随着调控真政策的层层加码与货币环境全面收紧，楼市下一步会如何走呢？
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来源｜经济日报（ID：jjrbwx）
国家统计局今天发布的5月70大中城市房价数据显示，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平，因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现。
此外，“北上广深”等一线城市房贷政策近来日趋收紧，一些二三线城市也不断跟进，部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。
未来，楼市将会如何？
5月70大中城市房价平稳波动
5月份，70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。其中，一二线城市同比涨幅回落尤其明显。
据测算，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点；二线城市的新建商品住宅同比回落幅度是0.8个百分点。
与4月份相比，5月份房价下降及涨幅回落的城市个数均有所增加。
从环比来看，北京的二手房降幅位居第一，而深圳的新建商品房降幅则位居第一。
具体来看，一二线城市房价涨幅继续回落：
与4月相比，5月份，70个城市中新建商品住宅价格下降的城市有9个，比上月增加1个；
涨幅回落的城市有26个，比上月增加3个；
二手住宅价格环比下降的城市有7个，比上月增加2个；
涨幅回落的城市有30个，比上月增加8个；
新建商品住宅中，深圳、海口的房价环比降幅最大；
二手房中，北京环比降幅最大。
对此，中国指数研究院院长莫天全表示：一线二线城市这个需求量还是很大的，而且城市化率的提高特别是人力资源往大中城市大型城市转化，因为房价也好，其他成交量也好，也是跟着人口走的，这是一个长期的发展。
业内人士表示，一二线城市的房价走势未来将持续平稳，不会出现大起大落的态势，但三四线城市房价在需求集中释放后，会出现一定放缓。
6月12日，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组，发布了5月份《住房市场发展月度分析报告》。报告预计，随着资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌。
银行大幅上调首套房贷利率
近来，“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧，一些二三线城市也不断跟进，部分银行已将首套房房贷利率上调至贷款基准利率的1.1倍。
随着调控政策的层层加码及货币环境的收紧，楼市将会如何？
融360监测数据显示，5月份全国首套房房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%。在融360监测的35个城市首套房房贷平均利率中，最低的为大连4.43%，最高的为石家庄4.99%。
据从中国工商银行、中国建设银行、光大银行、北京银行等多家银行了解，自今年5月1日起，北京地区房贷利率普遍有所上调。
首套房房贷执行基准利率，不再有任何折扣；
二套房房贷执行基准利率的1.2倍。
而此前，北京市大部分银行对于首套房房贷利率打九五折，二套房房贷利率执行基准利率的1.1倍。
进入6月以来，北京市部分银行进一步上调了房贷利率。民生银行首都机场支行一位客户经理表示，进入6月份，首套房房贷利率执行基准利率的1.1倍，较5月份上浮了10%，二套房房贷利率执行基准利率的1.2倍。
自今年5月起，厦门首套房贷款利率持续收紧，多家银行将原先的首套房购房者九折的优惠利率上调至九五折。6月以来，厦门市个别银行甚至将首套房房贷利率上调了10%。
福州市的部分银行也加快了首套房房贷利率调整步伐，有的上浮比例达10%。同时，二套房房贷利率首次调整，从原先执行基准利率上浮10%，调整为上浮20%。
