广州提出推行企业“联合建楼”等效费比更优的建设模式
在杭州提出支持企业以联合体方式参与工业用地竞买之后，近日，广州也提出推行企业“联合建楼”等效费比更优的建设模式。
在
6
月
13
日发布的《广州市推进粤港澳大湾区国际一流营商环境建设三年行动方案（
2024
—
2026
年）》（以下简称《行动方案》）中，广州提出
推行企业“联合建楼”等效费比更优的建设模式。
政策原文：
强化产业用地和空间保障。优化产业用地政策，创新产业用地供应方式，依法依规保障企业合理用地需求。加强低效用地再开发，推动盘活存量土地支持产业空间建设。优化产业项目供地程序，推动更多项目“拿地即开工”。稳步推进“工业上楼”实施，
推行企业“联合建楼”等效费比更优的建设模式
。加强工业园区配套，推进园区标准化建设，助力产业空间提质升级。
而在本月初，广州开发区、黄埔区也在《广州开发区
广州市黄埔区
建设省营商环境改革试点行动方案》中提出：
探索产业链关联企业“联合拿地、联合建楼”。
政策原文：
强化空间保障。每年储备1000亩工业用地专项支持专精特新等优质存量企业。统筹扩容产业区块内工业用地规划指标，支持存量企业通过厂房加层等途径提高土地利用效率。进一步做优“摩天工坊”等工业用地立体解决模式。
探索产业链关联企业“联合拿地、联合建楼”。
#02
多地推行联合拿地、联合建楼模式
我们之前的文章已经提及，企业联合建楼的实践在深圳率先崭露头角。
2019
年，深圳南山区内的
14
家企业采用“企业联合拿地
+
政府统一招标”的形式，联合共建项目。
图：深圳首个联合上楼项目—
南山区科技联合大厦
随后，深圳在同年年底发布的《深圳市建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案
(2019-2025
年
)
》中，更是明确鼓励科技企业联合竞投总部用地、联建总部大厦。
2021
年，国家发改委发布《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，推广深圳“联合建楼”的经验做法。
近期，杭州、广州等城市也紧随其后，纷纷提出了支持企业联合拿地、联合建楼的政策。
联合拿地、联合建楼确实是一种解决中型企业用地问题的创新模式。
对于中小企业而言，
一直以来，“用地难”“用地贵”都是压抑中小企业发展活力的重要因素。由于中小企业规模小、用地面积小、资金总量小，所以直接拿地压力大、难度大。一般来说，中小企业往往只需要相对较小的土地面积，通常在十来亩到三五十亩之间。然而，由于土地集约化利用的要求和国家政策的规定，政府出让的工业用地面积普遍在
30
亩或
50
亩以上，这样的规模超出了许多中小企业的承受能力。此外，拿地的税收门槛也很高，一般城市的税收要求在
30
万
/
亩到
100
万
/
亩之间。
因此，对于一般的中小企业来说，往往只能选择入驻园区。
如今，联合拿地、联合建楼模式为这些
企业提供了新的可能性。通过这种合作模式，中小企业能够共享土地资源，降低生产成本，享受政府直接供应土地所带来的红利。这不仅解决了中小企业土地获取的难题，也为其发展提供了更为广阔的空间。
对于政府而言，
过去，政府偏重于招大商，将土地供给大型企业，但中小企业作为城市经济的重要组成部分，同样具有扩张的需求，特别是那些已进入成熟期的中型企业，它们倾向于独立拿地或扩建现有厂区，以适应多样化的生产需求，并借此提升企业品牌影响力、招工能力和融资估值水平。
这些发源于本土的企业往往不愿离开熟悉的环境和发达城市的区位优势，同时又面临日益增长的生产空间需求。在公开市场购买或租赁土地成本高昂，单独拿地又资金不足，这可能导致它们选择迁往成本更低的城市，进而造成产业流失。如某地多家机械制造企业因难租金逐年递增难以负担等问题，
导致企业另寻他址。
联合拿地、联合建楼模式正是政府帮助这类中型企业解决办公和生产场地的一种新思路。这种模式不仅解决了中小企业的土地困扰，也帮助政府留住了这些优质企业。
因此，理论上说，联合拿地、联合建楼模式无疑是一种双赢的策略，既满足了中小企业的用地需求，又为政府留住了企业，产业链关联企业联合建楼，对当地
产业集群的打造，也会有很大帮助。
联建项目实操没那么简单
随着深圳、杭州、广州对联合建楼的推进，未来由政府直供、联合建楼这种创新用地模式可能会有更多城市跟进
。
但联合建楼实操起来没那么简单，因为比单个企业拿地，多家企业联合拿地情况要复杂得多。多方参与不仅涉及权责和利益分配的协调难题，还可能导致因企业变动而引发的项目停滞风险。
首先，
联建项目中，多方需求的对接和协调是重要且繁琐的工作。这种多企业、多需求的交互，使得供方在遴选评估、方案制定以及建设过程中的实时监督等各个环节都面临巨大的挑战。特别是在企业行业背景不一的情况下，有些企业可能对厂房承重、层高有特殊要求，导致项目方案制定、面积和楼层的合理分配变得尤为困难。深圳联建项目的关键在于政府搭建了一个有效的平台，但政府精力是有限的，对于大部分区域来说，还是需要依赖专业的平台商来协助管理。
图：2022年，深圳27家企业联合竞得3宗新型产业用地，开发留仙洞七街坊联建项目，企业项目之多、协调难度之大，创下联建项目出让历史的新纪录
其次，
联建企业数量的增加和资金状况的不稳定，都进一步加剧了项目管理的复杂性和风险性。合作过程中一旦有企业出现资金问题，其他企业将面临巨大的压力。全资收购剩余股权将给其他企业带来沉重的资金负担，而不收购则可能导致项目被强制执行或停工。
此外，
联建模式一般需要实体企业预付一定比例的资金给到平台商，但建楼资金需求相对比较大，仅凭一纸合同就将大额资金支付给平台商，在缺乏官方背景或深厚关系的情况下难以实现。所以
市场化的联建模式一般都有极强的区域性，平台商也没法把业务做到外地
，这种模式对市场经济环境、契约精神有着较高的要求。
总之，联建模式具有很强的地域性，难以异地复制。目前来说，只有在部分市场化程度高，监管完善的区域才能落地，对于其他城市来说，还是要谨慎跟进。
