今年1月，由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价由于涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。这座城市最牛的开发商如今预计上半年净利下滑50%至100%！付出惨痛代价！随着房价的不断升高，房企拼命三郎一般借钱拿地扩张房产投资，导致债台高筑。然而，监管部门也在拼命调控，房企拿钱的渠道越来越少！现在买房等于替别人还债？
来源：菜鸟理财、中国房地产报、骥观天下、中国经营报
一、去年房价涨幅全球第一，这座城市最牛的开发商如今付出惨痛代价！
今年1月，由胡润研究院与万国置地联合发布的全球房价指数显示，合肥房价由于涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅第一。
但去年下半年以来，合肥楼市开始从严调控，政策不断加码，该市房地产市场因此又陷入沉寂。
彼时被卷入这股火热洪流的那些一掷千金拿下高价地的房企们，比如安徽本土唯一上市房企合肥城建，目前就面临着较为严峻的高价地困局。不久前，该公司对外发布的一季报除了披露当期业绩下滑之外，一处不易被外界觉察的表述更是让人吃惊：公司预计上半年净利下滑50%至100%！
面对即将到来的半年报，合肥城建表述说，其净利润预计同比去年的7010.4万元下滑50%~100%，这意味着该房企如果遭遇盈利能力最坏情况的话，可能会触及盈亏临界点。
合肥城建对外解释说，与上年同期相比，营业收入规模变化不大，由于银行借款增加较多，财务费用上升，导致2017年1~6月利润下降较多。
这就是楼市泡沫啊。
从去年开始，这将近一年的时间，决策层是达成了高度共识，那就是收缩泡沫，而且具体的应对措施是密集出台。无论是银监会对银行理财产品的整顿，比如期限错配、委外、净值型产品的推出、打破刚兑的预期等等，还是楼市的冻结、资本流动的管制、保险业的整顿等等。决策层是在极力抑制资产泡沫继续膨胀，甚至希望能够在不保证崩盘的前提下去收缩泡沫。
信贷的收缩，意味着流动性的紧张，说白了就是市场“钱荒”或者叫“钱紧”，现在国内货币市场利率中枢稳健上行的现象，已经说明了这一点。
“控制”已经在去年开始成为当下的主题，预计未来一样如此，在这一轮经济调整的周期里，都会这样做。
然而楼市泡沫却是咱们大多数人最关心的问题。随着房价的不断升高，房企拼命三郎一般借钱拿地扩张房产投资，导致债台高筑。
上市房企普遍采用高杠杆、高资金成本驱动的以债养债模式，致使部分房企资产负债率风险攀上新高。
据Wind资讯统计，2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增长25.93%；总资产总计为6.37万亿元，同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年为76.55%。
从数据上看，房企债务规模与销售规模呈现正相关，企业规模越大，其总有息负债也相对越高。2016年总有息负债超千亿的企业有7家，分别是中国恒大（有息负债5350.7亿元）、中海地产（1547亿元）、碧桂园（1362亿元）、万科地产（1289亿元）、富力地产（1209亿元）、融创中国（1128亿元）、保利地产（1122亿元）。
2016年有息负债增长最快的是融创中国，同比增长了169.97%；其次是融信中国，有息负债394.17亿元，同比增长140.75；中国恒大、万科地产的同比增幅也较大，分别增长80.22%、62.11%。
