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导读：以房抵债是解决欠款纠纷的常见方式，借款合同到期后借款人难以偿还借款时，常将借款人的房屋出售给出借人，原借款本息转化为购房款，以达到清偿欠款之目的。2016年12月28日，最高人民法院发布指导案例72号，明确了借款合同到期后双方经对账协商建立的商品房买卖合同具有法律效力，但对于转化为已付购房款的借款本息的数额应予以审查。本期法信小编围绕最高法指导案例72号的裁判要点，整理相关案例、专家观点和法律依据，供您参考。
借款合同到期经对账协商转变为商品房买卖合同，除法定无效情形外，商品房买卖合同合法有效，但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额应予以审查——汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
裁判要点
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
案号：（2015）民一终字第180号
审理法院：最高人民法院
来源：《最高人民法院关于发布第15批指导性案例的通知》（法〔2016〕449号 ）
1.双方当事人对同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，借款到期当事人一方要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权的不违反禁止流押的规定——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
本案要旨：（1）双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同、协议均依法成立并已生效的情况下，应当认定当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。
（2）借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
案号: （2011）民提字第344号
审理法院：最高人民法院
来源：《最高人民法院公报》2014年第12期
2.当事人双方针对到期债权通过协议和商品房买卖合同确定的以房抵债不是流质契约，只是一种具体履约方式——大昌公司与张春成房屋买卖合同纠纷申请再审案
本案要旨：当事人双方通过协议和商品房买卖合同确定的是以房抵债协议，不是流质契约，并不违反担保法、物权法的规定。当事人之间签订的商品房买卖合同属于无因而担、无主而保，双方并没有什么未到期债权，而是到期债权，以房抵债只是对之前欠债还钱的一种具体履约方式。
审理法院：最高人民法院
来源：《立案工作指导》（2009年第4辑总第23辑)
3.当事人在债务期限届满后达成以房抵债约定并付清房款，一方请求解除协议的，人民法院不予支持——陈忠林诉刘晓艳房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：债务清偿期限届满后，当事人双方因所欠债务不能清偿达成《不可撤销承诺书》，实质为以房抵债约定，该约定内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；房屋出卖人以买受人未付清房款为由请求解除《不可撤销承诺书》但未提供证据证明其主张，而买受人出具《收款条》证明房款已全部付清，对出卖人解除协议的主张，人民法院不予支持。
案号：（2015）沪一中民二（民）终字第2734号
审理法院：上海市第一中级人民法院
来源：中国裁判文书网 2015-11-03
4.合同双方自愿将到期借款本息转为购房款并签订《购房协议书》，该《购房协议书》合法有效——云莉清与呼和浩特市诚誉房地产开发有限责任公司房屋买卖合同案
本案要旨：借款合同双方自愿解除双方之间的民间借贷法律关系，将借款人到期应偿还的借款本息转为出借人的购房款，借款人向出借人出具了购房款收据，同时签订了《购房协议书》，该《购房协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，具有法律效力。
案号：（2016）内01民申78号
审理法院：内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
来源：中国裁判文书网 2016-12-22
5.名为房屋买卖实为融资担保协议构成流质合同——陈玲玲与益阳市鸿基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷申请再审案
本案要旨：合同双方签订房屋买卖合同的真实意思是以买卖的形式对出卖人进行融资，并以房屋作为出借人融资的担保，即名为房屋买卖合同，实为流抵合同。
审理法院：最高人民法院
来源：《立案工作指导》（2009年第3辑总第22辑）
6.以买卖合同担保民间借贷合同而产生的纠纷应照民间借贷法律关系进行审理 ——李某诉段某民间借贷纠纷案
本案要旨：借款合同双方以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理。
来源：最高人民法院发布合同纠纷典型案例（2015年12月4日）
1.在债务期满后约定以物抵债，性质上属于折价协议而非流抵契约
以物抵债从时间上区分也有两种情形：一是债务未届清偿期，双方约定以物抵债消灭债务。对此存在两种观点，一种观点认为这种约定虽源于债权纠纷，但落脚点却在物权的变动，体现了物的价值权，具有一定的债的担保性质。因债务未届清偿期，该约定具有流抵性质，应认定为无效。另一种观点认为，流抵只存在于抵押或质押关系之中，以物抵债不是担保，且抵债有对价，并非直接约定所有权的归属，故不应承认其流抵性质。二是债务已届清偿期，双方约定以物抵债消灭债务。对此，普遍的观点认为根据物权法第一百九十五条、担保法第五十三条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价。因此，债权人与债务人在债务期满后约定以物抵债，性质上属于折价协议而非流抵契约，在不违反其他禁止性法律规定情形下，双方的约定合法有效。当然，无论是抵押物还是以物抵债的协议折价，如果协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以行使撤销权。
（摘自《以物抵债的性质及法律规制》，夏正芳，潘军锋，载《人民司法（应用）》2013年21期）
2.年利率24%以下之民间借贷利率可申请司法强制执行
尽管央行目前最近一次调整贷款基准年利率是2015年6月28日的4.85%，然而，根据央行货币政策司的统计数据显示，自2002年2月以来至2012年7月的10年间，尽管贷款基准利率存在一定的波动，但总体维持在5%～7.5%的水平内基本保持在6%左右。则依照“四倍红线”的计算原则，民间利率的最高限制为24%。事实上，尽管“四倍”算法的由来并未有一个官方的说明，理论界和学术界也未有一个较为权威的解释。江平教授谈及《民法通则》起草时说：“在当时，有人问多少算高利贷，银行回答说超过银行利率4倍算高利贷。”那么按照“四倍红线”的计算原则，民间借贷利率应则保持在20%～30%的范围之内，而2012 年7月至今，央行也再未对其贷款基准利率作出调整，由此，我们认为，6%的贷款基准利率在较长一段时期内保持稳定，因而，可以将“四倍红线”原则确定的数额作为未来立法规定民间借贷利率上限之参考，认为利率在24%以下的民间借贷，其利息应受法律强制力之保障。
（摘自《最高人民法院民间借贷司法解释理解与适用》，杜万华主编，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2015年8月出版）
1.《中华人民共和国物权法》
第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
2.《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第二百一十一条 自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。
3.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
4.《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》
17.当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。
5.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）二十五、民间借贷与以房抵债的处理
当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。
当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。
