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新一代购物中心，卷得可怕

明源地产研究院 · 公众号 · 房地产 · 2023-03-28 07:33

正文

商业动线创新的首要意义，在于提高商业效率。

对于商业建筑，流线的组织包括水平动线组织和垂直动线组织。在水平动线组织上，商业动线要保证尽量回环，人流量尽可能照顾到动线上的每一个店铺。目前最常见的水平动线无非线形动线、环形动线、辐射形动线和组合式动线这几种。

在垂直动线组织上，主要依靠电梯和扶梯，把人流输送到各层。由于电梯和扶梯的布置，在平面上是点状非连续性的；各层平面上被输送上来的人流也是非连续的。因此，各店铺基于与垂直交通距离的远近，会带来可视性、可达性的差异。表现为，靠近电梯、扶梯的商铺更占优势，租金更高。

因此，最常见的商场、购物中心等商业的水平动线分布是连续的；垂直动线的组织是片段非连续的。如果反映在人流热力图上，会发现靠近垂直交通、出入口等地方，人流量密度更大。

▲ 美国Mall人流热力分布图（图片来源：《商业地产怎么办》）

对商业建筑而言，垂直动线的组织难度大于水平动线；把人流往高区引导难度较大，高层区往往是冷区。所以商业建筑的高层区租金和低层区相差较大。为了把人流量吸引到高区，一般会采取把带客能力强的主力店放在高区、设置直达天梯等各种措施。

颠覆一
垂直与水平的结合——螺旋坡道动线

为解决商业人流垂直组织难度大，人流向商业高层区流动难度大的问题，将水平动线与垂直动线结合，将传统的“水平分层+扶梯+电梯”的商业交通模式，改为“连续坡道+电梯”的空间模式。以连续坡道的方式将水平动线与垂直动线结合，使得流线可以连续不断在楼层间流动。

这种螺旋“连续式”动线模式，可以最大程度保证人流动线的连续性，平衡各层的人流量差异，最大限度保证人流量照顾到动线上的每一个店铺。

▲ 传统商业分层“片段式”动线模式图与螺旋坡道动线模式图

（图片来源：《商业地产怎么办》）

把水平动线与垂直动线结合，打破了传统商业的分层概念，实现各层动线的连续无缝过渡。顾客可乘坐电梯到达最顶层，再顺着坡道螺旋步行而下，依次经过每个店铺。顾客不需要再乘坐扶梯上下楼层，也不会错过任何主动线上的店铺。

表 1 螺旋坡道动线优劣表

优势

①提升动线效率，减少交通面积，减少扶梯类垂直交通设施。可通过垂直电梯将人流引导至最高处后，人群沿着螺旋动线顺流而下，以此经过流线上的各店铺。

②取消传统的分层概念，打破了楼层间的物理隔阂，使得跨楼层的人流渗透更加顺畅。

③保证客流可以到达每一个品牌店铺，提升每一层的商铺价值，让更多层商铺享受首层人流热度。

④垂直电梯将人直接运往高层，将高区从冷区变成热区。

⑤主动线上的店铺可以实现人流到达的均好性

劣势

①结构较复杂，楼层板为斜板和层层跌落楼板，公共走道与店铺交界处高差有一定影响。

②适合尺度面积接近的中小店铺，与大进深主力店铺如主力店、溜冰场等整合组织较难。

③后勤货运动线组织需要特殊处理

适用类型

①各店铺面积大小相近、便于流线组织

②各店铺的空间尺度、净高等硬件条件基本一致，店铺净高灵活性不足。

这种螺旋坡道动线的优势，在纽约纽约古根海姆博物馆已经充分的证明，在购物中心当中的使用虽然暂时还较少，但是几乎每次的应用都会打造出激动人心的项目。

▲ 螺旋坡道动线空间案例——纽约古根海姆博物馆

（图片来源：古根海姆博物馆官网）

▲ 螺旋坡道动线空间案例——普尔海姆 Segmüller家具购物中心

（图片来源：普尔海姆官网）

由于餐饮零售类业态，店铺大小、进深接近，平面相似度高。因此，螺旋坡道动线与餐饮零售类业态可以结合的非常好。案例如泰国曼谷emquartier购物中心的The Helix。

【案例1】曼谷EmQuartier综合体——The Helix

The Helix是曼谷大型商业综合体EmQuartier的一部分。EmQuartier 商业综合体总体量非常大，为了避免游逛的枯燥感，将整体分成特色鲜明的三个部分：包括The Helix（螺旋区）、The Glass（玻璃区）、The Waterfall Quartier（瀑布区）。三个分区在体验和业态上各有特色，流线上紧密衔接，共生共荣。

The Helix在高区采用螺旋动线，在低区采用普通环形平层动线；中间衔接处设有空中的螺旋坡道景观。