作者：民四庭
房屋买卖合同纠纷案件的司法裁判事关人民群众的住房权益、事关房地产市场的健康发展。针对审判实践中出现的新情况、新问题，市五中法院及辖区基层法院坚持围绕中心、服务大局强化司法为民、公正司法的理念，加大房屋买卖合同纠纷案件审判工作力度，依法妥善审理了大量房屋买卖合同纠纷案件，为平等保护房屋买卖合同双方当事人合法权益、促进房地产市场健康有序发展、维护社会和谐稳定提供了有力司法保障。为充分发挥裁判结果的指引示范和普法宣传作用、构建良性交易秩序，推动社会主义核心价值观深入人心，现评选出具有一定代表性和典型性的房屋买卖合同纠纷典型案例，予以发布。
01
出卖人隐瞒房屋严重瑕疵，买受人可以解除合同并要求赔偿损失
——朱某与王某房屋买卖合同纠纷案
02
出卖人违反房屋带入学指标的合同约定，应承担违约责任
——王某某与李某房屋买卖合同纠纷案
03
房屋仅存在轻微质量瑕疵，买受人以此拒绝接房并主张房租等损失的，不予支持
——刘某某与某房地产公司商品房预售合同纠纷案
04
商业车位不属于民法典第二百七十六条“首先满足业主的需要”的调整范围
——某置业公司与某管理公司房屋买卖合同纠纷案
05
不能履行部分不影响已履行部分合同目的实现，应按比例适用定金罚则
——某公司与李某房屋买卖合同纠纷案
06
开发商电梯设置不符合约定，可参照减少的工程造价赔偿买受人损失
——陈某诉某公司商品房预售合同纠纷案
出卖人隐瞒房屋严重瑕疵，
买受人可以解除合同并要求赔偿损失
2021年4月，王某通过房屋中介将其所有的位于重庆市某区的一套房屋出售给朱某。双方合同约定，出卖人确认该房屋不存在漏水（漏水指房屋顶部、墙面或地面发生的渗水或漏水现象）的情况；若该房屋存在漏水情况，出卖人应当承担维修责任。后朱某支付了房款。朱某接收房屋时该房屋墙面贴上了墙布和护墙板，未发现有漏水问题。在随后的使用过程中，朱某逐渐发现房屋大部分房间墙面均存在渗水、起皮现象，后越发严重，并大面积起霉。后查明，该房屋漏水渗水原因系房屋楼板下架空层存在积水滞留，墙体底部与积水接触，在毛细作用下向上扩散所致，该房屋出售前已经多次报物业维修漏水问题。由于该房屋漏水问题无法解决，朱某起诉请求解除房屋买卖合同，返还房款并赔偿损失。
法院审理认为，出卖人在出卖房屋前明知其房屋存在重大漏水问题并且无法解决，其用墙布、护墙板予以掩饰后对外出售，系故意隐瞒房屋重大瑕疵，出卖人构成违约。房屋买受人购买房屋时不知晓该重大瑕疵，后使用的过程中逐步发现，房屋买受人有权解除合同，并由出卖人返还价款、赔偿损失。法院判决：解除双方房屋买卖合同，出卖人返还房款131万元，并赔偿买受人契税、个人所得税、中介费、贷款服务费、权证代办费、按揭利息、律师费等损失17万余元。
房屋系重要大宗商品，房屋的缺陷不易被买受人知晓，房屋出卖人应完整充分披露房屋的瑕疵特别是重大瑕疵。按照法律规定，出卖人对出卖标的物负担质量瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任，标的物具有重大质量瑕疵和权利瑕疵的，构成根本性违约，买受人有权解除合同并主张违约损害赔偿。本案买受人买受房屋后发现房屋有重大瑕疵，出卖人刻意进行了掩盖和隐瞒，故买受人有权解除合同并要求出卖人返还房款、赔偿各项损失。本案例对维护房屋买卖中的诚信具有典型意义。
出卖人违反房屋带入学指标的合同约定，
应承担违约责任
2017年7月，涉案房屋开发商发布某小学入读预登记公告，其中特别注意事项载明“业主进行预登记即为行使某小学的优先入读机会权利，若业主预登记后要求取消预登记、或变更入学儿童、或在学校审核通过后又放弃入读的，业主均不能再次要求进行预登记行使优先入读机会权利，故提示各业主在预登记时慎重考虑。”该公告在包括涉案房屋所在小区及销售中心张贴、放置，并由区公证处进行了公证。2017年8月，王某某以涉案房屋业主身份填报前述内容的入读预登记业主须知并提交预登记资料后，因小孩已就读他校而未入读某小学。
