这几天的稿子，总有老铁留言问——
楼市是不是要回暖了？
现在是不是上车的好时机？
那个哪儿哪儿哪儿现在能不能买？
这个问题你要打听别人，备不住仨人能说出四个答案来。
为啥？屁股决定脑袋呗！
要么是为了卖房一边倒唱多，要么是自己和友商带的货不一样，相互拉踩…能有多少含金量，大伙儿自己琢磨。
各位老铁搬好小板凳，今天咱们用数据扒开2025年房价的底裤！
我想跟你们唠的，既不是朋友圈中介的什么“金三银四必暴涨”，更不是砖家们“短期看金融、中期看土地、长期看人口”这种没长牙的嗑儿…
咱们直接上2月19日国家统计局发布的70城房价数据，这玩意儿最权威——
统计显示，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有24座，二手住宅价格环比上涨的城市有7座，这局面当说不说是有点儿大型精分现场那个意思。
新房市场，成都和南京价格环比涨幅最高，二手房市场，深圳和上海成交价格环比涨幅靠前。
领跑的这四座城市，个个都是如假包换的扛把子。
一二手房销售价格环比双双出现上涨的城市共有6座，分别是
上海、宁波、深圳、成都、天津、无锡。
分城市能级来看，一线城市新房销售价格环比上涨0.1%，涨幅较上月回落0.1个百分点。
其中，北京下降0.4%、上海上涨0.6%、深圳上涨0.2%、广州与上月持平。
二线城市新房销售价格环比由前值的持平转为上涨0.1个百分点，虽然涨幅多少有点儿应付差事，但这已经是2023年中以来时隔19个月后的头一次上涨！
同志们，1月份可是房地产市场的传统淡季，二线城市还能打出这么富裕的仗！
这就好比让八戒忘了高老庄、让大圣不当美猴王，让唐僧带头抓妖精，让悟净脱离废话文学狂——它实属不易啊！
三四线城市新房销售价格环比下降0.2%，降幅与上月持平，一时半会儿还没看见转暖迹象。
相比之下，二手房市场表现更加五味杂陈：一线城市整体环比上涨0.1%，涨幅较上月回落0.2个百分点，
北京上涨
0.1%
、上海和深圳均上涨
0.4%
，广州下降
0.2%
。
二线城市和三四线城市价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均与前月持平。
反观新房市场，去年9月份至今年1月份总共5个月时间里，70城新房价格止跌上涨的城市分别为3座、7座、17座、23座和24座…
照这么下去还什么小阳春？裤衩背心人字拖从金三银四一口气穿到金九银十！
可更棘手的问题在于，一二线城市新房市场的止跌企稳态势正在慢慢扩大，但二手房整体仍处在下行通道中。
现在是不光一二线城市与三四线城市割裂感明显，一手房和二手房之间的割裂感有过之无不及！
说句大实话，后者的这种割裂，把楼市未来几年甚至十几年的整体走向，基本算定位了！
当前的房地产市场同时存在着三重基本事实：
其一，为数不少的一二线热门城市地王频出且楼面价越来越贵；
其二，各地标杆型改善新盘的销路异常火爆让人忘了今夕是何年；
其三，绝大多数二手房持有者的房价下跌痛感依旧存在…
这三条症状套在今时今日的房地产市场上，那真比量体裁衣还准，举几个栗子大伙儿尝尝咸淡：
杭州近半年来土拍出让的“单价地王”、“板块地王”没10个也有8个，但丝毫没拦住地王附近上了些年纪的二手房还在阴跌；
广州白云梅花园越秀云悦项目得房率高达130%的改善住宅卖得“猴赛雷”，但一点儿没拦住二手房的堰塞湖水位嗷嗷往上涌；
南京主城区心脏级地段的改善项目金宸熙苑凭借高度稀缺的光环成了日光盘，但南京主城上个时代的二手房仍在以价换量…
之所以会出现如此“不走寻常路”的局面——
有人说是政策面持续发力起作用，没有错，毕竟去年9月下旬开始的政策面、金融面和财政面三方会诊给开的方子药劲儿还在；
有人说是核心城市人口流入量足够大，叠加价格深度调整三年之久，该跌的早就已经跌到位了，需求量和成交价双向奔赴，也没有错。
但仔细研究过真正的一线市场就会发现：
这种深度割裂的现象，其实源自供给逻辑的根本性变化。
我们可以总结为
“土地市场缩量提质”
和
“新房市场更新迭代”。
从2024年开始，相当多一批热门城市纷纷开启“饥饿游戏”。
2024年一线城市供应涉宅用地1600万㎡，同比减少41.2%；
二线城市供应涉宅用地1.55亿㎡，同比减少30.8%；
三四线城市供应涉宅用地7.57亿㎡，同比减少24.4% 。
