·概 要 ·

近期，多地房地产优化调整政策密集落地。 5 月 17 日，国务院新闻办公室举行国务院政策例行吹风会，一系列重磅房地产政策密集出台，形成金融政策组合拳。旨在通过降低购房门槛、提供融资支持、盘活存量住房等措施，促进房地产市场的平稳健康发展。具体政策措施可以分为保交房、消化存量房产和优化增量住房了两个部分 。

第一类措施主要是为了提振居民购房需求，包括降首付、降利率、放松限购等。 我国目前仍有一定住房需求可以释放。在海通总量专题报告《中国新旧动能转换的思考：借鉴 98-00 年》中我们曾做过简单测算，我国大学毕业生、进城务工人员等新市民规模较大，存量近三亿人，且每年规模不断增加（ 750 万人以上），这其中仍然有一定的潜在购房需求。根据《新市民住房情况与金融需求调研报告（ 2023 年二季度）》中的问卷结果，我们发现制约新市民借贷购房的主要因素，是较高的房贷利率和较低的放款额度。那么，降低首付款比例和取消住房贷款利率下限能够降低购房门槛，增加潜在购房者的数量，有助于刺激刚需和改善性住房需求释放。同时通过政策调整和明确支持措施，有助于稳定购房者和投资者的预期，防止市场出现过度波动。

调降首付成数，能够减少居民购房的当期支出、降低购房准入门槛。 根据南京市住房保障和房产局、新京报、新华社援引易居研究院 2023 年的数据，全国 20 个重点城市首套房首付比例平均值为 24% 。其中上海、北京的首付比例高达 35% 和 40% ，二套房（普宅）首付比例最低为 60% 和 50% ，除此之外广州、深圳、苏州、杭州和三亚的首付比例也比较高。过去一年各地购房首付比例已在陆续调降，根据证券时报网援引贝壳研究院的数据， 2023 年四季度，重点城市商贷平均贷款成数为 64.1% ，较 2022 年同期提升 2.4 个百分点，较同年三季度提高 1.5 个百分点。简单测算，对于总价 100 万元的房屋，对于首付比例调降 5% ，能减少 5 万元的首付支出。 降低购房贷款利率，能降低居民每期偿债压力。 当前我国居民个人住房贷款加权平均利率在 3.69% ， 5 年以上公积金贷款利率在 3.1% ，如果降低 25 个 BP ， 100 万贷款每月还贷金额将减少 500 元左右。

放松限购政策，则有助于增加购房人群，一定程度上提振需求。 我们这里列举了近期三个优化限购政策的城市，成都（ 4 月 29 日）、北京（ 4 月 30 日）和杭州（ 5 月 9 日），我们发现在限购政策放松后，北京和成都新房、二手房销售均边际改善，杭州二手房销售同比增速也有抬升。相对来看，限购政策优化目前对二手房销售的利好更加显著，一手房销售改善幅度较小，甚至于限购放松时间较短的杭州，其新房销售同比不增反减。限购政策能否刺激需求，或取决于其他政策的配合。

第二类措施是政府和国企助力去库存，包括地方国有企业收购存量商品房、盘活存量土地等，金融机构提供支持。 2023 年 2 月，中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为 1000 亿元，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津 8 个试点城市发放租赁住房购房贷款。截至今年 3 月，五个城市投入资金 47.16 亿元，收购存量商品房 8352 套，单价在 80-100 万元 / 套。根据试点城市的数据我们推测， 如果政府 3000 亿元保障性住房再贷款完全投放 ，撬动银行贷款 5000 亿元， 那么预计能增加 55 万套左右的商品房购买，以每套住房平均面积 100 平推算，预计新增购房面积约 5500 万平，将一定程度上缩小商品房销售面积跌幅。 通过收购商品房和闲置土地用于保障性住房建设，政府将增加保障性住房供给，改善中低收入家庭的居住条件。政府鼓励地方国有企业以合理价格收购未售商品房用于保障性住房，这将直接减少市场上的库存量。此外，地方政府也可以酌情收购商品房用于保障性住房建设，这将进一步缓解库存压力，特别是在库存较多的城市。

第三类措施是化解风险、帮助企业纾困，包括分类处置未交付项目、发挥房地产融资协调机制作用，以满足“白名单”项目合理融资需求。 自今年 1 月份发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》以来，截至 5 月 16 日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额 9350 亿元。根据 2 月 20 日和 3 月 31 日披露的数据，落地比例大约在 30% 左右，这意味着当前贷款发放额度或已达 2800 亿元左右。这将为资金困难的房地产企业提供流动性支持，帮助其完成在建项目和处理库存土地，有助于防范大规模房企暴雷风险和金融风险，也有助于在建项目完工交付，保障消费者权益。

