【宏观】姜超\/于博：保障供给，完善租赁，抑制投机！——德国房价为何低位稳定？

2015年至今，我国经历了一轮房价的暴涨，政府提出建立“房地产长效机制”。本文将对德国的房地产市场进行详细分析，探索德国房价稳定背后的奥秘。

为何德国房价如此稳定？我们从人口变迁、货币供应、住房制度三方面分析：

刚需压力下降，住房需求趋缓。人口密度不低，刚需占比下降。从人口总量来看，在欧洲国家中德国的人口密度并不低；但是从人口结构来看，德国15-64岁的人口占比从1986年开始见顶回落，而净移民人数也在1992年前后冲高回落。城市发展均衡，人口集中度低。从人口流动来看，德国人口经历了一个“城市化—郊区化—再城市化”的过程。同时，与其他国家相比，德国的城市发展也相对更加均衡，德国百万人口城市的人口占比仅为9.6%。

货币投放稳健，房贷限制严格。德国货币政策以稳定物价为首要目标，为房地产市场创造了稳定的货币环境。2000年以来，德国M2累计增长120%，而同期美国、英国和中国分别增长209%、194%、1241%。而德国特有的房贷制度也对稳定房价起到了关键作用。建房信贷协会的先存后贷、大部分房贷实行固定利率以及抵押贷款额度上限60%等特点，均有效降低了居民加杠杆的可能，2016年德国居民负债/GDP仅53.2%，远低于发达国家平均值。

保障供给，完善租赁，抑制投机。四大法规，顶层设计。1950年以来德国政府出台《住房建设法》、《住房补助金》、《住房租赁法》和《私人住房补助金》四项法规进行顶层设计，逐步形成了完善的房地产市场制度。《住房补助金法》和《住房租赁法》经过不断完善成为目前德国房地产制度的基石。在《住房建设法》框架下，德国逐步形成了以房企、住房合作社和家庭自建为主体的房地产供给体系，极大地丰富了住房供给。1971年出台的《住房租赁法》保障了租客的合法权益，使得德国拥有发达的住房租赁市场，也削弱了居民的购房需求。多拳出击，抑制投机。一方面，“房地产公共评估委员会”提供了具有权威性和约束力的基准价格，而基准房价保障了房地产市场价格的合理性。另一方面，德国政府在房地产的持有环节、交易环节和继承赠予环节均设定了较高的税率，抑制了投机需求。

控制货币增速，健全市场制度。总结来说，德国稳定的房地产市场由多重因素共同推进。从人口因素看，15-64岁人口占比持续下降以及大城市人口集中度较低均导致刚性购房需求压力趋缓。从信贷政策看，德国货币政策的首要目标是控制通胀，稳定的货币投放和温和的通胀率抑制了房地产的投资性需求。从房地产制度看，充足的住房供给和完善的租赁市场使得居民的住房需求得到保障，同时官方的基准价格和较高的房地产税率又限制了居民炒房的可能。对比当前中国房地产市场，改革之路任重道远。人口方面，目前我国15-64岁人口占比已见顶回落，但年轻人口仍持续涌入一二线城市。货币方面，近年来每次房价暴涨背后几乎都有货币超发、居民大幅加杠杆的身影。而在房地产制度方面，无论是住房供应、税收制度还是租赁市场，都有许多需要完善的地方。“房地产长效机制”建立势在必行！