房贷利率上调同时，房贷规模也日趋收紧。一位北京购房者反映，今年3月就拿到了个人二手房按揭贷款批贷函，但直到目前还在等银行给放贷额度。
厦门一家商业银行的工作人员称，今年初以来信贷额度不如去年宽松，房贷额度更是有总量控制，因此目前个人住房按揭贷款的放款时间明显延长。“现在我们银行的额度都用完了，如果没有客户还清房贷，新的客户很难拿到贷款，只能等待”。
除了贷款利率的提高，批贷时间的延长也让很多购房者焦虑。据购房人透露，房贷放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非“先来后到”。接受利率上浮幅度更高的贷款人才能较快获得贷款，未上浮者则可能面临长达数月的等待。所以，如今对需要贷款的买房人来说：要么贵，要么等。
对于市场而言，安居客房产分析师认为，房贷利率上浮加剧了买房者对目前楼市的观望态度。市场热度下降的重要原因之一在于房贷政策的不断收紧。比如各大银行上调房贷利率。“房贷压力的增大，一定程度上导致买房的人减少。部分急于卖房的房东或主动下调报价、降价出售，所以这个阶段购房者的议价能力相对是提升的。”
多个城市的多家银行收紧房贷，究竟为何？厦门大学金圆研究院理事长戴亦一表示，金融强监管、流动性趋紧是主要原因。随着银监会对同业存单监管日益严格，银行同业存单发行量骤减，房贷基准利率的利率水平已超过了4.9%，这意味着资金成本在不断提高。
“资金成本涨的比房贷利率快，银行必然会充分权衡其中的风险因素。”中原地产首席分析师张大伟说，尤其今年3月北京出台各项楼市调控政策后，银行对抵押品的风险意识更是不断提高，所以房贷审批难度加大。
在戴亦一看来，“定向加息”会直接导致购房成本增加，这无疑加重了购买首套房的刚需客户的负担。国家的住房调控政策，都是为了保护刚性需求，抑制投资投机性需求。若动辄采取“一刀切”的方式，可能会误伤。
楼市将往何处去？
随着调控真政策的层层加码与货币环境全面收紧，楼市下一步会如何走呢？
业内人士预计，一二线热点城市信贷政策进一步收紧的可能性依然存在。相关人士分析，随着近期资金成本不断上升，商业银行需要控制房贷业务的成本，对资金的流向和使用作出新的规划。而且，6月下旬是金融市场习惯性的“资金紧张时刻”，在今年金融去杠杆压力之下，银行对半年末时点流动性冲击的担忧尤为严重。此背景下，银行展开资金争夺战，纷纷上调人民币存款基准利率、大额存单利率以及理财产品收益率，这必然使得银行吸储成本提升。
中原地产首席分析师张大伟预计，在房贷利率全线上浮下，购房者的资金成本持续上升，已经逐渐完成了从量变到质变的过程，贷款的压力越来越大。目前市场成交已经全面降温，降价开始出现。张大伟认为，受房地产调控政策及年中考核等因素影响，预计银行年中会一定程度上收紧房贷，而且针对资质相对较差的客户审核将会更严格。
易居研究院智库研究总监严跃进表示，房贷利率上行预计将对房地产市场造成较大影响：一是增加购房者买房的成本及难度，迫使整个房地产市场逐渐降温；二是影响房地产成交量。不过，房企可能会通过各种形式的策略性降价，来对冲房贷利率上调对销量的影响。
在戴亦一看来，有关方面应当对“金融机构将首套房房贷利率也一并上调”的做法进行干预，金融机构不应在房贷政策上“一刀切”，应区别对待各种购房者，从而支持购买首套房刚需客户的积极性。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭看来，本轮房地产调控的前半段，起关键作用的是部分热点地区的限购、限价、限贷、限转售等房地产政策。而未来半年，起关键作用的因素，将转变为货币信贷与流动性紧缩，而这属于房地产业的外部环境！
社科院易宪容表示，住房按揭贷款利率上升，再加以前这些“五限”政策，首先使得住房投资炒作者不仅没有意愿再进入房地产市场，而且也会让他们感觉到进入房地产市场的成本上升和杠杆率下降而不敢及没有能力再进入房地产市场。如果住房投资炒作者不敢也没有能力进入房地产市场，那么先进入者所持有的住房想交易出去已经没有了接盘侠。在这种情况下，如果房地产市场的价格只要些许下跌，那么房地产市场的价格上涨预期立即会出现逆转。
编辑/闫伟奇、王咏倩
来源/经济日报综合国家统计局、央视财经、中国经济网、21世纪经济报道等