综合来看，这些政策措施将通过多方面的调控和支持，稳定和促进中国房地产市场的平稳健康发展。在需求侧， 提振住房消费信心，提高居民住房消费的意愿和能力，增加保障性住房供给，以满足居民的刚性和改善性居住需求。 在供给侧 ，帮助房地产企业缓解资金和库存压力，防范烂尾风险。我们认为，近期一系列地产政策的出台，在短期将对地产销售和生产有一定提振， 4 月的经济数据中我们已经看到地产新开工、施工面积出现边际改善，但其力度和持续性，以及能否传导至地产投资端还有待进一步观察 。

3.1 消费：相对平淡

耐用品消费： 1 ）汽车消费： 汽车批发和零售当周销量较五一假期前一周小幅回落，但四周平均值同比跌幅有所收窄，绝对值处于历年同期较高水平，仅次于 2023 年同期。节后汽车消费小幅边际回升 。

非耐用品消费： 1 ）纺织服装： 轻纺城成交量小幅回升，绝对值为近年同期平均水平，同比再度回正，纺服需求边际回升，但整体仍相对平淡。 2 ）轻工日用 ：截至 5 月 12 日，义乌小商品价格指数报收 101.85 ，较前一周小幅回升，各分类中五金及电料、钟表眼镜、电子电器涨价幅度较大 。

人员流动： 1 ）城市内客运： 百城拥堵延时指数和 18 城地铁客运量周平均值小幅回升，同比增速也均小幅上行，基本保持稳定。 2 ）城市间客运 ：百度迁徙指数较前一周小幅回升，但同比由正转负。上周日均内地、港澳台和国际航班数环比增速分别为 -4.0% 、 -4.7% 和 -2.8% ，跌幅较前一周继续扩大，非节假日跨区域出行相对平淡 。

服务消费： 1 ）电影消费： 观影人数和电影票房回落，这或主要是由于近期优质影片供应较少，同比增速再度转负，绝对值跌至近年同期最低位。 2 ）游乐消费： 上周北京环球影城客流量和上海迪士尼乐园客流量环比增加 9.3% 和 1.8% ，但均弱于去年同期，随着天气转好，居民出外游玩也有所增加。 3 ）旅游消费： 5 月第 2 周海南旅游价格指数为 84.6 ，周环比下跌 15.4% ， 为近年来最大跌幅。从分项来看，交通、住宿类价格指数环比跌幅均超过 20% ，这反映假期和平时淡季的旅游消费差异相对较大 。

3.2 投资： 一二线新房销售改善

基建： 1 ）资金面： 截至 5 月 17 日，今年累计发行新增专项债 9076 亿元， 5 月至今发行 1852 亿元，快于 4 月，但整体落地速度仍偏慢。今年基建相关资金到位相对较少，或对后期基建投资形成有一定拖累。 2 ）项目面： 中国建筑 4 月新签合同额、新签基建项目合同额同比增长 35.0% 和 183.1% ，中国中冶、中国化学新签合同额同比增速分别为 -1.6% 和 14.1% ，均较前一个月有改善，这或反映 4 月签约项目有所增加，下阶段施工建设或有提速可能 。

地产： 1 ）地产销售： 上周 30 大中城市日均新房成交面积为 30.2 万平，较前一周季节性提升，同比跌幅从 55.3% 大幅收窄至 28.6% ，与 2019 年的同比跌幅也小幅收窄。分城市线级来看，一、二线城市销售跌幅收窄，三线城市相对平稳，这主要是由于近期一、二线城市地产优化政策陆续落地，如北京、成都、杭州放松限购，释放部分需求。二手房销售也有回升，新房二手交易均在改善，二手房销售占比高位震荡。 2 ）土地交易： 5 月 12 日当周土地成交面积回升，绝对值仍处于近年同期低位，溢价率走低至 0.6% ，为 2 月中旬以来的最低值，土地市场仍承压 。

施工实体指标： 1 ）基建： 石油沥青装置开工率回落至 25.7% ，绝对值重回近年同期最低位，但同比跌幅持续小幅收窄，反映建设进度或边际提升。 2 ）房建： 上周水泥出货率继续回升至 55.9% ，建筑用钢成交量小幅回落至 13.4 万吨，同比跌幅均小幅收窄，房建指标的绝对值虽仍在最低位，但已出现边际回升 。

3.3 进出口： 或有震荡

海外数据： 韩国 5 月前 10 日出口同比增速由前一月同期的 21.3% 下降至 16.5% ，从中国进口同比增速从 4 月同期的 14% 降至 -9.7% 。参考韩国数据，出口或较 4 月边际走弱 。

港口数据： 我国港口停靠的出入境船舶数量回升，同比跌幅收窄；全国二十大港口到港、离港船舶数较前一周有所下降，而载重吨数均较前一周回升，离港船舶数、载重吨数同比跌幅有所收窄 。

