这位大神级预测帝，为郑州2017房地产市场算了一卦

1月14日下午，成品住宅高峰论坛暨郑州市房地产2016年度市场报告会，在郑州文森特国际酒店举办。上海易居房地产研究院副院长、地产学者杨红旭作为特邀嘉宾，做了《2017房地产趋势与逻辑》的主题演讲。

杨红旭从目前短周期趋势与逻辑、2017年全国的市场走势指标预测、板块轮动逻辑与特征三个方面，用大量的数据和透彻的分析，讲述了2017年的全国以及郑州房地产市场。一起来聆听下满满的干货点评。

回顾：2016的郑州楼市不平凡，整个2016年在郑州楼市历史上也是绝无仅有，不是数字绝无仅有，而是体验绝无仅有，一年就经历了一个轮回，走了一趟过山车。

从年初的平稳，到4月明显上涨，再到8、9月暴涨，房价环比涨幅全国第一。从国庆的双限，到2016年年底最严调控，楼市进入凉意。

预判：现在谈冬天为时过早，但是2017年下半年郑州楼市大概会进入冬天。

2017年郑州不会取消限购，即便2017年下半年郑州楼市已经比较冷了，但是政府不敢放松限购，因为开发商先暂停交易等待放松以后再备案的可能性是存在的。

“短期就是未来半年到一年，这关系到开发商卖房定价、卖房时机、施工进度、拿地选择。”

那什么决定着未来半年或者一年的市场波动呢，尤其是核心指标房价的波动呢？

杨红旭给出以下干货：

1、预测未来半年到一年的房价走势，可以关注四个核心指标，就是经济、政策、资金、存货。

经济是所有行业的母体，政策是楼市的风向标，资金是楼市涨跌的一个生命线，存货是楼市内部的指标，这是住房、商品房的供求关系。

2、房价的短期变化是由供求关系决定的

短期房价波动是由核心的供求关系决定的，80%的民营企业一旦遭遇市场降温一年扛不过去就会降价促销，这是一个逻辑。这四个当中最核心的就是政策和资金，这两个因素变化的话会使整个市场发生大的波动。

3、短周期的指标之一就是全国的新房销量增速

全国卖房的增幅数字变化很明显，增速有谷值，也有峰值，分为上升周期和下行周期。

2014年全国楼市是低迷的，2015年开始复苏，到了2006年1—6月份全国的指标见顶，之后同比增幅略有下滑。

按照过去两轮周期，由增幅最高峰到下行大概需要20几个月，2018年上半年还是下半年见底不好说，但是2018年下半年才会复苏。

4、凡是2016年房价暴涨的，土地出让过多的，在2017年降温幅度会明显一点。

合肥、南京、江苏会明显一点，郑州也是2017年降温，但风险要低于南京、合肥。太原、长沙、西安等房价没有暴涨，政策没有打压，所以2017年市场可能会平稳一点，

1、经济和房地产

长期正相关：从时间跨度上经济指标更适合做中长期的分析，三年、五年、十年，楼市和经济发展正相关；如果经济波幅很大，会很快传递到楼市，不需要三到五年，可能下个季度就传递到楼市。

短期负相关：经济不好所以要救楼市，这是一个短期的。从房地产投资的角度来看，主要还是在于对经济的拉动。

2、政策和房地产

政策不仅要看表象，还要预测政策的内涵和逻辑。

2014年以来，政策一路放松，今年2月中央层面最后一次放松是房贷的放松。3月份开始政策面开始平稳，地方政府开始收紧，最先是上海深圳，之后期间有几次信号，到了9月开始严格限购。

全国70个城市的房屋价格指数的环比平均值，是中国楼市的一个温度计。凡是均值环比涨幅超过1%，就进入过热区间，接着迎来打压，所以2016年9月份就开始调控了，这个逻辑非常清晰，就是因为房价过热导致的变化。

一般的规律是政策先见底，市场后见底，这中间有个传递的过程。

3、资金和房地产

跟踪整个资金链变化，主要看两个指标：M1和银行利率，M2跟房地产的关系很弱。

2016年7月份到现在是资金宽松的时点，之后开始会慢慢收紧，但收得会很慢。严冬会延续到2018年的第一季度，这中间不会有很多反复和振荡。

货币政策会延续到资金面，已经开始转为中性了，预计2017年不会降息，也不会加息，也不会像之前那样闹钱荒。

4、板块轮动与房地产

轮动一般是股市里边的术语，指板块轮动。

楼市轮动的逻辑，前提是区域分化，然后是两个条件，一是资金充裕，二是政策宽松。

轮动方向先是北京上海，然后是大都市周边、核心二线、浙江和苏南、普通二线，最后是三四线城市。

2016年，七个板块中，华东板块涨幅最大，华南其次，华中是居中，东北是小跌。

1、因为全国楼市降温，预计2017年全国房价依然是涨的，涨5%，但是涨幅会回落。

2、通过70个城市环比增幅与同比增幅预测，环比是最重要的，环比可能会在2017年7月份左右由正转负，所以2017年可以分为上下半段，上半年持续降温，但是降温幅度不是特别大，下半年进入冬天。

3、目前重庆是不值得投资的，来郑州投资也不适合。

4、2017年三线还可能是小增，河南的部分地级市量的活跃度会超过郑州。

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