本文来源：攸克地产（ID:youkedichan），土地情报获得授权转载
后台总有朋友希望详细地说一说北京的新版城总规，攸克君觉得今天是时候了。在说之前，由衷奉劝各位，关心这版新总规中与自己切身利益相关的事情，要比关心X城和X城是否合并实际得多。
之所以觉得现在是可以说的时候，是因为以下两点：
1.新版北京城总规已进入到详规的编制阶段（其实早开始了），尤其是分区规划的编制阶段。
2.8月29日，北京市委召开了区委书记会，市委书记蔡奇出席并讲话布置工作，在谈及北京城市总体规划时，蔡奇的表述是“抓好城市总体规划实施”，这充分说明，新版城总规，已经到了“实施”的阶段，这个表述在之前的公开信息中，是没有的。
新版城总规中蕴含的价值点颇多，最为直观之一，就是不要忽视怀柔、昌平两个区，因为它们分别有两座“城”，怀柔科学城和未来科技城。
一、8月29日的会，是专门开给区委书记的，是“一把手”的会议。在这个会上，蔡奇书记提及了一共三个城，分别是怀柔科学城、中关村科技城、未来科技城，还有一个亦庄经济技术开发区。统领这些的，是北京落实“科技创新中心”的新城市规划定位。
蔡奇书记特意强调，怀柔科学城和中关村科学城议定的事要抓好落实，对未来科学城和亦庄经济技术开发区要专门调度。“抓好落实”、“专门调度”这样的用语，稍微熟悉我国政府体系语境的人，都应该能理解其中的含义吧。
二、不仅是“嘴上强调”，其实，政府层面早已行动。要落地科技创新中心这个新的城市定位，没有土地的支持与配合根本不行。所以，在土地方面，北京市早已经做好了安排。
从上面这张表上可以看到，在研发用地供给方面，三个区最多，依次是海淀44公顷、昌平36公顷、怀柔13公顷。海淀作为科研院所的聚集地，如此规模自不意外，但昌平和怀柔如此规模的研发用地供应，说明北京市是下了大决心的，而这两个区，恰恰是蔡奇书记部署工作中提到的怀柔科学城和未来科技城所在区。
三、攸克君觉得，海淀在研发领域的存量已经很大，从置业识别区域价值的角度来说，进入的门槛已经非常之高。但是，我们做一个设想，如果未来怀柔科学城、未来科技城的研发能力、地位，在一定时期内能够达到海淀一半的水平，那么，这两个区域的区域价值会提升到怎样的幅度？重要的是，现在，这两个“城”所在的区，门槛远远低于海淀。
四、在看研发供地的同时，既然要识别区域价值，就要看同区域内住宅用地的供应量。住宅用地，尤其是商品住房用地的供应量，达到一定规模，将有利于区域价值的提升。
三个区中，住宅用地供应最大的是昌平区，106公顷，纯商品房用地89公顷，这在“减量供地”的北京，已经非常可观。海淀次之，但其中自住型商品房占有一定的比例。怀柔最少，但是，怀柔住宅供地的比例中，自住商品房的量是最低的。
为什么一定要关注这一组数据的互动关系？试看，现在海淀区的上地，以及后厂村比邻的东北旺、西北旺等地区，住宅价值近年来的走势，而这些住宅的买主，多半是这些地区的科技企业、创新企业的中高管。这样的情况，只要怀柔、昌平落实研发中心功能落实到位，亦值得期待。
至于海淀，自然不必说，只不过门槛较高，且还有越来越高的趋势。
五、不仅要看研发用地、住宅用地的供地数量，还要看商服用地的供地量。这一点，诸君看完上面的表格，攸克君一定要提示一句，怀柔2017年没有安排供应商服用地，但未来几年的情况需要观察，毕竟一个区域的成熟，仍需生活配套来划句号。当然，政府有政府的考虑，怀柔先把研发搞起来，然后安排住宅解决职住平衡的问题，有了人再有消费，商服用地再行跟进，这也是合理的。
总之，话已经说得很明白，怀柔、昌平在两个科技城的带动下，有成为下一个海淀的可能，如果你忽视这种可能性，万万不要怪攸克君没有提醒你。
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