运价数据： 国际方面，受船舶板块需求疲软拖累，上周海运运价（ BDI ）明显回落，运价环比下跌 9.5% 。国内出口运价环比上涨 6.0% ，这主要是受益于国内强劲的出口，而进口运价环比小幅下跌 0.2% 。

3.4 生产： 地产和出口相关生产改善

钢铁： 焦化开工率、高炉开工率、螺线开工率绝对值与前一周变化不大，焦化、螺纹开工率同比相对稳定，线材开工率同比由负转正。从产量来看，螺线卷产量较前一周边际回升，同比增速也持续改善。尽管钢铁行业生产指标仍处于历年较低位置，但中下游呈现温和修复的趋势，这或是由于近期地产优化政策等稳增长陆续出台，拉升需求预期 。

煤电： 沿海八省日耗煤量较前一周小幅增加，绝对值处于历年高位，同比增速较前一周由负转正，当前耗煤数据或反映下游工业用电需求相对旺盛 。

石化： 1 ）化纤 ： PTA 、聚酯工厂负荷率继续回落，化纤全产业链生产指标位于历年均值附近。整体来看，上周化纤行业走弱主要由于纺织传统旺季结束，需求预期走弱，同时叠加检修计划基本落地。 2 ）橡塑： PVC 开工率连续四周回升，上周超季节性回升至 81% ，绝对值处于历年高位，并达到今年以来峰值。这或是由于橡塑制品等出海需求相对旺盛，对上游有一定支撑。

氯碱： 上周纯碱开工率季节性下降至 85.1% ，但是回落速度略慢于季节性，同比跌幅由 5.3% 收窄至 2.5% ，当前绝对值处于近年同期平均水平。这或是由于地产预期改善，拉动平板玻璃上游纯碱需求 。

光伏： 上周 Solarzoom 光伏经理人指数小幅回落，其中中上游制造业指数回落幅度更大 。

汽车： 全钢胎、半钢胎开工率持续回升，同比增速均有明显回升，其中全钢胎开工率回升至历史均值附近，而半钢胎开工率仍位于历史最高位。受海外需求影响，汽车生产仍保持高景气度 。

货运： 整车货运流量指数较为稳定，处于同期平均值左右 。

3.5 库存： 建材加速去库

能源品： 秦皇岛港煤炭库存季节性回升，但当前库存仍处于近年同期最低位。 建材： 水泥库容比降至 62.8% ，去库速度快于往年，绝对值位于历史均值附近；钢材社会库存同比增速小幅回落至 3.0% ，去库速度也快于季节性，钢材库存均处于近年同期高位；基建建材沥青库存超季节性回落，位于历年均值附近。上周房建、基建建材均出现超季节性的回落，或反映随着“白名单”项目资金到位、地产优化政策陆续落地，地产端需求有所改善，需求增加导致去库提速。 其他： 上周 PTA 、聚酯切片和涤纶长丝库存天数较前一周明显回落，或因化纤产业链检修、供给减少所致，但当前库存绝对值仍处于近年同期高位 。

3.6 物价： 地产链涨价

CPI ： 猪肉价格环比上涨 0.3% ，由于前期去产能效果逐渐显现，加之去年同期价格基数走低，猪肉价格同比连续 8 周上涨，涨幅继续回升至 5.7% ，对 CPI 或形成一定支撑。水果价格同比跌幅继续扩大至 10.0% 。蔬菜价格环比由正转负，环比下跌 2.7% ，同比下跌 0.8% ，但仍处于历年高位。从清华大学公布的 iCPI 价格指标 来看，整体 iCPI 同比较为稳定，为 15.3% ，各分项中，交通和通讯环比上涨，而衣着、教育文化和娱乐价格边际回落幅度较大 。

PPI ： 南华综合指数小幅回升 0.3% ，除能化指数外的商品价格均环比上涨。 1 ）能源： 煤价相对稳定，秦皇岛动力煤（ Q5500 ）综合交易价小幅回升至 725 元 / 吨。原油价格相对稳定，截至 5 月 16 日，布油和 WTI 原油价格分别报收 83.3 美元 / 桶和 79.2 美元 / 桶。 2 ）建材： 上周主要品种价格稳中有升，钢材、螺纹、热卷、水泥价格均略有回升，但都仍处于相对低位，而沥青价格继续下降，环比下跌 1.1% 。建材价格的上行，主要还是受地产政策优化、需求预期提升的影响。 3 ）金属： 有色金属中，美元疲软和需求前景良好共推铜价攀升，铜价再次突破 80000 元，报收 82650 元 / 吨，环比上涨 3.4% ，处于历史高位；铝价较为稳定，环比上涨 0.8% ；碳酸锂环比跌幅扩大至 3.6% ，处于历史低位 。 4 ）其他： 上周 PTA 、聚酯切片和涤纶长丝价格均小幅回落，或是由于上游原材料价格高位回落 。

3.7 流动性： 人民币小幅升值