刚刚！最新房价出炉，2017年楼市的命运已经定了？

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导读：人越多需要的住房就更多，扩大供地似乎是非常符合逻辑的主张。但从历史和现实看，在大城市病和人口涌入压力面前，特大城市的有效供地能力极其有限，政策又将何去何从，阴谋还是阳谋，高房价就是一线城市的宿命？2017年处于楼市调整周期的什么节点？

一、刚刚！最新房价出炉，北京二手房价领跌全国！

据统计局数据，5月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。

其中上海、北京新建商品住宅价格环比持平，深圳环比下滑，广州环比上涨0.9%，涨幅略有回落：

上海5月新建商品住宅价格环比0.0%（前值-0.2%），同比+12.9%（前值+15.4%）。

北京5月新建商品住宅价格环比0.0%（前值+0.2%），同比+14.6%（前值+17.4%）。

深圳5月新建商品住宅价格环比-0.6%（前值0.0%），同比+5.5%（前值+6.7%）。

广州5月新建商品住宅价格环比+0.9%（前值+1.4%），同比+19.5%（前值+21.7%）。

热门二线城市中，新建商品住宅价格方面，天津、无锡、厦门、济南 、武汉环比上涨， 南京、杭州、合肥、郑州、成都环比下跌，福州环比持平。 

从同比涨幅来看，70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。

其中，一二线城市同比涨幅回落尤其明显。据测算，

一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落，5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点；

二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落，5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。

环比来看，5月份，70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个，比上月增加1个；涨幅回落的城市有26个，比上月增加3个。

二手住宅价格环比下降的城市有7个，比上月增加2个；涨幅回落的城市有30个，比上月增加8个。

不过也有观点指出，上月环比增幅前三的城市为蚌埠、北海和湛江，这或许暗示，当前热点三线城市市场交易相对活跃，价格也有所抬头，这是需要警惕的。

一手房价格下滑，二手房也是降温了。北京二手房价格出现下跌且领跌全国，上海持平，广州和深圳环比上涨，但涨幅回落：

北京5月二手住宅价格环比-0.9%（前值0.0%），同比+18.8%（前值+22.5%）。

上海5月二手住宅价格环比0.0%（前值+0.8%），同比+12.6%（前值+14.2%）。

广州5月二手住宅价格环比+0.5%（前值+1.0%），同比+24.1%（前值+25.9%）。

深圳5月二手住宅价格环比+0.3%（前值+0.8%），同比+5.4%（前值+5.1%）。

3月以来，二十余座热点城市开启了又一轮楼市调控。在去年10月收紧房地产市场的基础上，包括北京、广州、长沙等城市启动或升级了限购限贷措施。北京出台了全国力度最大的楼市调控措施后，北上广深四个一线城市全部执行了“认房又认贷”政策。

随着北京深圳等最先开始上涨的城市楼价同比和环比均出现下跌，全国楼市很可能会复制2014年年中开始的楼价“质变”，进入“双下跌”模式。

不过，说实话，猜中了开头，不见能猜中结尾。这一轮的楼市调控或许仅仅和以往的开头和“剧中”类似，结尾就略有不同了。

因为2014年的这一轮楼市调控，并没有出现以美联储加息主导的全球性货币政策转向，而我国由于去杠杆、严监管也很难再现较为宽松的货币政策；从经济表现来说，在惯性作用下，2016年中下旬开始转好的中国经济，也将为调控楼市赢得更多的空间和时间。

如果我们以同比增幅来看，那么5月份之后，楼市价格可能将进入质变阶段，而这或许才是想买房的人们最想看到的场景。

人越多需要的住房就更多，扩大供地似乎是非常符合逻辑的主张。但从历史和现实看，在大城市病和人口涌入压力面前，特大城市的有效供地能力极其有限，政策又将何去何从，阴谋还是阳谋，高房价就是一线城市的宿命？

中国住房市场存在严重的结构失衡，大城市特别是一线城市住房供求矛盾突出房价畸高，这是公认的事实。对于如何解决这一结构性问题，多数人主张扩大一线城市土地供给，紧缩中小城市土地供应。

2017年5月26日，全国人大财经委副主任委员黄奇帆于复旦大学的专题讲座中也提出，中国存在土地供应失衡，大城市人口集中多流入多，结果每年新增的住宅用地反而相对要少。据此他认为，大城市人多就应该多供地，实现人口应跟着产业走，土地应跟着人口走，土地供应爬行钉住人口规模。

从直观上看，人越多需要的住房就更多，扩大供地似乎是非常符合逻辑的主张。但从历史和现实看，在大城市病和人口涌入压力面前，特大城市的有效供地能力极其有限，可能不足以对住房市场走势产生重大影响。

