这套房子为啥办不了不动产权证

上述案例中开发商提高了开发小 区的土地利用强度并建成销售，这些 行为涉及建设用地使用权变更的相关 规定。

在《城乡规划法》中，对改变建设用 地使用权条件进行了规定：建设单位应 当按照规划条件进行建设；确需变更 的，城市、县人民政府城乡规划主管部 门应当及时将依法变更后的规划条件 通报同级土地主管部门并公示；建设 单位应当及时将依法变更后的规划条 件报有关人民政府土地主管部门备 案。具体到地方的规定，《湖北省城乡 规划条例》规定的更加明确：城乡规划 主管部门提出的容积率、用地性质等规 划条件在土地出让后不得擅自变更；因 涉及公共利益确需变更的，根据变更后 的规划条件补（退）土地出让金和相关 费用，并签订国有土地使用权出让补充 协议。具体到这个案例，B 公司改变建 设用地使用权条件明显不合法。

案例中，业主物业所在小区在该出 让土地取得之初办理登记，B 公司取得 了土地使用权证。该证是根据出让合 同办理的与合同内容一致的土地登 记。而出让合同的内容约定中必然会 有《湖北省城乡规划条例》中关于擅自 改变土地使用权出让的约束条款。即 B 公司违反出让合同约定，提高了利用 强度进行建设，却没有依法、依合同约 定补办相关手续，补交出让金。应该 说，在开发该项目时，B 公司既有违反 出让合同使用土地的事实，又有违反 《城市规划法》《城市房地产管理法》行 为存在。因此，尽管业主已经取得房产 证，但B 公司并没有取得与其实际土地 利用状态匹配、也无法与地上全部建筑 物匹配的土地权利，B 公司当然无法向 业主提供合法的、完整物权。

B 公司在两个合同面前均已违约： 一是开发企业提高土地利用强度，没有 报请出让人同意，并调整出让合同，补 交出让金，已涉嫌违约；二是开发企业 不能向业主提供合法的完整物权，也不 能依约为业主代办不动产登记，也涉嫌 违约。矛盾之症结，必须由并没有取得 全部物权的B 公司解开。