文章详细描述了广州琶洲西核心区的331地块的多轮竞价和成交情况，总结了越秀地产在该地块的获取过程以及其后的项目开发情况。同时也提到了越秀地产近期其他豪宅项目的特色和共性。
介绍了琶洲地区的历史背景，包括其作为广州国际化都市的起源，以及其作为广州近十年发展最快的区域的价值。
详细介绍了越秀地产在琶洲地区开发的项目，如琶洲樾·华樾、滨江樾等，并分析了其特色，包括融入城市、折叠空间、高定场景等。
总结了越秀豪宅项目的共同特点，包括极致的城市资源占有、在地文化的定制印记、立体漂浮景观的打造以及满足高端客户的情绪价值的场景设计。
去年的最后一天，广州土拍。
一宗琶洲西核心区的331地块，吸引9家一线房企参与竞拍。
历经85轮厮杀，这宗土地以58.74%的溢价率被越秀拿下。其楼面价，登榜广州楼面价TOP1、全国TOP6。
大家想想——
去年年底哎，那是个啥节点？
市场已经不能用信心惨淡来形容，得称之为
：万
马齐喑。
相信你肯定好奇，
这到底是一宗啥样的地块，能让9个一线房企抢成这幅模样？
很少有一宗地，
能像331这样承载着广州的过去、现在和未来。
广州作为国际化都市的起源在哪里？
清乾隆22年，琶洲。
清开放海禁，广州成为当时中国唯一的通商口岸。
所有的外国商船，必须在黄埔古港报关后，才能进入广州十三行交易，最后才是流入内地。
黄埔古港，就在今天的琶洲。
彼时的琶洲，常年停泊着5000余艘外国商船。美国的西洋参、瑞典的银器，从这里进入中国；中国的瓷器和茶叶，从这里运往欧洲……
古黄埔码头
如果说，广州是中国第一批睁眼看世界的国际化大都市；那么，琶洲是这个国际化大都市所睁开的第一只眼睛。
琶洲，就是广州出海精神和外向文化的起源。
除此之外，
琶洲，还有个更重要的头衔——
这是广州近10年发
展最快
的区域。
其建设速度之快、质量之高、产业之扎实，广州前所未有，未来也很难再有。
2015年，琶洲CBD概念出炉。
2023年，琶洲CBD跻身全国十强CBD。
在此期间，
广州几乎所有与新经济有关的产业和总部，全都落户在琶洲CBD。
——广州民企排名第一的唯品会，总部在琶洲；国民软件微信，总部在琶洲；小米、国美、阿里、科大讯飞、TCL、欢聚时代……他们的企业大楼，也都在琶洲。
下面这张图，是目前广州三大CBD的相关数据汇总。
根据规划数据梳理，
预计2035年，琶洲CBD的营业收入将达到1.2万亿、就业人口将达到80万人，相当于金融城和珠江新城之和。
数据图来源网络
至此，
广州将正式进入“琶洲时间”。
接下来，重点来了！
越秀从其他8家房企口中抢下的331地块，就在琶洲最核心的区域：
琶洲西。
怎么评判“琶洲最核心”？
1、331地块所在的琶洲西，拥有全广州最密集的总部。
2.1平方公里的土地上，扎堆聚集了包括阿里、小米、微信、YY、名创优品等等在内的98家头部企业、3.6万家其他企业，企业密度1068家/平方公里。
有企业，就意味着有就业；
有就业，就意味着有源源不断的购买力，且这些购买力大部分来自于前沿数字科技的高收入人群。
琶洲樾·华樾周边总部分布图
2、331地块所在的琶洲西，目视所及几乎全是地标名片。
北边，隔珠江遥望珠江新城；西边，是广州塔和正在落地的广州博物馆/文化馆/美术馆等四馆一场；东边，是前面提到的、全广州最密集的企业总部天际线；南边，是绵延7.6公里的一线滨江步道……