克而瑞分析师房玲认为，2016年房企总体负债增长，主要源于上半年公司债的大规模发行，虽然自6月下旬开始，证监会也逐步开始收紧公司债监管，但大多数房企已然通过发行公司债募集了充足的资金。而快速发展中的房企，为了进一步推动销售增长，投资开发力度加大，需要更多的资金供给，往往融资力度比较大，总有息负债增长也比较显著。
从资产负债率上看，24家知名房企的资产负债率均超过80%，净负债率则更高。负债率最高的前十名房企分别是绿地控股、云南城投、嘉凯城、京投发展、融创中国、碧桂园、中国恒大、中房地产、信达地产、泛海控股。万科地产的资产负债率也超过了80%。
一般而言，资产负债率衡量的是企业长期的偿债压力。而从短期偿债压力指标流动比率、速动比率来看，企业短期偿债压力亦不小。流动比率，表明企业每一元流动负债有多少流动资产作为偿还保证。国际上通常认为，流动比率等于2时较为适当。速动比率相对流动比率而言，扣除了一些流动性非常差的资产，非常苛刻地反映了一个单位能够立即还债的能力和水平。速动比率等于1时较为适当；小于1，表明企业面临很大的偿债风险。
若以国际通常标准衡量，24家资产负债率超过80%的知名房企，大部分都存在偿债风险。如绿地控股，负债率达89.43%，速动比率仅0.4%；万科地产的速动比率仅0.44%。虽然这几家企业资本结构的安全性高，但显著低于安全线的速动比率水平使得企业的流动性大打折扣，资金隐患不能忽视。
然而，监管部门也在拼命调控，房企拿钱的渠道越来越少！
据中房智库研究员统计，至少有25家标杆房企经营性现金流和投资性现金流为负，完全是靠筹资性现金流支撑。筹资能力最强（筹资现金流最高）的是中国恒大，2016年经营现金流为-586.1亿元，投资现金流为-1224.26亿元，筹资现金流则为2844.67亿元，净现金流为1034.31亿元。
筹资能力排在第二的是融信中国，尽管其2016年经营现金流为-171.61亿元，投资现金流为-79.06亿元，但筹资现金流为355.43亿元，使得其净现金流保持在了104.76亿元的水平。
此外，泛海控股、泰禾集团、绿地控股、阳光城、首开股份、荣盛发展、世茂房地产、招商局置地、当代置业等知名房企，2016年经营性现金流和投资性现金流均为负值。
面对楼市调整的“寒冬”，房企主要靠贷款来应对。不过，这些借来的“粮草”，其实不足以应对房企销售下降带来的困窘。
国际评级机构穆迪预测，在政府加强调控抑制房价上涨的情况下，2017年房地产销售增速将会有所放缓。
同时，房企融资渠道收紧。去年10月份，上交所、深交所先后发文，规范房企发行公司债行为；证监会、银监会多次强调严禁违规资金进入房地产领域。银行业收紧了对房企的贷款。今年4月以来，银监会连发10道金牌，银行业全面落实MPA（宏观审慎评估体系）考核，直指同业和理财等非标投融资，并打击借助资管计划、基金子公司等绕开监管为地产项目和融资平台违规输血。
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉分析表示，在金融“去杠杆”框架下，分别占房企融资额13%和20%的债券、非标将大幅萎缩，一季度上市房企筹资现金流同比已大幅萎缩90%，考虑到2019年以后高价地和“地王”进入开发上市期，偿债与销售回款下滑形成叠加，一部分房企现金流或面临较大压力。
同策咨询研究部总监张宏伟表示，整体来看，房企融资渠道在不断收紧，融资方式有一些变化。“比如，以前允许信托基金拿地，现在明确不允许，一些通道业务都已暂停。企业加杠杆的手段越来越少。另外，国内发债规模逐渐减少，利率在逐步上升。部分企业也在国外进行更多的尝试，利用美元债等形式，拓宽自己的融资渠道。一些小企业还在尝试IPO等直接融资方式。”
房企进入了高负债时代，房奴进入了高焦虑时代。用这句话形容现在中国的楼市，再合适不过。
