上海平均初婚年龄男性30.11岁，女性28.14岁。
30岁，生于1988，那一年上海出生人口16.53万人。
1989年，上海出生15.91万人。
1990年，上海出生13.12万人。
之后逐年下滑，至2002年维持在8万上方。
2013年，上海普通高等院校毕业生13.38万人。
2017年，
上海普通高等院校毕业生13.42万人。
假定结婚和买房之间有关联关系，上海未来这部分买房需求走平，细分到上海本地年轻人，
需求逐年下滑。
2013年的毕业生，以4年计，09年入学，2009年上海高考录取人数6.23万人，也就是2013年毕业生里，外地人约7.19万人。这7.19万人中，能产生1万直接落户房票，剩余的6.19万人理论上能产生约3万张房票。
也就是外地人有3万张房票，本地人17万张房票。
合计20万张。
婚姻组合关系里，外地人和外地人的婚姻房票不增不减，本地人和外地人的婚姻在房价预期弱的时候从1.5降低为1，房价预期强的时候上升为2。
本地人和本地人的婚姻房价预期差的时候从2变成了1，房价上涨预期强的时候从2变成N。
行情胶着的时候，约11万组入市买家。（包括户籍单身买家）
当买家买入新房，房票用掉；当买家买入一套二手房，他的上家同步获得一张房票，如果他的上家买了新房，则房票用掉。
上海新房的容量足够大。
没卖掉的都是因为贵，一方面贵是可能比二手贵，另一方面贵是因为相对贵，
需要置换的市民把房票传递。
在行情火爆的年代，新房可以卖出11万套来，比如2016年上海成交了10.84套，无限接近这个数字。
那一年，几乎没有单纯的卖家。
在行情博弈的年代，新房可能卖出少于一半，例如2017年新房成交量同比2016年腰斩不止。
行情博弈的时候，有人还不想买，有人卖了也还不想买，博弈均衡剩下5.5万张房票。上海那些低开、高单价的新房也有人抢，除了低开，还有2017年卖出房子的市民正好有新房买的因素，历史上，高单价的房子拒绝置换客并不常见。
以半年计，如果5.5万张房票用掉，意味着接下来的半年新的5.5万张房票变得更强大。
因为一个买家买了一套房子，可能拿着首付100万，他的上家拿到尾款后变成了新的买家，持币300万。
持币待买才是真空军，
空军越强大，房价越容易涨。
所谓空军，是指卖出房子，再低位买回，或者等待房价下跌到合理价格再买。每个置换客都是短时间的空军。
上海是存量房主导的市场，半年成交超过9万套，市场端很难不涨。为什么是9万套，不是11万套？准确说应该是8.8万套，11万*0.8=8.8万套。
80%市场觉得可以买的房子已经卖出。涨价卖出，即将大涨，让价卖出，即将回暖。
月标准1.5万套，通常3月不足以参考，因为3月是传统喜欢买房子的季节，超过1.5万套是常见的。
但3、4、5超过4.5万套，
意味着半年成交9万套并不遥远。
当然今年不一样，因为6月新房刷房票，6月的二手房成交量有回落的可能。
除了新房刷房票，今年还可以不一样的地方是
继续
研究新的政策。
市场就是市场，市场选择的方向有多少压抑，就有多少反弹。
300万到500万
17号线淀山湖大道正地铁房
西虹桥一号
交流微信
