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01
刚刚，上海传来大消息，楼面价破6千，地价“暴跌”84%！
上海楼市迎来大消息！
据上观新闻报道，7月24日下午14:00，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，项目建成后，将至少提供1897套租赁住房房源。而竞得两幅地块的，均为国有企业。
这意味着，中国楼市将发生重大转折：
租赁时代来了，“住房公有制”在中心城市发挥主导作用的时代来了，楼市的价格体系将发生重大变化！
此次成交的两幅地块，位于浦东新区的“张江南区配套生活基地A3-06地块”，土地面积约6.5公顷，可建建筑面积约13万平方米，由上海张江(集团)有限公司竞得，
成交价格为7.24亿元，成交楼面单价只有5569元/平方米。
下图就是“张江南区配套生活基地A3-06地块”的位置：
位于嘉定区的“嘉定新城E17-1地块”土地面积约2.85公顷，可建建筑面积7.13万平方米，由上海嘉定新城发展有限公司竞得，成交价格为4.24亿元，成交楼面单价为5950元/平方米。
下图就是“嘉定新城E17-1地块”：
这个成交价，价格低到了“接近赠送”的水平。整整一年前的2016年7月，在距离“嘉定新城E17-1地块”不到700米的地方、位置略差的“E27-1地块”被福建建发夺得，总价41.98亿元的价格夺得，楼板价3.03万元/平方米，扣除5%的保障房与15%的自持面积后，实际楼板价达到3.76万元/平方米。
也就是说，
今天转让的嘉定新城租赁用地，楼板价只有一年前拍卖价的16%！
短短一年，地价大跌了84%！这就是政府对租赁住房的支持力度！
根据上观新闻的报道，两块土地的最后拍卖的楼面价分别为：张江地块方面，成交楼面单价为5569元/平方米；嘉定地块方面：成交楼面单价为5950元/平方米。
6000元的楼面价，最终开发商的成本是多少呢？
据“暴财经”分析，新的只租不售模式下，房屋成本应该是： 土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（具体会有减少，姑且算作10%）。
把楼面价6000代入新的房屋成本公式，那么会得到成本大概是12000。
租金回报率多少？
目前，在嘉定地块周边，出租一套90平米的大概需要4100。
这么计算，开发商通过房租收回成本只需要：
21年！年化率收益率大概是4.5%左右。这个收益率已经可以让开发商活得很滋润了。
所以，之前市场对开发商只通过租金收入难以盈利的担忧，如今看来大概是多虑了。
如果这类租赁住房的建设规模很大，的确会抑制大城市的房价。
02
断了所有人后路！上海正式宣布：“一价清”
周末，楼市再传大消息：
上海出台了被称为“一价清”的调控措施。
上海住建委在其官方网站，公布一份与上海物价局联合签署，名为“关于加强商品住房及其附属地下车库（位）等设施销售监管的通知”的文件，对房地产销售提出了如下要求：
1、开发商卖房子、车位等附属设施的时候，应该严格按照备案价销售，不得收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用；
2、不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。
3、房价、车位价格都需要向政府备案，定价不合理的，政府部门可以要求“房地产开发企业重新申报备案”。如果备案后需要调价，也需要政府部门同意。
4、商品房、车位等附属设施的销售都采取“价格承诺制”，要在销售现场明码标价（包括价格，以及价格有效期）、公示价格承诺书。
5、违反规定的开发商，一经查实，暂停网签资格，情节严重的降低直至取消房地产开发企业资质，并列入本市严重失信企业名单。构成犯罪的，移交司法机关处理。
6、本通知自发布之日起执行。
这是啥意思？其实很简单，进一步堵塞漏洞，加强调控。不仅不给开发商留后路，也不给政府自己留后路。
主流媒体一直在报道房价下跌，但是老百姓不信，因为大家都知道虽然备案价降低了，但实际上开发商利用其他手段把房价又赚回去了。比如要求单独支付高于市价的装修费，比如捆绑销售车位，甚至赤裸裸地通过中间人，向你每套房子要数十万、上百万的茶水费之类。
任何规定，不讲违规怎么处罚，都是假把式。显然，这次增大了“违规“成本，尤其是构成犯罪的，移交司法机关处理这一句。真细究起来，如收茶水费，就可牵涉到”商业贿赂“、”偷税漏税“等罪名。
敢不敢出台“一价清”，已经成为地方政府是不是真心调控房价的试金石。因为
“一价清”不仅断了开发商的后路，也断了地方政府在调控中“暗中放水”的后路。
所以，上海的决绝是令人震惊的：这次出台“一价清”虽然不是第一家（此前重庆、西安等地有类似措施），但仍然堪称力度空前，可见上海要把房价真正摁下去的决心。
03
这个世界正在惩罚炒房者！
房子对于有钱人是一项榨干刚需的丰厚投资，对于没房的普通老百姓却是一个必需品。人的一生都在和房子发生千丝万缕的关系：
大学毕业了，要在工作的城市租房住；结婚了，丈母娘要求有房才肯嫁女儿；有了孩子，没有学区房不能上学。一套用于自住的房子，却为我们的人生处处设关卡。
