万达、印力、银泰百货…谁悄悄买下这些“百亿级资产包”？

来源丨WIN商业地产头条

作者丨赢商研究中心 苏珊

主编 丨 付庆荣

头图来源 丨 上海南翔印象城MEGA

大宗交易市场是商业地产投资情绪的晴雨表，反映出商业大宗资产的供求关系和市场预期。

不难看出， 2024年零售类资产收并购的核心逻辑是“精耕细作”，资本更关注资产的可塑性、运营赋能空间及长期抗周期能力。

而随着宏观经济、政策导向、行业转型及消费趋势等多重因素影响，国内零售商业交易或出现一定的上行趋势。一方面，政府通过短期促消费政策，以及对外免签措施有效稳定了消费市场的基本面，从而增强了市场对零售行业的投资信心。 与此同时，头部民营开发商加速处置商业资产，也为市场提供了宝贵的投资机会。

另一方面，2024年成立的消费基础设施 REITs，快速成长为REITs规模第三大的资产类型。目前7只REITs最新季度的出租率都在95%以上，是平均出租率最高的资产类型，并且上市以来出租率没有明显变化，甚至超过了保障房REITs，保持了很强的稳定性。

政策红利与市场出清并行，具备改造能力、资源整合优势的玩家将成为主导力量。

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万达“卖卖卖”不停

新华保险是最大买家

2023年以来，媒体不间报道万达“卖卖卖”。实际上，这些消息里混杂着退出轻资产管理和项目股权出售两个不同概念。

严格意义来说，只是珠海万达商管退出了佛山顺德万达广场、厦门湖里万达广场、厦门鹭港万达广场、南宁城西万达广场等项目的轻资产管理。

而据赢商研究中心统计， 2023年以来，有公开报道的大连万达商管出售项目股权达到25个。

从上表可见，收购方以险资为主，新华保险是最大的买家。除此之外，投资万达广场项目的险资还有阳光人寿、大家保险、横琴人寿。

业界人士表示，尽管多家险资投向万达广场，但各家险企的情况和初衷并不相同。

一些大型保险公司与地产企业共同开发地产项目，或者大中型保险公司此前配置了较多非标资产，新近接手不动产项目有化债的背景。债务置换类项目与主动投资类存在实质差别，预期回报也会有明显差距。

据保险投资人士称，险资可以发挥穿越周期的优势，在经济下行压力下投向不动产，一方面支持不动产市场融资需求，另一方面通过“抄底”投资，既享受持有期收益，又能待市场回暖后实现资产增值。

值得一提的是， 万达虽交出了以上项目的所有权，但大都保留了运营权，这是近几年万达进行轻资产化管理策略的正常工作进展。

保留运营权的设置，背后考量有二：

• 这类交易的资产类型多为零售商业或是文旅商业，皆为行业壁垒极高的生意，需要运营者促进和实现商品、服务与流量的有效匹配和交易转换，运营专业化程度高。 而资方大多缺少运营经验，因此保留原运营方有助于项目的可持续经营，提供更稳健的现金流。

• 这些卖家在各自的商业细分领域内（购物中心、文旅商业、奥特莱斯）均有成熟、丰富的运营经验，在业内有较高的话语权。因此， 这些强势的运营方也有更强的议价能力，出售行为或许并非简单的资产剥离，更像是对集团业务模式的重塑。

目前珠海万达商管管理着500+个项目，大连万达商管持有其中200+个项目。 管理数量占全国在营购物中心比例约为8.37%，实现项目在中国内地所有省份全覆盖，广泛深入各线级城市。

从客流水平来看，万达广场客流表现远超全国平均水平，与品牌的绑定深度亦不断提升。

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印力出售两项目

与GIC合作资管平台

2024年，印力将其持有的南翔印象城MEGA项目48％的股份、松江印象城48%股份售予新加坡政府投资公司（简称GIC）。 交易完成后，GIC分别持有两个项目98%股权，印力保留下2%股份及项目的运营管理权。

/ / 南翔印象城MEGA：上海单体量最大纯商业购物中心，2023年销售额46亿元

上海南翔印象城MEGA于2020年8月开业，商业规模高达34万㎡，是印力旗下“印象城 MEGA”产品线的第一款旗舰产品。“印象城MEGA”产品线定位为城市级体验中心，通常为超大型微度假体验式商业。

通过重构产品的商业形态、功能和模式，南翔印象城MEGA填补了上海西北大体量购物中心的空缺，成为嘉定区打卡式地标mall，2023年销售额高达46亿元。

按项目运营级次划分，南翔印象城MEGA为A级项目，而上海优质运营购物中心（S级+A级项目）占比11.7%，其中A级项目占比8.6%。

从区位来看，南翔印象城MEGA所在的南翔商圈，位于上海西北部的嘉定区，是典型的区域型成熟商圈，84%的消费客群为本地客群，主要辐射周边8公里以内的居民。

事实上，在南翔印象城MEGA开业前， 南翔商圈已经是发展相对成熟的区域型商圈，拥有良好的客流基础，是上海客流排名30%左右的商圈。

随着南翔印象城MEGA开业，南翔商圈客群辐射横跨南翔站与陈翔公路站两大地铁站，虹吸效应进一步扩大。目前南翔商圈日均总客流在18万以上，成为上海客流前20%的商圈，同时也是上海客流TOP10的区域型商圈。

从商圈竞争角度看，南翔商圈的商圈竞争度为1.82，属于垄断竞争型商圈 。 商圈内，具有先发优势的上海中冶祥腾城市广场与大体量商业南翔印象城MEGA吸纳了商圈超70%的客流。在垄断竞争型商圈中，新项目很难加入竞争，南翔印象城MEGA作为头部项目地位难以撼动，拥有稳定的客流基本盘。

品牌业态方面，超大的商业体量，需要大量、丰富的品牌以支撑客流。据《中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，上海南翔印象城MEGA拥有400余家品牌，高于城市平均水平。据赢商大数据统计，上海3万方以上的购物中心，平均拥有81个品牌；而20万方以上的超大体量购物中心，则平均拥有277个品牌。

品牌数量优秀，质量同样过关。 从品牌级次来说，南翔印象城MEGA的A级和B级品牌占比高达76.8% ，与上海同等体量区间的超大型购物中心横向对比，体现出其作为中高端项目的竞争优势。

南翔印象城MEGA开业以来均为印力体系内营收前三的项目，项目经营十分稳定。