但是，一线城市与强二线城市成交楼面价保持着两位数以上的增长幅度。
特别是许多核心大城市，早就把其中的逻辑想明白了：
与其贱卖土地砸穿地价，不如缩量保价守底线，执行
“减少供应→拉升预期→刺激去库存→反哺土拍”
的路子，玩土地供给侧优化。
最直接的后果就是，像深圳、成都、南京、上海、苏州、厦门等热门城市的主城区核心地段逐渐滑向“无房可卖”的局面。
这种局面一经数据和情绪上的发酵，可是不得了！恐慌的情绪在改善买家中以肉眼可见的效率开始发酵。
发酵到一定程度，就要变成了“日光盘”频繁出现、土拍市场受到鼓劲儿之后继续拍出地王，地王再出接着给新房市场上价值和情绪价值…周而复始。
这种“提质缩量”的供地思路，必然带来的两大衍生品就是——
“地段稀缺+产品迭代”！
否则，不差钱的客群不买单，一二级市场的传导链条根本运转不下去。
尤其像深圳、杭州、成都、南京、厦门等热门城市主城区的新房去化周期基本上已经被压缩到3-10个月不等，明显低于荣枯线。
在这些城市的核心热门板块当中，一大片十年、二十年房龄小区围着一个地王项目或日光盘种子选手的场景几乎成了普遍现象。
与此同时，产品自身的更新迭代同样是造成一二手房市场愈发撕裂的核心原因：
从2024年开始，全国新出让地块开始取消限地价、限房价的双限措施，容积率也越来越低。
这就意味着价格预期天花板被打开的同时，开发商能做容积率更低但得房率更高的产品。
一场前所未有的卷容积率、卷得房率迭代潮就这样润物细无声地兴起了！
一些热门城市全年供应的涉宅地，2/3以上容积率在1.3以下，这是啥概念？早几年好多纯叠墅项目的容积率是1.5；
越来越多的核心地段改善新盘能把得房率做到100%，个别项目甚至能上到130%，买入就相当于白拿三成返利。
这些具有绝对确定性的产品优势，足以把当前二手房市场的绝大多数挂牌房源打断层…
打个比方，现在大家用的智能手机性能优越、功能全面，堪比电子版“瑞士军刀”，你再游说不差钱的各位说“用老人机好，老人机便宜、字大”…
我看你脑袋大！这明显是没搞清楚状况，根本没意识到“老人机”的大势早已不在了。
两类产品和主力客群差异太大，已经成为市场热度传导的最大阻力。
可问题是，再新的房子买到购房者手里都会变成二手房，如果二手房与新房市场持续割裂，新房市场的繁荣显然也是难以为继的。
国家队当然明白这个道理，所以不会放任这种情况持续下去。
必须承认一个事实：
当前楼市实现“自我修复”概率不高，政策面持续“下猛药”的必要性依然存在。
目前，从国家队的视角来看，最为切实有效的方法有两个：
推进收储闲置存量土地与加快旧城改造的整体进度。
关于收储的优势，咱们在前几天的文章
《国家队的“收储潮”，集中进入兑现期…》
中已经说了太多：
一石好几鸟，
有利于扭转市场总体预期、有利于缓解多方资金压力
与
金融风险、有利于盘活土地资源，为产业升级与新型城镇化提供赛道…
现在前端资金来源已经确认了，就是专项债，但堵点在于如何将收储与再市场化有机结合起来，确保整个商业模式能跑得通、最终形成新的循环。
收储的标准就不要搞那些怎么为难怎么来的“高标准、严要求”了，能不能落地一些，再落地一些？
降低大学毕业生、新市民来到核心大城市的成本，让他们安安心心地找工作、干工作，
先汇集人气、再凝聚财气
，比啥都务实。
助力收储-再商业化跑通全流程，并产生后续的溢价效益，这才是财政端精准发力的威力所在。
另一方面，加快旧城改造进度同样是下一阶段推进全面救市的重要工具。
如果出现堵点，那原因只有一个，就是资金到没到位——
小到避免地产商财务暴雷、确保项目后续去化流速、保证对拆迁户的资金补偿，大到缩减存量库存、制造新增需求、推进城市核心地段的整体升级…
财政端的源头活水是关键！
好在目前在深圳、杭州、成都等一批热门城市已经出现了旧城改造进度加快的迹象。
今明两年，大家可继续观察这一工作的进展，如果不出意外的话，拆迁落地的现实体感大概率会越来越强烈。
对于个人而言，现如今的大势所趋多少有点儿残酷了。
尽管新房市场止跌企稳的
趋势越来越明
显，但二手房市场仍在辛辛苦苦地以价换量，原因就在这儿。
手握着上一个时代的产品，或将无差别地感受到泥沙俱下的无奈；
置换全新产品倒是可以追上时代的财富风口，但压力肉眼可见。
如果你也有这样的困惑，不妨
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