广州楼市的快与慢
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州楼市的逆转，从大量拍地延期开始
伴随着大量流拍和延期的，是商品房住宅销售面积和新开工面积进一步下降。
供应的减少，政策的刺激，最终会迎来楼市行情的逆转。
这两天大家对市场的关注和讨论比过去增加了很多很多，不论是楼市还是股票，都有各种各样的声音。
看多的，看空的，又到了重要的十足路口前，这一两年的选择，可能会决定很多人未来十年甚至数十年的财富数量级和人生轨迹。
有时候想想人这一生，数十载。说久也确实挺久，无时无刻都不在做选择。说短也挺短，真正能决定人生走向的选择可能就那么几个，错过就错过了，在那个时刻连错过的感受都没有。
所以每时每刻，都不得不如履薄冰。
这次投资市场的跌宕起伏，对很多人来讲是陌生的。
我们常说，不同的市场环境，对应不同的策略，这取决于大家对市场温度的感知。但这又谈何容易。
最常见的情况当市场的水温已经升到80度了，很多人还觉得是在50度。相反，市场水温已经降到80度，很多人还以为市场处在沸点。
01
我之前粗略的算了一下广州楼市国庆期间的数据。
新房的成交在6000套左右，二手房的成交在2000套左右。按照首周的情况，10月新房网签有很大机会突破1万套，二手房的网签也有一定机会达到1万套。
我认为这只是一个开始，并且以月度来恒量，肯定还会有很大的起伏。
整个市场的恢复是很慢的。楼市和股市最大的不同，就在于对市场信息的反应很缓慢。
打个比方，广州这次9月30号彻底取消了限购政策，那楼市的价格有没有立刻就大逆转暴涨。
虽然二手房有一些业主返价，惜售，谈判困难。但这毕竟不是普遍的现象。
因为二手房卖家很笋的房源，业主都有非常充分卖房的理由。但凡这个理由不充分，就一定不会是值得我们买入的价格。
而这个充分的理由，大概率不是一时冲动的决定。往往都是经过深思熟虑后的长期规划，那就不会这么容易受到外界政策的影响。
广州楼市目前14万套二手挂牌，每一套挂牌二手房的背后，都是一个个具体的卖家。而每一套笋盘，都是一个割肉的卖家。他们或心痛，或焦虑，或着急。
但在大行情的背景下，仅仅凭借个别返价卖家的情绪波动，是不足以撼动市场的大趋势的。
新房也是如此。
新房首当其冲的痛点是卖房回款，解决现金流紧张的问题。
这种问题的规模，也不是一个国庆假期就可以彻底解决的。广州新房库存同样是10万加的规模，也不是短期几千套成交就可以扭转局势的。
如果我们要把楼市的购买力做一个简单的都划分，可以分成两种类型。
一种是置换群体，需要卖房之后再买房。另外一种就是不需要卖房，直接买房的群体。
直接买房的这部分客户群体，在目前这个市场的操作相对比较简单。
决策的快慢，完全取决市场本身的变化。如果市场的成交量很旺，房价开始上涨了，那就加快速度。如果市场依然松弛，成交量不涨，价格不涨，那就继续放慢脚步。
也有粉丝和我讲，我是刚需，我很焦虑，看到国庆期间市场这么旺，接下来会不会涨价。
其实当这么问我的粉丝，我知道他心里其实是有答案的。
真正等不了的刚需，国庆这段时间就一定买定离手了，不会纠结接能不能抄到底的问题。
方案无非两个，一个就是买在左侧，不见得可以抄到底部。另外一个就是买在右侧，等市场已经回暖，并且出现涨幅后再买，会买贵一些。
两种方案都会损失一些利润，但这就是投资的代价。要考虑的就是自己能接受哪种代价。
02
比较复杂的是需要置换的用户群体。特别是，有那种动不动两套、三套房，想要卖掉多套，换一套大标的的用户群体。
如果上面我一直说的是慢，那置换群体要做的就是快。
整个换房的过程，要非常迅速果断。
我认为，整个卖和买的过程，不要超过3个月，最好在一个月内解决。我甚至见过已经提前看好要买的目标房产，然后下午自己手里的房子卖出，当天晚上就决定买入的。
我记得我22年置换的时候，就是在一周时间内完成，卖房三天，看房一天，买房三天，整个置换过程整整一周时间。
我为什么要这么迅速的做决策，因为这么做，我是不吃亏的。
我当时要卖的房子是外围郊区弱势板块的房子，要买的是资金体量更大，地段更核心区域的房子。
在市场下行期，大家都知道市区老破小和外围郊区远大新跌的很惨，毕竟跌幅摆在那里。
但实际上你每天泡在市场里，就知道跌幅比例看似很大，但论绝对值，这类房子并不会比核心地段的优质资产跌的多。
要卖掉的房子跌了100多万，但要置换的房子跌了两百万甚至三百万，这显然不吃亏。
那好房子跌的这么多，是不是名不副实。
不是的。这不代表差房子抗跌，而是说明，在市场行情好的时候，会出现短期供需关系的失衡，优质房产能打出暴击，买家互相竞争才能卷出大量溢价。
差房子，就像龟兔赛跑里的那只乌龟，只能在后面慢慢追赶。
行情不好的时候，大家都回落，跳的高，掉的很。原本就趴在地上的，再掉也没什么空间。自然就觉得优质资产的跌幅和绝对值都很大。反正都跌那么多了，也就不急了。
但当头部小区开始上涨，总有沉不住气换房的，率先抢跑，他们越慌张，尾段资产就会砸得越狠。
当然，楼市不是非黑即白，买好房子，也要好房子有一个合适的价格。再优质的核心资产，也有一个适当入手的价格。再差的房子，也依然能满足一部分人的需求。
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