2021年5月，王某某与李某签订房屋买卖合同，约定王某某将涉案房屋出售给李某，同日双方还签订《附件一：房屋附属设施清单》约定：双方协商一致，王某某承诺从未使用该房屋在某小学的指标，若使用过，则王某某赔偿李某100000元作为违约赔偿金。上述文件签订后，李某依约支付了全部购房款，双方办理了涉案房屋不动产转移登记手续。
2021年8月，李某从物业处获知涉案房屋在2017年进行过某小学入读预登记，李某无法再使用该入学指标。李某就其小孩无法优先入读之事与王某某交涉，王某某回复称自己小孩的确没有就读某小学，也不知道只要预登记就算使用了入学指标。双方就赔偿款未达成一致，李某遂提起诉讼，请求判令王某某支付违约金100000元等。
法院审理认为，王某某应当明确知晓涉案房屋在某小学的优先入读机会权利一经预登记即视为使用且此后不再享有，但其在涉案房屋交易及签订合同时，既没有核实已进行预登记的涉案房屋是否仍然带有入学指标，也未向李某披露涉案房屋已进行过预登记的事实，仍向李某承诺未使用涉案房屋在某小学的入读指标，导致李某在购买涉案房屋后，其子女未能享受优先入读机会，故王某某的行为已构成违约，应当承担向李某支付违约金100000元的违约责任。
目前，学区房或带有入学指标房屋的价值有相当一部分体现在稀缺的优质教育资源上，这就导致该类房屋的交易价格必然包含优先就读目标学校这一附加价值，买受人的主要购房目的就是为了获得子女优先就读的权利。因此，所购房屋是否带有入学指标、入学指标如何使用就成为房屋交易过程中买卖双方重点协商内容。一旦入学指标落空，应结合买受人的购房目的、双方合同对入学指标及违约金是否进行明确约定、出卖人是否存在隐瞒入学指标相关信息等情况，综合考量出卖人的违约责任。
房屋仅存在轻微质量瑕疵，买受人以此拒绝接房并主张房租等损失的，不予支持
——刘某某与某房地产公司
2018年10月，刘某某与某房地产公司签订购房合同，约定：刘某某购买某房地产公司开发的房屋一套，某房地产公司应于2020年3月30日前将房屋交付刘某某使用；若房屋存在质量问题，应进行整改、修复，造成损失的，据实予以赔偿等等。后某房地产公司通知刘某某于2019年12月28日接房，刘某某未按指定时间接收房屋。直至2020年3月15日，刘某某查验房屋，先后提出主卧墙体发霉、厨房无地漏、墙面空鼓、窗户上口处漏水等问题，某房地产公司进行了整改和针对性处置。2023年3月29日，刘某某实际接收房屋，后向法院起诉请求某房地产公司支付房屋维修期间租房产生的房租、物业费等费用。
法院审理认为，某房地产公司通知刘某某于2019年12月28日接房，已提前完成交房义务，刘某某不能以房屋存在的轻微质量瑕疵作为拒绝接房的理由。房屋存在的需整改的质量瑕疵，并不影响正常居住使用，故即使刘某某一直在外租房属实，也是由于其自身原因选择所致，而非房屋存在的轻微质量瑕疵所致，某房地产公司对房屋质量瑕疵进行整改的行为与刘某某的租房行为之间没有必然的关联性，租房费用不属于整改行为造成的损失，某房地产公司不应承担赔偿责任。至于刘某某诉请的物业费，均为刘某某享受物业公司的物业服务后应支付的合同对价，不应由某房地产公司予以赔偿。故判决驳回刘某某的全部诉讼请求。