琶洲西景观实拍图
3、331地块，可能是琶洲西最后一块宅地。
根据2022年10月广东发布的《琶洲经济开发区批复方案》——
越秀331所在的琶洲西，未来将严禁商品房开发。
从某种意义上说，
331将是浓缩广州城市精华的绝版封面。
广州已经有太长时间没有出现过类似这样的地——
它交汇着一座城市的过去、现在和未来；也汇集着这座城市几乎所有的城市地标、名片和产业；与此同时，还带着绝版的稀缺印记。
拿到这样的土地，
对于越秀来说，也是一种考验。
该做什么样的产品，
让用户愿意为之买单，
也不辜负已经绝版的广州之心地段，与视野内的地标遥相呼应？
8月初，琶洲331地王的案名定档——
琶洲·樾｜华樾，
由越秀和华发两家国企联合开发。
与案名一起流出的，还有华樾的设计方案。
看完设计方案，我只想说一句话：
华樾用三板斧，劈开了上面的超级难题。
第一板斧：融入。
前面我们提到，华樾的北面是高楼林立的琶洲CBD总部集群。
阿里、唯品会、微信、名创优品等众多形态丰富、立面多样的总部大楼，将其重重包裹。
于是，
华樾先将主体楼栋跃升138米，主动融入琶洲的城市天际线中。
与此同时，
华樾结合广州作为海上丝绸之路发源地的
“船港文化”
，引入珠江之上的船帆、甲板、船舷等元素，将整栋楼体塑造成一面纯幕墙包裹的
“珠江云帆”。
为了凸显建筑的通透感，华樾还运用了大量的弧形玻璃。
这些充满居住温度感的弧形玻璃，让华樾既融入城市之中，又与周边棱角分明的总部集群暗暗分离。
为了放大观景面、对城市资源实现极致占有，华樾将楼栋微微向东南折角。一个简单的折角，将面宽拉长到80米，进而实现了
户户观江。
奔流入海的珠江水道，成为华樾的
“堂前水系”。
琶洲樾·华樾户型分布效果图
以上融合在一起——
华樾，就像是飘荡在广州城市山水之间的“一片云帆”。
它的身后是琶洲CBD总部集群的群山，它的堂前是珠江水道上卷起的浪花。
琶洲樾·华樾
设计图
第二板斧：折叠。
前文我们提到，华樾是个超小地块。超小地块的核心问题是，腾挪空间不足，很难做出花样。
华樾的出现，让我们真正见识到越秀在豪宅塑造上的功力。
让我们缓缓展开华樾的景观图卷——
它取意自“环秀山庄”，
于咫尺之内造乾坤。
1997年，环秀山庄被联合国教科文组织批准列入《世界遗产名录》，与其同期获批的还有拙政园、留园和网师园。
一个主入口，先把景观丰满度拉满。
长达75米的毛石山门和阔达21米的仿铜移门，彰显豪宅尺度的同时，还有一波来自“质朴自然和先锋现代的强烈对冲”。
主入口的对景，
则是由黑松、古朴树、巨石影壁、山泉叠瀑共同构建的自然山水、立体铺陈。
一个中庭，再把景观层次感拉满。
进入中庭空间，天然石壁、建筑与错落绿植围合出一个私密山水内庭。
近7米高、20米宽的山体石壁上，流瀑汩汩而下。约30米长的弧形拱桥，从内庭婉转而出。飞虹卧波的东方山水意境，以充满现代感的方式得以还原。
一个层台，将城市山水纳入其中。
沿中庭的立体游廊而上，则进入二层和三层的观江露台。白天是珠江水道的江水延绵和滨江公园的白鹭振翅，晚上是琶洲CBD之上望不尽的灯火璀璨。
讲到这里，你会发现一个问题：
我们已经忘却了这是一个小地块！
通过抬升下沉、造廊架桥、堆山引水，华樾塑造出一个与城市山水相呼应的
立体折叠山水叙事轴线。
第三板斧：高定。
