编者按
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源自：深楼市（ID:ShenLoushi）
年
关将至，又到一年的总结和预测。
今年的深圳，犹如过山车般刺激，政策的频繁迭代，二手房业主的鸡血式狂欢，新房的入市秒光，中央的超级大礼包，让这一年的深圳楼市，跌宕起伏，一路涨涨涨涨涨。
当下深圳的房价，对比去年已经有一定的涨幅，我们熟知的部分板块和楼盘，最高涨幅去到20%，但依旧也出现不涨反跌的区域，表面数字的狂欢只是结果，熟知中间的方法论做好明年的布局才更重要。
今年深圳房价上涨的动能究竟是什么？明年是继续拉涨，还是片区轮动？哪些片区还能有继续上涨的动力？
尤其在经历了二手房业主作死抱团涨价，官方出台二手房涨幅不超过5%，不能恶意哄抬房价后，明年的房价涨幅是否还能超过10%？
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这一轮上涨，由核心板块开始
如果以片区来看，今年房价上涨口子从核心区域撕开，根据咚咚的数据统计，今年南山、龙华的涨幅各自达到18.4%和13.72%，福田的涨幅也相当不错。
细分到板块，深圳年度涨幅top10的片区中，主要以福田的八卦岭、南山的科技园、宝安的宝中为主，而前海因为几个新盘入市的畅销也带动了二手房房价的上涨，涨幅也超过10%。
如果把这几个板块上涨的动因归纳总结，无外乎几个：学区、地段、概念。
以学区房为动能涨上去的如南山科技园南外大冲学校，从200万跳涨到400万，以往300万还能在科技园买个小户型，现在上车门槛已经提高到400万。
还有福田八卦岭荔园小学东校区学区房，单价5.6万跳到快要接近8万，福保的福外中小学学区房，丽港湾两房总价从490万涨到了540万。
但以往老牌学区的区域，罗湖，已经无缘此次涨幅排行榜。罗湖有螺岭小学、翠园中学、深圳中学初中部这样的老牌名校，但这几年涨幅不高，终归是失去了地段优势和生源优势。
罗湖的名校学区房单价确实比非学区房单价要高，但由于罗湖大部分都是小户型，所以尽管是名校，总价门槛也不高，比如拥有螺岭小学学位的东门168，最小户型20几平米，单价虽然最高已经去到8万，但算下来总价不过175万，是一个以最低总价入读名校的机会。
但与此同时问题也来了，经过这几年的房产教育，这一届的购房者也非常清楚购房名额和房贷的重要性，因此更多倾向选择一步到位，即学位+居住的结合度更高。
小户型虽然总价低，上车门槛低，但买了之后不能满足家庭居住需求，只能用个学位，然后把房子租出去，仅此而已，这并不符合当下的主流需求。
所以罗湖的房价大多只能持平只有部分板块小幅上涨。预计明年罗湖难涨，甚至没有学校支撑的板块可能还会下跌。
低总价学区房，长期以往影响最大的就是生源，300万以内就能买到名校，这个价位和名校的价值显然不对等，刚需的价格买名校，生源难以保障，就会出现刚改家庭不想买，富人家庭看不上。
久而久之，靠之前累积的成绩和排位很有可能出现下滑，被福田、南山等生源更优质的学校超越。
当下房价上涨的动能，地段+学区的咬合度很高，两者兼备的板块涨幅才不会低。
比如香蜜湖板块的水榭花都和香蜜湖一号，中心地段的豪宅标杆，同时也是荔园外国语东校区和福田外国语学校的学区房，地段+学区的优势表现非常突出，这个板块在今年的涨幅中也表现不错，上涨近10%。
再说宝中，宝安的学校不如福田南山突出，最好的学校就在宝中的宝安中学，学区范围就是宝中的部分楼盘，而宝中作为前海外溢的首站，地段优势突出，结合地段+学区，宝中部分楼盘的价格已经突破10万+，今年宝中也以10.18%的涨幅排在第八。
所以未来的大趋势，结合地段+学区优势的板块，涨幅速度会大概率跑赢全市。
记住一点，所有的上涨，核心区域的反应绝对是最快的，像深圳这种多中心的城市，重点关注前海、南山、福田、宝中、大运、红山。
王一博
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上述上涨的板块主要依靠地段+学区，但今年还有部分板块，是依靠地段+概念上涨的。
比如前海和并未在榜上的光明。
前海建设已经10年了，基建、人口、交通、产业已经在逐步导入的过程，而前海的房价随着规划的逐步落地而上涨，在今年818的先行示范区大礼包下，前海房价迎来了一小轮涨幅。
（前海招商领玺）
狭义意义上的前海并没什么住宅项目，本来定于今年10月份拍出的住宅用地，因各种原因停拍，所以几乎所有的目光都集中在今年入市的两个住宅项目，颐湾府和招商领玺。并且在限价下，这两个项目的价格也只在10万出头，遭到一大批的富豪疯抢。
