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万科(全面)解读中海地产项目管理

房地产经理人联盟 · 公众号 · 房地产 · 2017-08-02 14:25

正文

中海是国内一流房地产开发企业，中海具备成熟的管理方法、先进的管理理念及完善的管理平台......

中海与万科由于各自企业的背景不同，企业文化的不同，企业发展历史不同、企业宗旨不同、造成了管理手段上的一些差异，管理侧重点有所不同，形成了不同风格的产品。

今天就邀请曾经服务过中海地产的万科同仁分享中海地产项目管理上一些可以借鉴的方法和理念......

一.中海项目管理目标、愿景

①中海的使命与愿景：

②中海工程业务线的愿景

二.中海项目管理理念、侧重点

中海项目管理理念：

①以营销为主导，设计、成本优先，项目牵头进行工程管理

②项目对大规模多项目快节奏开发对质量的影响的认识

中海项目管理侧重点

三.中海项目管理思路和方法

中海项目管理侧重点

项目管理思路

项目部提升质量的思路

工程精品的最终落实还是在于产品的建造过程，项目部是产品实现的落实部门，在整个项目运营过程中，项目部应起到下面的作用：

中海项目部职责的细分

改变开工节奏，争取更多的施工周期，消除赶工对质量管理带来的负面影响

中海供应商管理方面：

加强各项目工程样板区和样板先行的管理

内墙样板、外墙保温样板

斜屋面样板、卫生间防水样板

发挥好监理的作用，切实起到对质量的管理的作用

公司及项目部实行质量月度质量检查

中海地产设计管理思路

设计管理工作对精品工程的间接影响因素在于设计图纸的出图进度和质量。

中海地产合约分判管理

中海地产文明施工管理

安全文明项目部要周检查制度，公司建立月度检查制度

四.中海装修房管理预控

中海精装人员配置：

精装工程师平均每人负责200~300套左右，水电工程师每人负责400~600套左右。

中海精装队伍配置：

规模大实力强并多年合作的精装修队伍一般合理承包范围为300-500户，一般精装修队伍的为200-300户

☀施工工期，6个月比较合适。

☀根据工程量的大小和工期要求，一般大面积精装修工期应控制在6-8月以内，对于定位低端、户型较小的也可以控制在3-4月以内。

提高毛坯的交屋标准：

精装修进场时间：

中海地产装修房管理与预控

①毛坯竣工验收前，完成电梯前室和厨卫的墙砖的施工

②土建总包单位、精装修主包单位、精装修甲委工程单位的关系

精装修甲委工程纳入精装修主包的管理范畴中

③公共部位应由总包来施工

④精装修设计定位

精装修定位主要是根据规划条件和营销要求，针对市场客户群、不同品味需求及个性化要求的情况，综合考虑，明确精装修风格、材料和设备使用档次、配置标准、成本指标进行定位。

⑤精装修设计介入时间

⑥土建条件优化：

⑦水暖、通风条件优化：

⑧电气条件优化：

⑨出图时间和标准

⑽设计经验借鉴

中海精装修合约分判的管理

中海精装修合约分判模式是：精装修各专项分包单位和甲供材料供应商均纳入精装修主包单位的管理范畴。合约物资部应根据工程内容确定各承包单位的工作内容。

分判模式几项要点：

①精装修主包单位分判时间

②精装修监理单位的分判

③编制精装修工程管理策划

策划内容针对项目目标编制切实可行的技术措施及管理措施，策划内容涵盖整个项目实施过程中的每一环节。项目管理策划是进行项目管理的指导性文件。精装修工程管理策划重点对精装修样板房规划、总施工进度计划、甲供材料进场计划、施工要素要求（人、机、材料等）、工作面交接与验收、施工工序总体安排、工程质量管控措施、质量验收标准、现场安全文明措施、售后服务措施等方面进行重点的、深入的研究。

④实施精装修样板房制度

⑤精装修与土建工序交接

⑥工作面移交管理

工作面交接验收时是总包单位向精装修主包单位移交，精装修主包单位向各精装修分包单位移交。建议总包单位向精装修主包单位移交时，可以让相关精装修分包单位参与移交，以提高效率。

⑦精装修现场检查、验收、考评

⑧售后服务

因精装修交楼与毛坯交楼不同，业主入住后直接投入使用，对使用功能和质量要求非常高，如果成品保护不利任何瑕疵都会暴露在业主面前，所以投诉量较毛坯房大，维持一定售后维修整改时间显得非常必要。建议精装修住宅在交楼后应有3个月的售后服务时间

五.中海项目管理评析、总结

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