房奴们的焦虑在于，在不断限购限贷的今天，老百姓购房的难度实际上并没有因此大幅降低。是的，楼市如今是被打压了，但请问现在你买房是变得更容易还是更困难了？
表面上看，全国平均的房价收入比从去年的7.4倍有望回落到7.2倍。貌似房价略有下降，但是与此同时，购房贷款利率的大幅上调。中、农、工、建、交等主要银行都在近一个月内提高了北上深的房贷利率，一线城市普遍将利率折扣由9折上调至9.5折，二线城市优惠利率9.5折占比上升，部分银行已上调至基准利率。
房价表面上略有下降，而一旦加上贷款利率提高的因素，便会明显的加重按揭人的负担，让没钱的人更买不起房。而且购房成本越到后面会越高，今天不买，以后怕是更买不起。但如果现在买了，假如将来房价回落，自己就很可能会变成负资产。房奴的选择困难由此产生。
购房者在犹豫，房产市场的交易活跃度也在转冷。根据CREIS数据显示，2017年4月主要城市房地产成交面积同比下降21.75%，随着利率和限购政策不断收紧，成交量的下跌还将持续。相应的，不少城市的房屋库存出现上升，例如蚌埠库存增加了14.8%，宁波库存环比上升11.4%。
楼市交易活跃度的普遍下降，说明强大的限购政策已经让习惯了投资房产的老百姓不敢买房，也买不起房了。这是购房者焦虑的根源。但就在成交量下跌的同时，房企的焦虑感也越来越强，甚至超过了购房者的焦虑程度。
据媒体统计，中国城市的房价已经在2017年全面陷入了停滞，预计全年的房价将出现一位数下跌，规模较大的开发商销售额下降将在10%左右。这不是一个好的信号。对房企来说，卖房的价格减低，卖房的速度减慢，在商业上都会产生致命的后果。
实际上，如果无法按照既定价格在短期内卖掉足够数量的房屋，就意味着房企手里没有足够的现金流。房企手中现金不足，后果很严重，因为这些现金都是要还给银行的。如果房企们普遍都在某一时间内还不起欠债，那就标志着系统性金融危机的到来。
那么，中国的房企究竟负了多少债，给购房者挖了多大的坑呢？一言以蔽之，负债挖的坑又深又大，难以填满。
中国的房企多年以来都是这个套路：看面子都是土豪，看里子全是负债。负债比率如能控制在合理范围内，倒也不会出现大问题，但是近两年，房企这种“表里不一”的趋势愈发加剧，增高的负债也逐渐引发了担忧。据媒体的披露，内地142家地产企业负债总量接近3.4万亿。
具体来说，例如中国恒大在去年的借款就达到5350亿，净负债率119%，又比如绿地在去年的净债权益比一度接近300%。而目前全国上市房企的平均负债率，也已经高达96%。对比一下2010年的数据，当年房企平均的负债率只有74.5%。可以说，这些年的房企向银行借钱是越来越多，产生的风险越来越大。
借这么多钱的原因，是因为要搞扩张。像是恒大这类龙头房企，目前依然在拼命的搞新项目开发，尽管去年他们已经手握2.29亿平方米的优质土地储备，但今年恒大依然在南昌、无锡、杭州等二三线城市补充项目。其他的大房企如绿城、碧桂园、中海、华润等等也都在补库存。例如中海在今年1到4月的土地储备金额就同比增加了710%。众所周知，补仓越多，欠债就越多。
楼市政策在去库存，房企却在补库存，一边挖坑，一边填土。最后被玩死的，是广大的购房者以及整个地产行业。
欠债多了，总有还不上的一天。实际上，房企的债务出现违约以及各种相关问题，在近几年已见诸新闻。前几年，河北邯郸房产业就发生过债务危机，H股上市的佳兆集团也出现过贷款违约。当然，比起过去，我们更关心现在。今天发生债务违约事件的几率有多大呢？根据今年初香港投资研究集团对媒体的说法“中国负债较为严重的开发商正处在刀锋边缘”。
处在“刀锋边缘”的房企，对于购房者来说将意味着什么？
我们知道，在房地产开发的贷款环节，主要是以土地和在建工程作为抵押担保的贷款。这些贷款的还款来源，很重要的一部分就是来自于开发项目未来产生的现金流，另外也包括土地和在建工程本身的价值。
