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来源：经济日报（微信号：jjrbwx）

记者：黄晓芳

70年大产权变40年、50年，甚至一张废纸……最近河北燕郊的一些房屋业主遇到了堵心事，自家的70年产权房屋，“一夜”变为小产权的房子，甚至不能买卖交易。那么，购买房子时如何辨别小产权房，需要特别留意哪些问题呢？

小产权房主要有3种解释：

一是针对开发商的产权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这是因为购房人的产权是由开发商产权分割而来。

二是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。

三是通常意义上的小产权房，这种房屋的产权不是由国家颁发，产权证由乡村一级政府发放，也叫“乡产权房”。

这种小产权房产生的原因是我国实行国有土地所有制和集体土地所有制，农村宅基地属集体所有，小产权房不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。

大中城市房价过高是产生小产权房的重要原因。由于大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，不少大城市房价一路高涨，小产权房存在大量现实的购买群。

另一方面，小产权房是农村集体在集体建设用地和宅基地上建设的房屋，不需要缴纳土地出让金等，所以价格相对低廉。但是，在目前的法律框架下，小产权房是不合法的。“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。针对这一现象，国土资源部门曾再三重申，小产权房是占用集体土地搞建设，属于违法用地，不得登记发证，不得向城镇居民出售。

第一，小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。

第二，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。

第三，小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。

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