩梗。
除了名城店，江南西-宝业路一带“旺铺招租”的广告并不少，非常扎眼。
探长发现，部分铺位已空置了相当长一段时间。尤其是江南新地的铺位，长期业态陈旧，人流稀少。
空置招租的旺铺各有各的原因。
有的商家则从沿街铺位转移到租金更低的社区底商，比如鱼仔庄，就搬到后边去了，不算撤场。
更多的商家是关门大吉，扬长而去。
对于江南西商圈“旺铺招租”变多的情况，街坊们众说纷纭。
有人说是因为江南西人流太旺，业主们坐地涨价，商家到期付不起租金，不得不离开。
江南西路沿街招租商铺
这个说法很常见，但不能概括完全。江南西路沿街旺铺确实存在这种情况，但其他地段稍偏的商铺关门主要是经营不善，而不是涨租问题。
不少偏僻地段搞新业态或新餐饮的商家，很少有能坚持一年以上的，大多几个月就倒闭。
即便沿街的老店，也有经营不下去的。比如很多人都去打卡过的肥韬茶餐厅，现在也执笠了。江南西这家是肥韬茶餐厅广州首店，最终结业。
今年探长去吃过一次，菜品中规中矩，没什么惊艳的感觉。因为开在江南西，铺租贵，菜品单价也会略贵过普通街坊店。
类似韩国料理、日料这种网红店，更是容易倒闭，只能坑一波看小红书攻略的外地游客。
另外一种说法是，经济大环境不好，江南西没落了，只能靠情怀打卡支撑，没有发展前途。
从探长实际体验看，江南西商圈平日人流不多，但周末和节假日还是人满为患的，人流量虽然不如北京路和体育西这些商圈，但在海珠仍是榜一的存在。
只要商家经营创意可圈可点，出品尚可，生意还是做得下去的。
改造规划中的江南西-太古仓慢行廊道示意图
而与江南西连接的宝业路，改造前是著名的“夜宵一条街”，人气很旺。
由于海珠西部要打造江南文旅融合圈，宝业路今年一直在升级改造，现阶段就是个大工地，没什么人气了。
宝业路现状
原有商家们要么暂停营业，要么转移阵地了。因此，“旺铺招租”的情况更为普遍。
宝业路被规划为广州都会级“羊城夜市”先行区，正在施工的“宝悦坊”将成为未来夜市主体，主打“精致烟火气，地道广府味”。
在建的宝悦坊
目前，宝悦坊一期已经有部分商户进场装修了，二期也在招商中。大部分入驻的是餐饮品牌，比如永利饭店、好鸽来、蒙小烧等。
宝悦坊已签约和意向进驻品牌
与当初的业态相比，商场内的经营还是缺了点快活与烟火气息。
官方规划里，宝业路的改造是既要发扬“国际范”，也要传承“烟火气”。
宝悦坊效果图
现有太多案例说明，高大上的商场很难兼具烟火气，未来只能指望沿街商业的改造了。
江南西人流量不差，有退场的就有进场的。
最近两年，江南西路两侧的青竹大街、青凤大街、紫玉大街、紫金大街等横路，新增了很多商家，尤其是咖啡和茶饮。
商圈业态越来越“小资”，租金承受能力差的小店被逼退了。
早C晚A成为当代年轻人消解压力的重要方式，装修一新的店面在老式洋房的映衬下，颇有情调。
无论是建筑还是街区商业形态，江南西越来越像成都的玉林片区，传统与新潮并存，项飙所说的“消失的附近”也在回归。
比起名声在外的东山口，江南西少了一分潮到风湿的紧迫感，多了一分松弛。
整体趋势上，江南西商圈和宝业路都在走向精致化方向，这很难说对错。传统烟火气遗失无可避免，新消费也存在不少问题。
统一的规划可以焕新城市界面，改变脏乱差的刻板印象，同时也提高了商家的经营成本。
探长和朋友在这边聚过几次，咖啡、奶茶、精酿都试过，口味当然有不错的，但更多的店是实际消费体验与价格不符。
更好的装修、走轻奢路线的新消费，意味着高溢价。高溢价一旦缺乏个性，人气很快就难以维持，到最后交租都难。
于是，你会看到不断地有店铺倒闭，继而新品牌扎堆而入。江南西的咖啡店、茶饮店已经非常饱和，进入同质化竞争阶段。
同一条横路，往往有好几家咖啡茶饮或小吃店。这些业态品类相似，做出差异非常难。在探长看来。装修风格是它们最大的不同。
走赚快钱路线的网红店经营思路，并不适合江南西的消费土壤。不稳定经营的新业态会损坏街区的商业气质。
要知道，江南西路整个商圈核心消费人群分为三大部分：
一是原有老街坊和家庭消费，以中老年人为主，追求平靓正。
二是95后，00后等年轻人消费人群为主，他们热衷于打卡文化，追求新潮和新奇。
三是周边工作人群，以午餐、小聚等偏日常和轻商务的消费为主。
夜宵文化、休闲美食、松弛的居住氛围都是大江南西商圈的标签，混合多元的老城商业街区是其本质。
如何迎合年轻潮流和守住老城底蕴，平衡流量与利益的冲突，是官方改造过程中需要注意的问题。
