【中金·REITs】公募REITs周报（2.17-2.21）：市场涨势延续，关注板块轮动

行业近况

本周（2025年2月17日至2月21日）中证REITs全收益指数和价格指数均上涨1.23%，为连续第5周收涨。C-REITs市场总市值收于1806亿元，环比上升2.73%。

评论

高速板块领涨，保租房板块连续两周收跌。 本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.25%，重庆两江REIT领涨6.11%。经营权REITs流通市值加权总回报为+2.40%，新上市的济南能源供热REIT领涨52.29%，山东高速REIT收涨7.95%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+3.42%（高速公路）、+1.67%（消费）、+0.53%（能源）、+0.47%（产业园）、+0.02%（市政环保）、-0.35%（仓储物流）、-0.65%（保租房），高速公路板块受部分项目1月运营数据提振影响全线收涨，5单项目涨幅超5%，保租房板块受长端利率上行影响连续第二周回调。我们提示高速公路板块近期披露的1月运营数据中，一方面存在仍然同比下降的项目（与普涨行情背离），另一方面由于春节假期错位影响，或应关注1-2月合并数据情况。

利差持续压缩。 经营权REITs市值加权中债IRR与十年期国债到期收益率利差环比收窄49bps至324bps，主要受到经营权REITs价格上涨、中债IRR下行影响。产权REITs市值加权年化分派率与十年期国债到期收益率利差环比收窄10bps至236bps，主要系十债利率上行8bps。此外，产权REITs市值加权年化分派率与中证红利指数股息率之间的负利差环比走阔11bps至-225bps，主因中证红利指数股息率环比有所上升。

长期资金入市获得进展。 2月17日，中国人寿拟出资设立合伙企业聚焦基础设施公募REITs投资[1]，认缴出资总额为52.37亿元，其中国寿认缴出资额为35亿元，国寿资本为管理人。主要投资方式为战配和非公开交易（大宗交易、协议转让等），不得参与面向公众投资者的发售和竞价交易。 短期市场策略方面， 鉴于年初至今市场换手活跃，我们认为对于补涨板块，投资者可利用市场流动性较佳时期，依循基本面分化情况优化持仓结构，同时关注止盈回调到位的板块中，基本面稳定性较佳的项目的配置价值。

[1]https://staticpacific.blob.core.windows.net/press-releases-attachments/3530269/601628_20250218_98KQ.pdf

后续关注 ： 市场情绪变化；利率波动情况；红利/高股息市场情况。

C-REITs一周市场回顾

图表1：近期交易所挂网项目情况

注：数据截至2025年2月21日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表2：2月17日至2月21日C-REITs市场情况

注：1）2025年基金管理人预期可供分派率（年化）基于各REITs招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额年化计算；24Q4YTD实际可供分派率（未年化）基于各REITs2024年四季报披露的本年累计可供分配金额计算，未年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs24Q1至24Q4累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，第一次季报报告期之前产生的可供分配金额未纳入计算）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2025年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于不复权价格涨跌幅以及分红收益加总计算；4）数据截至2025年2月21日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2025年2月21日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2025年2月21日
资料来源：Wind，中金公司研究部