有个既定事实，华樾是个豪宅。
对于豪宅来说，前面所提到的位置、立面、景观，包括户型和精装，都是硬件，属于必需品。那么，真正能让豪宅升华的是什么？
场景和服务！
充满高定感、最大化满足情绪价值的场景和服务。
至于服务嘛……
娃哥这个人，比较耿直。毕竟还没交付，谈服务还有点远。
咱重点说说高定场景。
这是我所见过的、通过场景把情绪价值拉到最满的豪宅之一。
简单挑两个最有意思的说说。
1、车马厅。
华樾在归家落客区，做了一个超规格的车马厅。这个车马厅里，像古铜墙面、金属纹饰、天花吊顶、石材拼接、艺术灯光……都是基本操作，不多说。
牛的是，
它做了一个藻井！
类似我们在电视剧里看到的，古代王公贵族家宅里做的那种天花穹顶，这在现代商品房项目中相当少见。想象一下，你在这样的藻井下，每天下车归家，情绪价值顶不顶？
藻井设计图
2、游艇级公区。
既然车马厅都用上了藻井，那公共空间得配上什么？
必须是游艇！
于是，游艇来了。
华樾在主体楼栋之下，做了一个4层的架空会所。而会所的建筑取意，就是游艇。
琶洲樾·华樾设计
示意图
这个游艇会所内，包罗了私宴厅、恒温泳池、健身房、露天花园等多个功能空间。
恒温泳池，以玻璃幕墙合围，就像是游艇上的无边际泳池；露天花园，地面以实木铺就，并直面珠江水道和滨江公园。站在上面，还真有站在游艇甲板上的恍惚感……
藻井穹顶归家、游艇会所休憩、对话琶洲CBD……
就算手里不拿雪茄红酒，也依旧是上流。
以上就是华樾的三板斧。
单凭这三板斧，我就特别想说一句话：
越秀真的懂豪宅，它太懂豪宅客户想要什么！
另外，预计11月亮相的华樾，户型只有
254、248、330三个面积段，仅96席。
无论是从客户圈层还是面积段的稀缺度，更让华樾的期待值拉满。
新晋豪宅专家。
之前我还写过一篇文章，希望大家可以关注下近两年的越秀。
它在这两年，做了很多让人眼前一亮的产品。
而这些产品——
无一例外，全是非标、定制！
1、比如，琶洲南TOD。
在我看来，
琶洲南TOD不仅是全年销售破160亿的全国千万+豪宅销冠，更是一座未来城市的样板。
它既是一个超级公园——
越秀利用双涌环绕的优势，引水入园、绿脉生长，在琶洲南TOD内部做出来一个对标曼哈顿高线公园的超稀缺滨水生态核心。
琶洲南TOD实景
图
它又是一个自琶洲数字总部延伸而来的办公集群——
传统住宅之外，琶洲南TOD内部还有一个由约250米城市地标、新型科创谷、人才基地、创意办公等共同构筑而成的创新产业集群。
伴随它的落地，越来越多的人才、企业和城市资源都将向此聚集。
琶洲南TOD实景
图
它更是一个超级枢纽——
在琶洲南TOD二期，围绕着中心的大型中央公园，若干条交通动线分别串联着地铁、住宅、商业、办公和学校。它们之间也不再割裂，都可以连接到公园/TOD，实现高度融合。
住在这里的人们，
可以沉浸式的感受自然、交通、商业和人文交织的独特场域。
琶洲南TOD效果
图
综合以上，
琶洲南TOD，就是一座融合了自然、城市、建筑和交通的超链魔方。
2、除了琶洲南TOD，越秀在今年元宵开放了让人眼前一亮的
观樾
。
与滨江樾和华樾相同的是，观樾也在城市核心区：天河智谷。而不同的是，
观樾是个大社区，还怀抱着5.3万㎡的日月湖原生湖景。
围绕这片湖景，观樾做出来了一篇花团锦簇的锦绣文章。
先“砸”了近千万来改造环境——
