又又又有新盘入局，老黄埔内战加剧，是涅槃还是混乱？
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州不缺房子，但缺好房子
广州确实缺好房子，但这次，老黄埔的好房子来了。
这两天，珠江村旧改项目在美林天地开放了临时展厅和城市展厅，项目的名称也确定了，叫中交四航.珠江春。
根据我们和项目相关人员的了解，珠江春预计在12月初正式开放项目售楼中心，年底之前就有机会正式开盘。
如果真的能赶在年底前入市，那么珠江春就会成为今年老黄埔第五个开卖的新盘。
01
老黄埔的战局，从中央公馆的独占鳌头，到两强相遇，到三国鼎立，再到四方割据，即将演变成大乱斗。
可能这么说，你依然感受不到战场的惨烈。
你如果打开地图，看到在直线距离不到5公里的范围内，也就是五号线沿线，从大沙地到双沙这四个地铁站之间，排布着五个新房项目。
这还没算上之前的新房项目，富颐华庭，中鼎珺和府推出的新组团，以及万科城市之光，富颐华庭冒出来的次新二手。
差不多的地段，差不多的配套，差不多的新标，差不多的时机。短兵相接，刺刀见红，炮火连天，枪林弹雨。
黄埔当年66个城中村集体旧改的威力，在几年后开始显现。只是这致命一击的承受者，是先入局的买家，还是仍然奋战的开发商，只能等待市场给出答案了。
我们只计算这五个项目的供应。
未来方洲，出自文冲东旧改项目。整个项目的建设总规模大概220万㎡，住宅建筑面积60.85万㎡，预计会向市场提供5000套左右的住宅货量。
海丝城当然不能辜负名字里有“城”的意志，整个项目的建设总规模237万㎡，住宅建筑面积82.32万㎡，大概8000套左右的住宅货量。
黄埔润府整个项目依托于老黄埔新溪村旧改，改造范围总用地面积14.64万m²，规划计容总建筑面积39.62万m²。两个融资地块合计6栋住宅，预计货量就是1000套左右。
再加上非旧改项目，保利中央公馆1400多套住宅。
最后是即将入市的珠江春，预计1500套的供应。
五个项目加起来，将近1万7千套新房供应。
当然，我并不是说这些货量，就大到市场无从消化。只要楼市的整体行情开始向上，以老黄埔的地段、产业配套，对人口的吸引力，库存的问题从来就不是问题。
君不见，当年万科城市之光5万多单价引发全民疯抢。
但我们也不能失去对昔非今比的判断。毕竟市场现在只是在回暖的过程中，能不能走完从量变价不变，到天花板突破，最后全面普涨的牛市三件套，还不好说。
我们只能先通过当下市场的情况来判断老黄埔板块的走向。
那么，珠江春的入局，在如此混乱的市场，最终的结局是大获全胜，是获得一丝生机，还是功败垂成。
我觉得挑挑拣拣，我们还是可以从项目的地段和产品上面，窥探到很多端倪的。
02
我觉得要说珠江春，就要先从地理位置开始说起。整个项目是老黄埔当前所有在售新盘中，最靠近珠金琶的。
近到一路之隔，近到一江两岸，近到一站即达。
小区夹在黄埔中山大道和港前路之间，西侧隔着鱼茅路，也就是鱼珠地铁站，一个地铁站就能坐到金融城的三溪站。
除此之外，珠江春所处的鱼珠第二CBD是目前老黄埔板块最成熟的商务区。这里是整个黄埔，最精华的区域，也是最被寄予厚望的区域。
画的饼当然还有些许画饼充饥的成分，但也实实在在落地了不少项目。
广州国际智谷总部中心、粤开资管大厦、鱼珠物流基地改造、广州国际港航中心三期都已经拔地而起，开花结果，初具规模了。
最难能可贵的是，沿着黄埔大道，人口和产业可以一路从西向东辐射，畅通无阻。
除了地段外，珠江春的江景视野，也是板块内最开阔的。
项目就坐落在珠江边，和珠江的距离不过200米，实打实的一线望江。
珠江春的江景景观面达到630米宽，虽然江对面还略显荒凉，江面还存有各种运沙船穿梭，带点工业重金属风格。
但是如果说，龙湖御湖景那种贫瘠的后航道北向二线望江都能拿来做为卖点，搞出点溢价，那珠江春的南向江景，含金量高了不是一个档次。
而且，随着广州东进的建设，景观的美观度，是越来越漂亮的。亲自见证广州东进南拓的建设，似乎也是一个不错的观景主题。
除了江景以外，珠江春周边的自然景也不少，蟹山公园、瓦壶岗公园、狮山公园三大公园，还有长度1.2公里左右的滨水河道环绕，山水共融，是其他新房项目不具备的优势。
这也是珠江村旧改最初的时候，我就断定这个项目一定会往高端改善的方向来走。
说真的，如果万科城市之光这种刚出天际的产品，都能成为黄埔的标杆产品，那黄埔背着全是第二GDP的光环，岂不是略显悲哀了。
我看了珠江春的产品设计，虽然还没有具体的户型设计，但光看面积就知道，是如我所期的改善型产品。
首推融资区3号地块，总共3栋住宅。6栋和7栋为3梯4户，8栋为3梯3户。全部户型均为南向。产品面积段在130-180㎡之间。
至少在产品定位方面，珠江春在整个老黄埔都是稀缺的。
在整个老黄埔都在刚需的战场上厮杀的时候，珠江春开辟了一条高端改善的新赛道。
当然，这种定位并不是开发商狂妄傲慢的盲目乐观，而是基于鱼珠核心区，南望珠江，这些得天独厚的优势。
另外，项目配备了一所18班幼儿园、45班九年制学校、商业街、还有高端改善必不可少的高定会所。
最后，小区也不是没有缺憾。例如距离鱼珠地铁站超过1公里的步行距离，以及最大的不确定性——价格。
但不论如何，珠江春是老黄埔这几年，让我觉得最值得期待的项目。
对于这个项目来讲，天时缺少点火候，但是地利已经足够，就看人和能不能再加些分数了。
希望中交四航能打造出一个让市场满意的作品。
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