临近年末，广州多区都在冲KPI，番禺就连挂四宗地，但讨论度大多在中银南地块，忽略了南站三兄弟才是这次卖地的大头。
很简单，中银南，更贴合当下的游戏规则：体量小、配建少、确定性高、还有阳台20%使用率加持。
南站三兄弟就不一样了，总建面约23万平，三宗地都有配建，阳台率20%使用率新规。
可能更有话题的，是这两点：
一是楼面地价，约1.1-1.3万/平，扣掉配建后，还是比城投岭南府更低（地价2.6万/平）。
二是074-1地块要配建36班九年制学校，南站终于有望在学校上扳回一城。
看得出来，南站还是有心靠拢现下的玩法，不过主线任务，还是放在了板块开发上。
最近，我们到南站转了一圈，今天一起来聊聊。
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怎么去理解南站三兄弟？
在我看来，他们最重要的角色，是补充南站配套，增加南站内生人气。
三兄弟是在年初由兴业大道南片区的商业留用地调规得来，拿地企业很可能就是在南站深耕已久的万科。
其中，074-1地块，除了配建36班九年制学校，还有道路、绿地、河涌用地等；
074-2地块，要配建9班幼儿园；
105地块，要配建道路和绿地。
再看地块现状，074-01和-02地块、隔壁的学校地块都已平整，105地块是绿地状态。
如果万科拿下，074和学校应该是拿地即开工。
位置上，三兄弟也和万科世博汇、万科喜街很近，步行距离大约300米；和广州南站的步行距离约1.5公里。
就现状而言，这里和北侧成型的商务区存在断裂带，要等到中间的商业地全部兑现，才有真正的连片发展。
但大致上推测，三兄弟的到来，还是能让南站重新上桌。
毕竟，有了九年制学校，终于不用去挤南站小学；120%使用率，虽比不上超新规，但放在南站还是迭代级的。
如果万科操盘，整体开发，再给个友好的价格，估计还是能俘获一批刚需、刚改买家的芳心。
曲线救国，为南站带来人气和声音，这就是好事。
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但讲真，南站真正的改命推手，不是万科，而是新鸿基。
好消息是，这次去南站，新鸿基要建的广州南站ICC，终于有眉目了。
看我们现场拍的图片，位于南站东广场的商业部分已经在全面动工。
其中，2万方商场已封顶，两栋写字楼也在日夜赶工，分别会在明年2月封顶和7月封顶。
而正式运营，预计在2026年。
对照下位置，就是这里，属于南站ICC的首期商业商场。
当然，和西广场相比，东广场商业体量确实不大，但是它能解决南站几个关键的问题。
第一个问题，如何把南站的人气变成商机。
都知道，南站常年稳居全国高铁客流量第一，不缺人，缺的是把人留下来的容器。
如果南站ICC东广场开业了，至少有一个真正直通南站的商业容器了，而且以新鸿基的调性，品质不会低。
我们在现场了解到，东广场2万方商业，会是广州天环同一商业团队运营，业态规划，60%做餐饮、20%做零售、20%做线下体验店。
商业上边是写字楼，一层就是2000平，据说要整层出租，对进驻企业也有要求。
不过呢，光有商业也不够，还得搭建引导人流的有效桥梁，因为南站站场太大了，动线太多，设计也很复杂，大家不愿意逛也是个问题。
所以，在“搭桥”上，新鸿基也下了一番功夫。
将来，商场外立面正对南站出口，还设有6个出入口去对接12条轨道交通的换乘位置。
这种效果，可以参考猎德天汇广场，地铁口正对商场入口，你想要出站必须经过南站ICC。
总之，南站这泼天流量，新鸿基是想全都要，哪怕转化1/10，那也很香了。
第二个问题，西广场商业部分什么时候建。
要知道，西广场部分才是南站ICC的重头戏，包括11万方花园商业、写字楼、五星级酒店、公寓等，但一直没有动工迹象。
据项目说法，是先把东广场建好，把西广场交通接驳设施搬来东边，然后再去建西广场。
而整体完工时间，就要等到2028-2029年了。
第三个问题，如何解决南站现在复杂的交通动线。
南站还有一个公认的问题，就是站外交通混乱，不论是停车、打的还是坐公交都容易找不着北。
所以，新鸿基又额外多掏35个小目标，去升级公共交通功能，把他们集中放在同一个地方，而不是现在的四散状态。
具体位置，是在西广场商业底下，这样可以推测，预计几年后，才能完整看到这个新的公共交通设施。
很多人都说，高铁进城之后，南站会更难，更要熬。
不过，要想挑战南站的地位并不容易：
1）广州南站高铁依旧是全国客流量最大的高铁站，23年旅客1.8亿人，相当于搬运8个广州城人口。
2）依旧是超级枢纽。广州南站连接京广高铁、广深港高铁、贵广高铁、南广高铁和广珠城际铁路，始发列车直达全国23个省级行政区。
3）空铁要连运，未来南站10分钟到金融城，半个小时到广州机场。
广佛东环城际，线路从城际番禺站引出，经番禺区、海珠区、天河区、白云区，接入新白广城际铁路竹料站。
全线设大石、科学中心、琶洲、金融城、智慧城、龙洞、大源、太和等8座车站。
这条城际，预计今年年底建城，明年线路开通。
到时候南站半个小时到机场，10分钟到金融城。
南站，无论是商业，还是轨道，还是有增量的，枢纽功能还会放大。
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目前，南站板块有星瀚TOD、还有城投领南府、还有新鸿基峻銮。
当中，星瀚是有现房，地铁上盖，73平总价170万，四房290多万；
城投领南府，98平三房最低不到280万。
至于新鸿基峻銮，品质感不错，项目超6成是香港客，看中新鸿基品牌以及南站ICC前景，也就是长线投资为主，和普通人不是一个逻辑。
另外，也有本地买家，以海珠、番禺为主，看中的是海珠湾隧道、广佛东环通车后，南站去往市区会更方便，偏务实派。
尤其到现场感受，9米挑高大堂、3.15米层高、人性化交标上，都能看出是砸了本的。
在售的D1栋，95平三房，单价3.7万/平起；123平四房，单价大约4万/平起；169平大约5万/平起；现场价格还能继续谈。
总结：南站是有前景的，但是兑现需要时间，板块还在价格搏杀，现在产品迭代太快了，新户型还没落地。
接下来，随着南站三兄弟以及南站ICC东广场落地，南站估计能挽回话题，但长线走势嘛，真的要看新鸿基破局了。
所以，也注定了南站不是谁都适合，除了这两类人：
1、周边的地缘客，接下来南站的学校会得到改善
2、看好南站未来以及相信新鸿基商业运营能力的人，要做好长线持有的准备
现在的南站，也有不少特价房源，部分已经贴着地价卖了，如果你想到南站看房，了解更多发展内幕，加拆神助手，我们细细聊。
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