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| 第66篇网友投稿 · 市场分析 |
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本期帮帮智囊团，
我们邀请到了@May，他将通过分析
成都住宅的供需关系，有理有据的推出2020年成都楼市的购房逻辑~
↓ 全文重点提前看 ↓
①成都新房市场供给情况
②成都二手房市场供给情况
③成都购房逻辑总结
④成都刚需购房策略（分极刚、次刚和普刚
）
我们先从住宅供需关系回顾成都楼市风云变幻的这几年。
新房市场供给逐年减少
新房套数预计减少50%-70%
1、商品房
2017年，成都市规划管理局出台《成都市城市规划管理技术规定（2017）》，规定住宅用地规划控制指标按以下规定执行：
容积率下降到2.5以下。
对比国内其他一二线城市，早在2005年，上海就出台了“降容”规定，住宅土地的房子，容积率不能超过2.5。北京也在同时期出台了对于容积率的规定，杭州、南京、苏州、宁波等东部城市也陆续跟进。
而在北上选择低密度发展的同时，成渝、广州、武汉等城市却选择了向“高密”发展。长期高容积率供地的背后，是海量的住房供应套数。
成都开始对于土地容积率进行严控，最直接的后果就是
可供出售的住宅套数也将迅速减少
。
2、人才公寓
2017年，成都发布《关于创新要素供给培育产业生态提升国家中心城市产业能级的人才安居工程的实施细则》。
按照规划，未来五年，成都将建设人才公寓和产业新城(工业园区)配套住房2769万㎡，
约35万套
。
其中人才公寓2229万㎡，按容积率3.0计算，将供应近10000亩，
可建约30万套人才公寓
。
自2017年开始，15个“新一线城市”成都、杭州、南京、武汉、西安等地，纷纷加入到“人才争夺战”中。
一开始，抢人还仅限于允许人才落户。到后来，各地方政府发现，“引凤”还得“筑巢”。于是，多地又密集出台人才购房新政，抢人大战瞬间硝烟弥漫。“人才公寓”成为西部城市引进人才的标配。
截止目前，大成都范围内已有含人才公寓用地64宗，共计约4667亩。
（如有错漏，望指正）
其中，主城区共出让土地36宗，主要集中在高新、天府新区、成华、锦江四个区域，约2354亩；二三圈层共出让28宗，约2312亩。
近年，如此大体量人才公寓入市，完全有能力影响未来成都楼市供应格局。
换句话说，在假设土地供应量不变的情况下，出台并坚持贯彻人才公寓供地，
势必导致普通商品房供应量的急剧缩小
。
3、租赁用房，统筹用房
2017年，《成都市房地产业发展五年规划(2017—2021年)》公布。
规划的一个重要看点是
住房租赁。
到2021年，租赁住房保有量达到151万套，较2017年增长25%。
2017年9月，土拍规则相应发生变化。
规则规定，“达到最高竞价后
熔断
，进入竞无偿移交租赁用房比例环节，无偿移交比例高者拿地”。
2019年3月24日，天府新区麓山版块两宗合计119亩土地登上拍卖台↓
一号宗地：出让面积50.2亩，计算容积率2.0，最终，蓝光地产以10657.8元/㎡的价格将其拿下，溢价率49.5%，无偿移交统筹住房比例达23%。
二号宗地：出让面积68.5亩，计算容积率2.0，最终，佳兆业以9757元/㎡的价格将其拿下，溢价率49.4%，无偿移交统筹住房比例达23%。
3月26日，麓湖48亩宅地由卓越“问鼎”，成交楼面价11254.5元/㎡，溢价率50%，无偿移交统筹住房面积比例为15%。
通过熔断后不同的规则设置，达到不同的调控效果。
在触及最高限价之后加入了竞拍无偿移交租赁用房和统筹用房就是政策的引导。
换句话说，在假设土地供应量不变的情况下，租赁用房，统筹用房的无偿移交
势必蚕食普通商品房的供应量
。
最后来看一张图↓
如图，一二圈层的土地成交面积基本连续五年走低，2018年一圈层成交面积出现低谷，
集中影响2020年住宅市场。
官方数据的逐年递增，主要体现在三圈层的海量供地。
↑逐年的开发房单套面价明显增大
所以，我们可以得出结论：
✐
1. 土地供应量持续降低，将造成新房的可售面积减少；
✐
2. 容积率的降低，更加直接导致新房的可售面积减少；
✐
3. 新增人才公寓，无偿移交租赁用房，无偿移交统筹用房的份额，势必导致普通商品房供应量的进一步缩小；
✐
4.楼面价上升，改善新盘单价上升；
✐
5.逐年的开发的商品房单套面价明显增大，商品房套数极具减少，
如果非要说一个准确数字，大胆预测减少50%-70%吧。
政府这样做的目的是逐步实现城市的提档升级，地区人口管理压力得到有效纾解，更低密的房子，是更好的生活环境，更好地生活。
对刚需购房者来说，也就意味着更高的商品房成本。
房屋供应的供需平衡才是城市良性发展，是吸引人们落户居住的基石。
成都挂牌二手房突破13万
10年以上老房子占32%
在上述新房市场的供给中，我们留意到诸多政策的落地都是在2017年，其产生效应的时间都会相对集中。
成都降容幅度之大，并没有一个从4.0-2.0的缓冲带，为什么成都敢将新房供应硬着陆？
