各地就类住宅项目出台封堵政策，旨在防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场
上海市明确了类住宅清理整顿方案。5月17日下午，上海市住建委发文，要求停止审批公寓式办公项目，对既有项目进行分类整治。
此次发布的《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》（下称《意见》）还提出，相关部门要加强商业办公用地的控详规划管理，加强业态引导和管控；在商业办公用途土地出让合同中，明确不得建设公寓式办公项目。控详规划全称为控制性详细规划，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境。
5月17日下午，上海市住建委发文，要求停止审批公寓式办公项目，对既有项目进行分类整治。易晓东 图片来自东方IC
《意见》要求，按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对已批未建的项目，要重新审图，发现违反规范和标准的，应依法予以撤销调整，符合规范和标准后，再核发规划、施工许可证。
对在建未售的项目，要从房型设计以及水、电、燃气配套等方面进行全面检查，发现建设行为违反相关规定的，应责令整改，经相关部门联合验收通过后方可销售。在项目交付使用前，相关部门要再次进行联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。
《意见》还提出，对在售商业办公项目区分不同情况，分类清理整顿。对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。
对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。整改符合规定的项目中有剩余未售房源的，可继续按商业办公房屋对外销售，同时鼓励房地产开发企业自持出租。
对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。商业办公房屋不得在人口户籍、入学、公用事业收费等方面参照住房执行。
《意见》显示，上海市成立商业办公项目清理整顿工作推进小组，由市住房城乡建设管理委牵头，市规划国土资源局、市发展改革委等部门参加，负责指导、协调、推进全市商业办公项目清理整顿工作。
“从此以后，市场不再有‘类住宅’，市场只会有住宅、商业、办公属性的房产项目。”同策咨询研究总监张宏伟表示。他认为，包括上海在内，各地就类住宅项目出台政策，旨在防止住宅调控后房企将目标转向类住宅市场，进一步推升商办用地价格过快上涨。
所谓“类住宅”项目，是指项目地块性质非宅地，开发商在商办属性的土地上建造的有居住功能的“擦边球”产品。“类住宅”有酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO公寓等形式和称呼，常被统称为“商住房”。“类住宅”产品的产权多为40、50年，房间内通常不允许通煤气，水电按照商业标准计费。
加上“不能落户”“转手税费远高于住宅房”等不利因素，“商住房”的销售价格远低于正常住宅。以上海市人民广场以北不到两公里的一个二手商住公寓为例，目前一套76平米的公寓售价为430万，单价不到5.7万元。和该项目仅隔一条苏州河的纯住宅项目，新房单价为12万元以上。
上述二手公寓的月租金接近1万元，相比纯住宅，其“租售比”较为合理。因此，长期以来，商住房是投资者资产配置重要选择。楼市进入调控之后，不限购、不限贷且具备居住功能的“类住宅”产品，被开发商主推。
上海本地一家开发商负责人告诉财新记者：住宅调控之后，推商住项目是业内共同的做法，以前买商住房的人主要是因为资金能力不够才退而求其次，但是调控之后的刚需多了起来，他们不在乎不能落户和使用成本等不利条件，尤其是年轻人，“能满足居住功能”“可以买到”两个条件促使他们快速出手。
该开发商也表示：投资客还是占相当一部分的比例。在其浦东的项目，就有福建籍的企业主一下子买了七八套，“主要是想放在那里做资产配置，收租金，等待资产价格上涨，还可以为企业避税”。
“一线城市的房产，能买到就赶紧买”，这一说法在购房人之间流传。该开发商在向外推销项目的时候，也会鼓吹“资金避风港”功能。
2016年上海“3·25”楼市新政之后，酒店式公寓成交开始走高。据上海中原地产市场研究中心统计，截至2016年12月27日，上海类住宅2016年成交201万平方米，同比增加76%；成交均价23404元/平方米，同比涨幅12.4%。
上海市住建委在2017年1月初叫停了“类住宅”项目网签，之后着手对商办项目擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况进行清理核查。
2月中旬，整治商住房行动在上海市闵行区率先推进。闵行区成立“类住宅”专项整治工作组，对辖区内27个疑似“类住宅”项目，从项目规划、设计、施工、销售、验收各环节进行分类整治。
根据同策咨询研究部的数据，2016年上海房企的销售业绩中，有13家房企的商办类销售金额占其整体销售金额的一半以上，最高占比达96%。排名前三的企业分别是上海昊川置业有限公司、宝龙地产和恒基兆业。
2016年全年，上海土地市场卖出的87宗土地中，商办地为49宗；1441亿元卖地收入中，商办地贡献了372亿元。■
