790亿亚洲最大收购案！中国财团收购物流巨头普洛斯！意味着什么？

前言

7月14日，新加坡上市公司普洛斯（SGX： MC0）及中国财团发布联合公告，称以万科、普洛斯CEO梅志明、厚朴投资为首的投资团将以约116亿美元（约790亿元人民币，160亿新加坡元）的价格，全面收购这家亚洲最大、世界第二的物流设施地产商。

中国财团包括五方面：厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。其中，万科拟获得的股份最多，有望成为普洛斯第一大股东。

自2016年底普洛斯大股东有意脱手的消息传出后，普洛斯股价从2016年12月一路飙升60%，由60亿美元市值上涨至100亿美元。目前116亿美元（每股3.38新加坡元，停牌前普洛斯每股2.7新元）的交易方案如果最终达成，将成为亚洲最大的收购案。这一价格较过去12个月成交量加权平均价（VWAP）溢价81%，也高过普洛斯自上市以来的收盘价。

对于此次收购，香港一位杠杆融资银行人士向路透表示，“这将是亚洲最大的一笔杠杆收购案，所有人都想要参与其中。”这场收购战已持续半年有余，收购提案的截止日期为6月底，中国财团和美国华平投资（Warburg Pincus）领导的财团两家递交了收购方案，而普洛斯董事会组织的特别委员会选择了前者。

万科入局和普洛斯管理层的参与是此次财团收购的重要特征。以比例计算，万科出资额约为169亿元。据财新了解，万科是在2017年春节前后即开始介入收购事宜。业界分析认为，万科和普洛斯在打造地产、物流、产业园和资产管理生态链方面有着较大的合作空间。

普洛斯（Global Logistic Properties Limited，GLP）是亚洲最大、世界第二的工业及物流设施地产商，于2010年在新加坡证券交易所主板上市。截止2016年11月，普洛斯管理的总资产高达390亿美元，主要包括持有或租赁的面积达5300万平方米的物流仓储设施。根据普洛斯2016年年报，公司实现7.77亿美元的收入，同比增长10%；实现7.19亿美元的归母净利润，同比增长48%。

普洛斯在2003年入主中国后，仅10年时间内由14万平方米地产起家，目前普洛斯在中国区总资产122亿美元总开发面积达2670万平方米，其中建成面积为1490万平方米，在建面积1170万平方米，并另外包括1210万平方米的土地储备。即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二，而各大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。来自戴德梁行的数据显示，普洛斯在中国主流物流地产行业里所占份额超过50%，规模甚至大于其后9家开发商之和。

除此之外，普洛斯还管理着约400亿美元的投资基金，有一支以全球顶级的“物流投行”团队，成为竞购各方属意普洛斯的重要原因。普洛斯财报显示，其主要收入来自租金和基金管理费。

近年来，物流地产是目前地产行业内增速最快的子领域。在物流市场“一片光明”的前景下，物流地产作为基础性产业，必然会水涨船高，这也是资本争相收购的目的之一，还有一种可能就是资本想在物流领域布局，改变传统的物流地产行业，在政策的助推下，迎风口而上。回头反看普洛斯，经过这些年的发展，也确实有值得资本大鳄为其“买单”的实力。据相关机构数据显示，普洛斯在中国的市场占有率约为5-6成。

根据广发证券的最新研报，在整个房地产存量持有领域，物流地产是细分子行业中需求和供给关系最为健康的板块。无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零售连锁化及电商）对高标仓储需求旺盛的本质原因在于提高物流效率、降低物流成本的内在诉求。

电商以及第三方物流将逐步成为拉动高标仓储需求快速增长的主要动力。如果按电商行业每年18%增速的发展，仅电商行业的发展就能支撑高标准仓库储市场按每年40%增长发展至2021年。目前高标准仓库供应增长迅速，但仍供不应求。从投资回报率来看，高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产，目前一线城市物流地产收益率在6.5%-7%。而收益率高于其他持有型物业是物流地产近几年逐步受到资本关注的本质原因。

除了行业本身原因之外，普洛斯有个优势就是它的物流地产基金，这是国内众多有志于工业地产的运营商所极力仿效的标杆。在欧美发达国家，物流地产基金已成为物流地产行业发展的主流模式，而它与一般私募地产基金的最大区别在于，持有的是稳定运营中的成熟物业而不是开发阶段的物业，即物流地产企业将高周转的物业开发业务保留在资产负债表内，而将低周转但收益相对稳定的物业持有部分分离出来，置入专门的物流地产基金。资产的分离一方面满足了保险公司、养老基金的长期收益率要求，另一方面则提高了物流地产公司的资金周转速度，推动了规模化进程。此外，地产企业还可以通过基金业绩提成来分享自己开发的优质物业的长期收益。

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