通过生态重塑和湖水净化，保留原有乔木的同时，新增260颗植物，将这片湖水重塑成更有亲近感和参与感的
“超级生态公园”。
越秀
观樾实景图
而后又将地块整体抬高——
借助地势条件，南侧抬高5米，北侧抬高10米，再加上首层5米架空层，达到“观樾的1层，相当于普通住宅的4-6层”。
以此实现，低层区也能部分观湖。
越秀
观樾效果图
最后它又采用纯板式一字型错落排布——
在达到南北通透、提高舒适度的同时，还让湖景和景观的向内延伸。
超3成的一线沿湖单位，拥有270°转角亲湖体验；约7成的中心园景住宅，被沉浸式的园林所包围。
以此实现，东望山，西瞰湖，户户观景。
当以上动作叠加在一起，
观樾，就像是一座城市绿岛，而人，就是山水画卷中的生命力。
3、除了观樾和琶洲南TOD，越秀还做出了一个架高30米的垂直花园住宅——
滨江樾
。
它与华樾有着相似的宗地特征：同处城市核心，同是小地块、同样临江。
在产品塑造时，它也是先放大对城市核心资源的极致占有。
——将整体建筑向上抬升18-30米，直接越过城市步道的绿化遮挡，做到了户户观江。
滨江樾设计示意图
在直面社区空间不足时，也利用建筑向上托举后的18-30米高差，做出一个4层的垂直花园。以增加垂直空间的延伸，来弥补平面空间的丰满。
——又是熟悉的空间折叠、立体景观。
滨江樾设计示意图
在场景塑造时，它做了大量充满在地文化的定制。
——珠江意向的水波纹、寓意富贵的海棠花、借鉴广东百年名园“余荫山房”的花窗鸳鸯扣元素等岭南文化印记，都大量应用在室内石材拼铺、景墙灯饰设计中。
滨江樾设计示意图
这种充满在地文化的定制，对业主来说意味着什么？
一种身份标记的情绪满足感！
滨江樾，就是对业主在这座城市奋斗的犒赏！
当以上动作叠加在一起，
滨江樾，就像是一个献给奋斗者的城市垂直封面。
讲到这里，你就更能理解我在前面提到的那句话——
近两年，越秀所做的豪宅，全是非标品和定制品。
华樾，是珠江云帆；
琶洲南TOD，是超链魔方；
观
樾，一座城市绿岛；
滨江樾，是垂直封面
……
越秀用琶洲南TOD、琶洲樾、华樾、琶洲ONE57等项目将琶洲西区串连成豪宅居住片，使之成为广州户数最多最纯粹的琶洲豪宅生活区。
除此之外，还有——
万博和樾府，是滋养在自然里的城市庇护所。
每一个都是豪宅，每一个豪宅都不一样。
但是！但是！但是！
审视越秀所做的每一个豪宅，但是它们却都有着类似的肌理。
比如，它们都放大了对城市顶级资源的极致占有。
观樾的湖景、滨江樾和华樾的江景、琶洲南TOD的城市和交通、和樾府的自然生态……
又比如，它们都充满在地文化的定制印记。
华樾的帆、滨江樾的江、琶洲樾的岭南窗花……
还比如，它们都在利用竖向空间，做出立体漂浮景观。
琶洲樾的立体庭院、华樾的山水折叠、滨江樾的垂直花园……
更比如，它们都用极致场景，以满足高端客户的情绪价值。
华樾的游艇和藻井……
以上种种，都让我们看到——
曾经的综合开发商越秀，越来越善于塑造满足不同客群、地块属性千差万别的豪宅产品。
越秀的豪宅标签和豪宅基因，正越来越浓厚。
也正因为如此，我才说华樾是2024年最值得关注的地王项目。
这是一个新晋豪宅专家的集大成之作，也是充满野心之作。
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