房屋买卖合同中，房屋质量是买受人关注的焦点，开发商应严格按照相关标准和规范进行房屋建设，向买受人交付质量合格的房屋，如果房屋存在质量问题，开发商应当承担相应的整改、维修等责任。房屋已经竣工验收合格，仅存在轻微质量问题，不影响房屋的正常使用，买受人可以要求开发商承担维修整改义务，但不能以此为由拒绝接房。开发商是否承担买受人因房屋质量瑕疵未入住而产生的租房等费用，则需综合考量质量问题的严重程度、是否影响居住以及费用的合理性等因素予以判断。对于买受人来说，在接收房屋时，应仔细检查房屋质量情况，发现问题及时与开发商协商解决，切实维护自身合法权益。
商业车位不属于民法典第二百七十六条
“首先满足业主的需要”的调整范围
——某置业公司与某管理公司
某置业公司与某管理公司以及案外人某公司签订《债务清偿三方协议》，约定案外人某公司将其尚欠某管理公司的债务中的1500万元由某置业公司向某管理公司履行，方式为某管理公司向某置业公司购买某置业公司名下商业体配套车位，单价按每个车位16199元计算，由某管理公司应向某置业公司支付的车位款与某置业公司向某管理公司应付的1500万元直接冲抵。后某置业公司与某管理公司签订案涉844个车位的网签合同，并将前述车位全部交付某管理公司。据此，某管理公司与某公司在另案中达成调解协议，并制作民事调解书，以前述844个车位总价值抵销了某公司对某管理公司的部分债务。后某置业公司未按《重庆市商品房买卖合同》约定的期限履行将前述车位产权变更登记至某管理公司名下的合同义务，某管理公司遂向一审法院提起诉讼，请求判令某置业公司协助某管理公司将案涉844个车位的产权过户登记至某管理公司名下并向某管理公司支付逾期办证违约金。
法院审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。车位车库是小区整体环境内容的组成部分，目的在于服务整个小区业主的居住便利，故对于住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区业主的需要。而商业业主购买商业物业的目的并非居住，而是经营、投资，故对车位的使用需求并不强烈，需要使用商业车位的更多是基于临时停车需求而出入商业场所的客户。故基于商业体配套之商业车位与小区配套之住宅车位不同用途，本案中的商业体配套之商业车位不属于《中华人民共和国民法典》第二百七十六条调整范围，本案案涉《重庆市商品房买卖合同》合法有效。案涉车位没有过户限制，且不存在法律法规规定的不能履行的除外情形，合同约定的过户条件已经成就，某置业公司理应协助某管理公司将案涉844个车位的产权过户登记至某管理公司名下并向某管理公司支付逾期办证违约金。
为平衡开发商所有权利益和住宅小区业主对车位的使用利益，对于规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，对其车位的性质及用途应作区分。对于不属于住宅小区的地下停车场、地面有偿车位等商业体配套车位，因其用途主要为商业业主经营、投资需要，并非为居住便利考虑，如过度保护商业业主的车位需求，而造成大量资产闲置，反而有损开发商的所有人权益。本案通过对民法典第二百七十六条的立法本意和立法目的的认真分析，认定商业体配套车位不属于民法典第二百七十六条“首先满足业主的需要”的调整范围，实现了法律功能和社会效果的有机统一。
不能履行部分不影响已履行部分合同目的实现，应按比例适用定金罚则
2023年3月，某公司与李某签订《重庆市房屋买卖合同》，约定：某公司同意由李某购买位于重庆市的数套房产。2023年7月，李某向某公司支付第一笔购房款。同日，双方办理了前述房款对应的其中一套房产的过户手续。另查明，第二笔房款对应的部分办公用房及商业用房均设置了抵押权，抵押权人为某银行。李某诉至法院，请求解除双方签订的《重庆市房屋买卖合同》以及双倍返还定金80万元。