未来五年乃至十年刚需、刚改的大量普通人群的住房需求势必将导入另一个位面——
二手房市场
。
1、如何解读二手房存量
众所周知，成都二手房存量一路攀升，
现已突破13万套
。
原因主要有两点。
第一：高容积率
长期的高容积率政策导致，高容积率城市的住房基本是不紧缺的，成都缺的是好房子。
第二：剪刀差
限价新房，剪刀差使二手房的性价比严重降低，限价不消失，摇新房的决心就不会动摇，随着限价新房的日益减少甚至消失，这种现象将会得到根本性的转变。
可能有人会说，二手抛盘现象明显，这里，我们看看链家的二手存量数据：
全部二手存量：132234套
住宅类商品房：107836套
带电梯的住宅类商品房：79631套
带电梯的住宅类商品房，其中不满2有增值税的：69124套。
这个数据如此庞大，占到了房源的86.8%，似乎成为了二手抛盘现象的有力佐证。
我们再继续筛选，带电梯的住宅类商品房，其中房龄5年以内的：18020套。
2、二手房存量真实情况
你看，不满2的房子基本房龄都在5年以内，为何18020套和69124套数据相差如此之大？
其实，是数据会骗人罢了。
链家房龄数据是以交房时间为依据，数据真实可控，链家满2数据是人工添加标签，大量满2房源没有得到数据更新，导致不满2房源数据严重失真。
其实，房龄5年以内的次新二手占比仅为22.6%，房龄10年以内的次新二手占比68.25%。
大量二手均是房龄10年以上的“老房子”，次新盘惜售依然是客观存在的现象。
从上图中也可看出，2019年二手成交其实并没有走弱。
不管怎么说，13万套的二手存量是一个既定事实，而当前刚需需求及未来5-10年的刚需需求是一个缓慢释放的过程，二手在一段时间内仍然是一个供大于求的事实。
盘活二手市
场，物尽其用，降低存量二手的空置率，提高整体房产的利用率，提档升级，进而带动新一代大面积品质改善新房销售的市场逻辑正在形成。
毕竟，目前限价房，人才公寓，租赁用房的调控对象是新房，未来FC税的调控对象可是二手房，成熟的二手市场才有调控的必要和条件。
最近流行一句话：
改善买新房，刚需买二手。
其完整的逻辑应为：
1.准一线城市需要提档升级，需要提高住房档次，提高城市宜居性，需要降低开发强度；
2.同时二手的巨大存量能够满足未来5-10年刚需需求，缩量也能满足供需平衡；
3.所以降低容积率，导致新房提档升级，数量减少，高质低密；
（同时限价盘集中推售，退出历史舞台）
4.
由此将刚需需求导向二手市场，催生二手市场的成熟，改善靠置换，反向加速改善新盘的销售，进一步完成城市的提档升级。
两个现象也充分说明了这一点：
1.低总价限价盘，刚需报名人数是普通的两倍
（恒大等等）
；
2.高总价限价盘，普通报名人数是刚需的两倍，且能够清盘
（金融岛，中洲，伊泰）
；
刚需置业的热情和改善置业的热情均十分充足。
成都刚需购房有策略
极刚、次刚、普刚 每一类都不同
那么重点来了，我们来讲讲目前市场上最多的刚需购房者。
对于这类人群，有这些
买房策略
：
限价房依然是首选，但在目前一房难求的情况下，我们还应该做哪些工作？
一．极刚客户建议选择人才公寓
部分刚需客户，特别是对于刚毕业的大学生，在首付预算上捉襟见肘的话，建议考虑人才公寓。
关于人才公寓说以下几点：
1. 人才公寓单价是在预售价格的基础上打85折。
比如锦城峰荟的价格大概在1.5的样子，在目前剪刀差基本小于5000的普通商品房市场，性价比很高。
2. 人才公寓的最大价值其实不在于单价，而在于支付方式。
其中先租后售的方式对于极刚用户来说非常受用。
最重要的是前五年以极低的租金锁定一套房子的房源和单价，并且房屋价款是在五年后支付。
最大的BUG点其实在于不
用支付任何代价，不用承担任何现金流压力，更不需要承担任何风险，
凭空给自己多出一种选择，世界有其他这种好事吗？
另外，在五年内，年轻人的收入可见预期增加，后续当然也可选择退掉人才公寓，购置商品房，没有任何影响。
3. 人才公寓购置关键点是公司注册地址，社保地址。
这决定了你的人才公寓的选择区域，人才公寓也是通过土地拍卖由开发商进行建造，其售价是可大致预估的。
所以，选择
“
社保区域
”
非常重要。
以高新区为例，人才公寓大多在东区，意义不大，而南区数量极少，为数不多的成交楼面价，比如天府五街都在1.2以上， 其市场价格性价比也不高。
而最近锦江区的锦城峰荟性价比就相当高，紧邻锦江天玺，与塔尖人士比邻。
这就需要各位购房者擦亮双眼，
积极查询相关拍地资料，楼面价是多少？数量多不多？做好好选购人才公寓的前期工作。
4. 人才公寓的
D类
资质仅需研究生即可。
如果实在满足不了最低条件，下面这张D类人才条件图请各位仔细“研究”：
看看如何使自己成为建设成都所需的“人才”，其中一些条件其实非常“容易”即可达成。
二．次刚客户建议积极考察二手老房龄市场
对于次刚客户来说，首付比例相对较低，但对自住尤其是家庭三代自住的功能性有比较大的需求。
目前购房者以完全自住的需求去买房的已经很少了，或多或少都要掺杂升值需求。
