广州11月新房成交7742套，楼市依然在回暖
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：又又又有新盘入局，老黄埔内战加剧，是涅槃还是混乱？
珠江村旧改项目珠江春，有机会在今年年底前正式开售。这将成为老黄埔今年开卖的第五个新盘。
老黄埔的战局，从中央公馆的独占鳌头，到两强相遇，到三国鼎立，再到四方割据，即将演变成大乱斗。
即使如此，珠江春也是老黄埔这几年，让我觉得最值得期待的项目。
对于这个项目来讲，天时缺少点火候，但是地利已经足够，就看人和能不能再加些分数了。
眼看到了2024年最后一个月，各个开发商也进入了销售业绩的冲刺阶段。
广州新房11月的销售成绩也出来了，虽然没有超乎预期的好，但也算是发挥稳定，符合预期了。
01
11 月广州全市新建住宅网签 7742套，合计建筑面积837599m²。和10月突破万套的成绩相比，11月似乎回落的幅度不小，环比下降了25%。
但是我们如果拿新房往常的成交数据相比，7742套的数据，已经属于今年成交数据第二好的月份，还超过了528新政刺激后成交短期火爆的6月。
当然，我们拿10月和11月这两个月的数据，去和21年楼市大热期间的数据相比，成色还是差不少的。
21年的上半年，有三个月成交破万套，除了6月份外，前五个月的成交全部破8500套，即使是春节期间的2月份，也有8585套的成交。
显然，我们目前的成交数据，更多的是一种回暖，对之前市场过冷的一种修复，市场的动能，还没有达到价格上涨的量级。
对于二手房业主来讲，自己手里就这一套房，调整价格全凭自己对房价的预期。但开发商不同，开发商是一个组织，组织就有反馈、决策、调整的流程周期。
所以，新房价格的反应，是要比二手房慢一拍的。
在24年还剩一个月的情况下，今年新房的整体成交量，应该会是过去四年里，最差的一年。
但是和成交数据相反，今年的新房成交条件是最实惠的。
1.5成首付，低利率，新规下产品的高得房率，开发商互相内卷的交付标准，几乎没有什么水分的优惠价格。
再想想楼市行情火爆时候的高首付比例，摇号抢房，双合同，种种的不平等条款。还真是恍如隔日。
我记得读书的时候，学到经济周期，讲到经济下行周期，各类资产价格大跌，遍地是黄金，在资本上升周期很多人探险者赚的蓬满钵满。
当时我就想，不过就是低买高卖，这么简单的事情，岂不是人人都可以复制成功之路。
后来发现这才是最难的，这种看似简单的操作，其实是反人性的。很多人更容易通过现状，去判断未来的趋势，也就是所谓的预期。
而资本市场上决定价格的恰恰是预期而非价值。做逆行者，需要追求美好生活的勇气和梦想。
02
接下来，我们看看广州各区的成绩。
这个月各区的成交排名，和10月份各区排名顺序完全相同。成交前三名依然是增城、番禺和白云。
唯一不同的就是成交量，都出现了不同程度的回落。
其中跌幅最大的是黄埔区，环比跌幅42.81%。
几个核心区，天河和海珠成交量分别跌了15%和34%。
跌幅比较小的是外围区域的花都，从化和南沙。分别跌了6.18%，5.54%和13.6%。
套均成交面积，依然是天河、海珠超过120m²，主打改善面积段。外围区域在100m²左右，主打刚需面积段。
随着豪宅税的取消，我预计接下来，全市的成交面积都会出现不同程度的提升。
我们再来看看各区成交量最好的项目是哪些。
天河方面，成交最好的项目是保利天汇，天河源筑和西派天河序，分别成交69套，49套和48套。
另外，降价后的华润天河润府也开始起量了，11月卖了43套。
天河几个刚需项目的成交量热度都还不错，只要是有性价比的产品，一定是被市场接纳的。
海珠区，中海大境，中海江泰里，保利燕语堂悦位居前三。成交分别65套，49套和47套。
大境作为高端改善项目，这个成交量确实是靠着地段，产品和性价比打出来的。
荔湾区，成交前三的小区分别是中海浣花里，保利锦上印和万科朗庭。
番禺区，亚运城，华润万博悦府和越大星是成交量前三的小区。成交分别是124套，104套和73套。
黄埔区的成交前三位是万科黄埔新城，未来方洲，保利中央公馆。成交套数分别是83套，55套和50套。
当然，也并不是说成交数据靠前的小区，就一定是当下性价比最高的最优选。这个成交数据不仅受到开发商促销的影响，还受到加推产品的影响。
有时候市场需求在那里，但是开发商没有拿到预售证，没办法加推，当然就体现不出成交了。
我们再看看库存方面的数据。
截至11月30日，全市可售一手房合计97605套，，按本月网签套数计算，去货周期约12.6个月。
最后，对下个月的成交做个预测，我预计12月，新房的成交数据还是会维持在7000套左右。
虽然往年的12月已经进入了楼市的淡季，但我认为广州楼市的热度，还是在持续的。
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