法院审理认为，因某公司未及时履行案涉房屋解押义务，导致办理案涉房屋产权过户的合同目的不能实现，李某可以据此解除合同。案涉合同系因某公司的违约导致合同目的不能实现，应当适用定金罚则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十八条第二款规定：“当事人一方已经部分履行合同，对方接受并主张按照未履行部分所占比例适用定金罚则的，人民法院应予支持。对方主张按照合同整体适用定金罚则的，人民法院不予支持，但是部分未履行致使不能实现合同目的的除外。”案涉合同涉及多处房产，双方已经履行完毕关于第一笔购房款对应房屋的过户手续，合同目的已部分实现，即便合同解除，已履行部分的合同目的已经实现而不能解除，此时则按未履行部分所占合同内容的比例适用定金罚则。
合同成立并生效后，合同当事人应当按照合同约定各自履行合同义务。合同有约定并已经实际给付定金的，应当适用定金罚则。收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。但是如果合同标的能够区分比例，违约方已经部分履行合同义务，对应的合同目的已实现，而未履行部分仅导致未履行部分的合同目的不能实现的，从利益平衡的角度出发，守约方就合同已经履行部分获得了一定收益，若整体适用定金罚则，可能会导致合同双方的权益失衡。人民法院应当综合考虑合同标的区分比例、实际履行情况、合同目的实现等因素，按照合同履行的比例适用定金罚则，以更好地兼顾公平和效率，促进交易秩序的稳定。
开发商电梯设置不符合约定，可参照减少的工程造价赔偿买受人损失
陈某与某公司签订的《商品房买卖合同》约定，某公司规划变更、设计变更导致影响买受人所购商品房质量、使用功能或使用环境的，需通知买受人。签订合同后，陈某依约付清了全部购房款；某公司向陈某交付了房屋及不动产权证书。接房后陈某等业主发现该楼栋未修建直达车库的电梯，遂向行政主管部门反映。相关行政主管部门均答复称该楼栋规划有电梯直达负一楼车库，实际未建设。陈某遂诉请某公司履行修建义务，并赔偿陈某损失5万元。
诉讼中，法院依陈某申请对案涉楼栋电梯修建至负一层车库将产生的工程造价进行司法鉴定，结论为陈某所在单元将电梯修建至车库的工程造价为332 362.99元，鉴于该单元共有业主14户，均摊该造价至每户为23 740.14元。
法院审理认为，案涉房屋虽取得了竣工验收备案登记证书，但某公司并未严格按照原规划、设计中的内容进行施工，将电梯修建至案涉房屋负一楼车库，而仅将电梯修建到房屋的一层。且某公司也没有按照购房合同约定将这一重大变更事项通知包含陈某在内的买受人，其行为已构成违约。案涉楼栋没有直通车库的电梯这一使用功能上的欠缺给陈某及其他买受人带来不便，也客观上造成该房屋价值减损。另一方面，某公司的前述违约行为，减少了项目建设支出，降低了开发成本，变相获取了利益，相应增加了陈某等买受人的购房成本。经司法鉴定得出的修建电梯至负一层将产生工程造价332 362.99元的结论，可视为案涉楼栋全体买受人多支出的购房成本，具体到本案中，陈某多支出的购房价款23 740.14元以及相应的鉴定费11 000元即系某公司违约对陈某造成的经济损失，某公司应予赔偿。
购买商品房是家庭的重大事项，电梯能否直达车库与买受人所购商品房使用功能、使用环境和居住便利密切相关，也在一定程度上影响买受人的购买意愿和房屋价值。开发商变更电梯设置规划后未通知买受人构成违约。该规划变更客观造成买受人损失，可以结合违约方因违约获得的利益、违约方的过错程度、其他违约情节等因素，遵循公平原则和诚实信用原则确定损失。人民法院结合买受人已付购房款总额及预期利益、开发商因此少支出的建房价款等因素判定买受人的损失范围，较好地平衡了双方利益。
