上周（
3.4-3.10
）商品房成交走势
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上周末的成都，终于看到了点“春天”的气息。
于是乎，小到城中各类空地，河边茶座，大到各大出城要道，均毫无例外的出现人流高峰，但不管怎么折腾，都远不及花花朋友圈的这波来的猛烈。
以上就是来自于花花朋友圈的一场专属于成都楼市的“个案式狂欢现场”实况，时间从上周五晚上一直持续到周六，主角除了我们大家都不陌生各式“公寓”项目外，还有视频中那一拨接一拨上至白发老人，中至油腻大叔，下至各路青年才俊……的“热情购房者”。
要知道，像画面上这样人头攒动的情况，花花还只在2017年成都刚刚发布住宅限购政策后的那几个月时间里看到过。而那个时候，一大波眼见着住宅市场“钱途”一片光明，却无门可入的“热钱”只得将“类住宅”当成了抓住成都楼市造富的“最后一个尾巴”。
话说，那个时候，眼见着一个接一个疯抢公寓房源的“盛况”被各大公众号轮番曝光，那阵仗，那气势，搞得花花都忍不住偷偷加了一大堆置业顾问的微信。
一时间，面对轮番上演的各种源于移动互联网时代的花式贴身“挑逗”：从政策解读到后市研判，从产品、价格优势到区域配套，再到投入产出的时效与空间……几乎将公寓产品的“类住宅”优势化无底线式放大，连花花这个囊中羞涩的24K“纯精钢”都差一点没能把持得住。
好在，最后，一位“高人”的话点醒了花花：“是刚需，各人就离公寓远点！”
为啥？难道开发商和置业顾问都是在麻广广？
表慌嘛，认真看完花花下面的分析你dou晓得到底是啷个回事了！
首先，花花觉得有必要先来摆下目前成都公寓市场的一些现状——相信大部分购房者最近这一年左右去公寓项目，都会听到类似“咱们成都已经成为名副其实的新一线城市了。但是回过头来看下，其实成都离真正的一线城市还差最最关键的一步。晓得是啥子不？就是人们的居住观念。不说远了，就拿公寓产品来说，在北上广深，公寓都是有钱的社会名流在住。你看下马云爸爸，天后王菲、小燕子赵薇等等这些富豪、明星在北京住的那都是高端的公寓。所以现在，咱们成都要想真正成为一线城市，第一步就是转变居住观念。不要一听到公寓就还是持有原来‘脏乱差的商住混合楼’的老旧观念。
听着确实很励志，但实际上，又是怎样呢？
起码就花花目前了解到的情况来说，除了天府五街的花漾锦江、望江楼对面的望江名门、顺江路的阿玛尼、塔子山公园旁的迎晖天玺还有资格跟北上广深的那些高端公寓对比一番外（按理说，本来还有一个兰博基尼的，但那个项目现在都还没有完全竣工，前景相当的不明朗，所以这里就还是暂时不提了），其他各家所谓的升级版服务式公寓，不论是从地段，还是产品设计来说，归根究底也还是“原来的配方”。
当然，如果仅凭次一条还不足以撼动公寓在各位心目中的“特殊地位”的话，花花接下来说的就更得看仔细了。
2017年，为了进一步加强和规范成都房地产市场商业项目的管理，市相关主管部门接力发布了《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》和《成都市城市规划管理技术规定（2017）》两大“专项补丁”，其中更有专门针对公寓（类住宅）项目的“紧箍咒”——
1、严禁商业办公土地变居住用途；
2、不得设置阳台；
3、不能通气，水电按商用价格收；
4、酒店公寓商务公寓广告不准打了；
5、禁售”格子铺“等无实体墙空间；
6、查处违规企业，全部纳入征信系统；
7、已建成的商办类也不能改；
8、办公用房标准层分隔，层高不应高于4.2米；办公用房标准层不分隔的，层高不应高于4.6米，建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。
据花花所知，之前成都市面上大多数热销的商业产权公寓，不是以水电气三通（且参照民用收费标准），就是以4.9米层高可以切分成多层为主力卖点主。但是根据成都市最新的商业地产新规，今后这样的产品将绝迹于成都，自然也就无货可买。
而剩下的那些，不仅不通气，还来不来就是商业收费标准。
你觉得莫的啥子？
如果这样想的朋友，花花只想说一句“只怪你涉世未深啊！”
据花花身边一位租住了公寓的“新时代土豪”朋友反馈，她每个月的水电费用（尤其是夏天和冬天房间内开空调的那段时间）几乎是花花这个“流浪租客”的3倍不止。
为此，花花还专程咨询了相关主管部门，得到了以下数据。
（2018年部分成都市水电气收费标准）
请问，这样的收费标准，有几个刚需朋友遭的住？反正花花自己是肯定遭不住的。
既然这样，那真的买来还能住的舒心不？这个问题就只有个人考虑了。
最后一点，也是这盘花花想要划重点的地方。
要是很多朋友在看公寓项目时通常会遇到的一点，公寓产品的投资价值。
这里花花首先并不否认公寓产品是有投资价值，但这部分对于刚需来说，却多少有点鸡肋。为啥这样说。
这还得算笔账：根据目前我国目前房产类项目上市交易的实际情况来看，抛开之前大家一直纠结的产权时限和首付金额问题，仅公寓所属的商业类别不仅转让交易的税费比住宅类产品高的多，还没有优惠。
具体怎么讲？
住宅项目在二次交易时，营业税、个人所得税、契税等都会根据政策获得不同程度的减免。比如当年08年5.12汶川地震之后，那一拨购房的都享受了退税的优惠政策。即便是没有减免的，只要满足相关条件，也仅需要缴纳2%~3%的主要税费。
但商业项目不仅没有减免，甚至还需要缴纳土地增值税。最终各种税费累加在一起，最低都有交易物业总价的10%。
10%是啥概念？
1000块就是100块，10000就是1000，以此类推，即便是上周末那套宣称30万低总价的小公寓，其交易税费都至少要3万。要知道，对于诸如花花一类的普通刚需来说，3万也是好几个的工资收入了。
而这还是建立在物业能够顺利卖出去的前提上，如果所买的公寓产品，恰巧是在交通配套、生活配套乃至商业氛围不怎么好的地段的话，卖不出的可能性也是相当之大。
有人会说那就长线持有，当包租婆，收租金？
据花花从各大机构处了解都的目前成都市场各类公寓的租金情况来看，大部分人即便收取10~20年左右的租金也很难回本，而出手更是难上加难。（这条重点提示给那些银发投资者！）
试问，这个时候，你又拿什么去兑现购买之前置业顾问像你描述那些美好的投资前景？更不要说想靠这套“砸”在手里的公寓去以小换大，为自己赢得购买真正货真价实住宅产品第一桶金了。
说了那么多，花花最后还想强调一句，公寓产品再好，如果你是像花花一样的24K“纯精钢”，如果自己手里没有个两三百万的资金实力，还是离公寓项目远点的好。
