图片｜上海地铁分布维诺图
出品｜一房一万研究所
版权说明丨一房一万出品内容。未经授权，不得复制和转载，否则将追究法律责任在买房时，时常能看见售楼处打地铁房的概念。地铁房似乎有很高的溢价能力，但具体有多少溢价能力，没有人研究过。
Q1：地铁站的分布情况如何？全市有多少比例的地铁房？
Q2：地铁对房价的影响，在众多影响因素中处于什么水平？
Q3：地铁平均能带来多少溢价？各环线的地铁房溢价能力是否一致？
地铁房的分布
市区密集vs.郊区稀疏
全市1.5万个小区，找出离小区最近的地铁站，65%的小区分布在地铁800米范围内。
绘制了地铁距离和房价的关系，能明显看出，800米是一个显著的价格分界线，在800米内小区房价中位数接近，在800米后开始呈现急剧下降的趋势。
但这种价格分布，可能由于上海地铁的分布并不均匀。因此，我们计算了800米地铁站点的板块覆盖率。
内环区域的地铁房覆盖率高达92.2%，而内中环间为79.9%，中外环间为65.4%，外郊环间则骤降至24.6%，郊环以外13.7%。由此可见，内环几乎不存在非地铁房，而地铁资源在远离市中心的区域（外环外）则显得稀缺。
地铁对房价有多大影响？
平均溢价率高达50%
可能有读者会疑问，市区房价普遍较高，地铁分布也更密集；而郊区房价则较低，地铁相对稀疏，这种区域差异让单纯评估地铁对房价的影响变得复杂。
因此，「一房一万研究所」引入了多项关键变量，以控制不同因素的影响，使评估地铁影响的结果更具客观性。
我们选择了以下关键变量：小区离最近地铁的距离、小区距人民广场的距离、房龄、小区归属的学区梯队、2024年的成交套数、物业费、绿化率及容积率。
在拟合之前，我们查看了各维度的相关系数矩阵，以便识别这些变量与房价之间的关系强度和方向。
在众多影响房价的因素中，距离人民广场的距离、地铁距离、物业费和学区质量等为房价的重要影响因素。
地铁影响仅次于地段、物业品质，呈现了一个中度相关性，距离地铁站越近，房价越高。
在使用模型拟合房价后，得到以下主要结论和指标的经济学含义
总体分析：
与2.5千米以上的无地铁房基准组相比，200-500米的地铁房有最佳溢价效应，800米以内的房价变化不大，但显著高于无地铁房
其他指标的经济学含义：
• 到人民广场的距离：从静安寺（3公里）到彭浦新村（9.6公里），房价将减少约40%
• 房龄：房龄从10年增加到20年，房价将减少8.95%
• 学区质量：学区每降一梯队，房价下降5.46%。
• 成交量：每增加1套，价格下降0.08%。
• 物业费：当物业费从2块增加到5块，价格上升14.08%。
• 绿化率：当绿化率从35%增加到40%，房价上升3.39%
• 容积率：当容积率从2增加到2.5，房价将减少约1.27%
拟合优度76%，说明这些变量解释了76%的价格，残差也基本服从正态性假设，我们可以说这个模型较好的拟合了因素与房价之间的关系。
总体来说，地铁并非越近越好，通常200-500米是最佳距离，拥有最高的溢价率。但800米范围内差别不是很大。上升到1200米以上，地铁的溢价效应会迅速减少。
各环线地铁溢价效应分化显著
无地铁房竟可打5.5折
首先，不同房屋类型、不同环线，800米内有没有地铁对房价影响到底有多大？
我们对比了800米有地铁和无地铁小区的中位数价格差异。
无论房屋类型如何，外环以外的地区价格差异开始扩大，尤其是在郊环以外区域，有地铁的小区中位数价格比无地铁小区高出64%。地铁对近期商品房价格的影响尤为显著。
这一差异虽然令人震惊，但仔细分析不难发现：在地铁资源稀缺的地方，地铁带来的价值尤为凸显。
我们再次用模型拟合不同环线的影响。考虑2.5千米以上中环内几乎没有楼盘。这次我们把200米范围内作为基准组100%，看它影响。
1. 内环以内和内中环间：中环内几乎所有楼盘都属于地铁房，因此地铁溢价效应不明显，房价更多受地段和其他因素的影响。
2. 中外环间及外郊环间：地铁溢价效应开始显现，但总体差异不及远郊区域。
3. 郊环以外：地铁资源稀缺，地铁溢价效应最为明显。无地铁房的房价与地铁房相比几乎腰斩，反映出交通便利性在远郊区域的重要性。
整体来看，地铁资源的稀缺性在外环外区域显得尤为突出，市区内的溢价效应则趋于饱和。在未来房价的波动中，地铁对价格的拉动作用预计将延续，特别是在地铁资源相对匮乏的外延区域。
对于普通购房者来说，住在市区（中环内）我们其实不需要考虑有没有地铁这一因素，而住在外环外特别是郊环外，地铁房有很高的溢价率。
在郊环，已规划的地铁站点就显得极为重要。我们特别梳理了绕着郊环的四条规划线路，未来他们的落地，势必能拉升周围的房价。撰文｜芝士小盐
算法&可视化｜芝士小盐🧀 大球🏀 一颗栗子🌰
策划丨多羅羅
出品丨一房一万研究所