换句话说，当开发商贷款开发完土地之后，在还款期限内尽快尽多的高价卖出房子，是获得现金来源的重要手段，这一笔资金，无论对于房企自身还是房企的债权人银行而言，都非常的重要。
这意味着，当你拿着现金到售楼处买下房产时，其实你在帮房企还债，同时也在帮助银行收回贷款，减小了系统性风险爆发的可能。这也就可以解释为什么现在开发商在三四线的新楼盘要人为制造很多促销噱头。像是对外宣传说什么房屋供不应求、摇号购房、捂盘涨价等等戏码。他们不希望看到房价出现下跌，或是销售量低迷，这都可能使得房企无法及时偿还贷款，造成银行方面极大的债务风险。
因此，千万别着了他们的道。你必需清楚的意识到：在购房以前，你并不欠任何人的钱；而房企在卖出房子以前，一屁股都是欠债。卖房的其实远比买房的心慌啊，你急什么呢。
心慌的地产商于是进入了三四线城市搞开发。以今年4月某机构的调查数据为例，据统计，一线城市的商品房销售面积同比减少41.3%，二线城市减少37.8%，而在调查取样的三四线城市，商品房销售面积不但没下降，反而是同比上升21.8%。
疯狂的三四线地产开发，背后其实也是和房企的债务有关。
目前，房地产开发贷款的抵押率一般在70%以下，也就是说，只要地价和在建工程价格下跌不超过30%，即便是在开发商暂时无法用现金还款的情况下，银行也能通过处置抵押物来收回资金。所以，房企必须要保证房价和地价不跌，而且土地还得持续卖，持续开发。用新开发的项目作为抵押品，来担保之前的欠债。在这种玩法之下，房企就必然是无度开发，疯狂拿地，以债养债，以地养债。
此一趋势目前还无法主动停止下来。毕竟，现在地方政府债务也很严重，要靠出让土地来还钱，因此并不会停止与地产商的合作。
据中国指数研究院的数据，今年4月大陆三百个城市的土地出让金同比增加35%，环比增加8%，其中重点50个城市出让土地金额达到7600亿元，上涨53%……地方政府依然在卖地，房企在圈地。这和我们过去熟悉的地产经济没有本质的不同，而且势头还更猛了。
现在知道国际信用评级机构为啥下调中国的评级了吗？目前的企业债、地方政府债连成一片，体量巨大，而还债的一部分任务，就肩负在了楼市的购房者和股市的散户身上。这个债务的偿还基础，显然并不是那么牢靠。你说，这揪心的情况能不引发国际投资者的担忧吗。
实际上，在穆迪下调中国信用评级之前。另一个评级机构惠誉（Fitch）早先已警告过：中国企业债的风险已经非常高，某些企业对海外发行的债券最后根本不可能兑现。在这些垃圾级的公司中，有相当一部分是房地产开发商。看来，国际投资者早已摸清房企的底细了，只是内地的不少购房者，还在盲目的相信房企的宣传。
按照某外媒的说法，目前的中国经济，出现了一种“借债上瘾”的症状，这在房地产领域表现得尤其突出。疯狂借债的背后，是持续的土地开发。土地财政、地产经济的套路还延续。基本套路不变的情况下，房子仍然不是用来住的，而是用来还债的。你付钱，他还债，这样的活雷锋房奴们难道还想继续当吗？
中国的楼市，从头至尾就是一场庞氏骗局。房企交出了第一棒，然后棒子不断的往下专递……之所以到现在这场骗局还没有破灭，那是因为接盘的人实在太多，从企业到个人，房价的接力棒一直在不停的传啊传，根本停不下来。最后大家都被绕了进去，成为这场骗局的利益共同体。
我们常听到，“老乡别走”的呼声在股市回响，现如今这声音又来到楼市。不过，老乡经过这么多年折腾下来，已经没钱或者不想玩了。等老乡们都摸清套路的那天，楼市就只剩投机者自己和自己玩，这场楼市的泡沫游戏，便到了无以为继的时候。
结语：“股神”巴菲特有一句经典的话：“只有在退潮之际才能知道谁在裸泳”，如今再次品读，引人深思。