通过扩大供地来解决超大城市住房供求矛盾，逻辑上非常简单直观，其实际效果如何呢？

曾有这么一个特大城市，1986年常住人口达到1028万，首次进入千万人口俱乐部。在城市化和大城市化的背景下，随着人口的不断流入，2005年该城市达到1538万，19年净增510万人。此后人口流入加速，接着只花了6年，人口规模又增加了约500万人， 到2011年常住人口已经突破2000万，达到2018.6万人。

与超乎预期的人口激增相适应，城市规模被动地一圈圈摊大饼式地往外扩展，由二环扩展到六环，目前大七环也正在建设之中。这应当就是土地供应钉住人口规模的直接结果。在15年前，该城市三环外就属于偏僻得没人愿去的地方。而今六环外的住房单价，都要比很多二线城市最贵的住房还贵一倍以上。

由于人口的激增和城市建设规模被动扩大，这个城市正饱经受严重的城市病和高房价症。众多城市居民的宝贵青春，都在超长的上下班通勤时间中被不知不觉消耗。城市过大也造成人情的淡漠和生活品质的严重下降。城市过大还有一个必然结果是房价畸高，尽管房价全国第一，住房还经常需要抢购。

最要命的是，由于患上严重的大城市病，这个城市不得不向外疏散人口。为避免疏散人口重新聚集，住房供应不仅无法有效扩大，还必须呈相对收缩的态势。大家都知道，这个城市就是北京。

由北京案例可见，遵循扩大土地供应原则来解决一线城市的住房供求矛盾，最终可能将掉入如下“摊大饼”陷阱：人口涌入——建设摊大饼——人口进一步涌入——进一步建设摊大饼——人口再涌入——再进一步摊大饼——大饼无法再摊、人口继续涌入——无法治理的高房价症及大城市病。

这是因为，在城市化及大城市化这个特定的历史阶段，大城市人口的涌入是动态的，并不会随着土地供应的及时跟进而停滞不前。扩大的土地供应，必将被更多的人口涌入所消化。而受制于资源环境交通等的承载能力，大饼又不能无限制地摊下去。

所以在一线城市，土地供应最终是没法钉住人口规模的。或者说，高房价是这些城市在这一历史阶段的宿命。为了稀释房价这一无法达成的目标，而将城市摊成一个让人难以接受的超级大饼，这个教训是非常深刻的。

从现实看，大多数特大城市，土地扩大供给的空间已经很小了。通过扩大土地供给来平抑大城市房价，只能是一个望梅止渴式的良好愿望。并不是有空地就能形成有效供给，也不是说房子可以一直盖下去。这还需要考虑到区域的环境、交通、公共基础设施等的承载能力。

仍以北京为例，尽管有人“惊奇”地发现在四环到五环之间、五环到六环之间还存在不少空地，二环以内甚至还有大片平房，从而认为它还有很大的供地潜力，这实际上是一种误解。

如果北京把这些空地都盖上了房子，把容积率进一步提高，那交通拥堵问题将极度恶化以至于无解。在私人汽车时代，我们的特大城市都不同程度存在人口过载或土地过度开发现象，其现实表现是交通的极度拥堵。

如果要进一步提高土地开发强度，只能放弃私家汽车出行，而改走公交出行战略，否则交通可能要完全瘫痪。但私家汽车出行，又是我国国民百年中国梦的一个重要组成部分。禁止出行私家车与中国梦相悖，最终或是不得人心、无法推行的。

在这种背景下，特大城市如果要提高或至少保持现有宜居水准，不仅没有条件扩大供地，还需要把现有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通过整治开墙打洞、拆除违建、迁走批发市场等低端产业等形式，把低端产业吸附的人口导出。这项运动，在我国的一些特大城市正在轰轰烈烈地开展。

所以，在未来的很长一段时间内，中国的特大城市都没有扩大住房供给的潜力，甚至还需要拆除一部分老旧、违章住房，以缓解交通环境压力、维系城市宜居水平。

总之，只要人口城市化和大城市化的动力不发生根本性改变，高房价几乎就是现阶段我国特大城市的宿命：

不扩大土地供应，中国特大城市住房市场必将逐步陷入“香港化”，具体表现为超高房价和低居住水平。

而扩大土地供应，随着更多人口的涌入，中国特大城市住房市场迟早也将逐步“香港化”，同时还要掉入“摊大饼”陷阱无法自拔。

该如何抉择，可谓仁者见仁，智者见智。雄安新区的设立，也正是基于跳出特大城市这一两难选择困境的一种新尝试，力求为人口稠密地区解决住房供求矛盾探出第三条道路。

越来越多的专家看空楼市！不要以为一线城市就应该越长越高。

三、分析师组团看空楼市，2017年楼市的命运是什么？

（从左到右：任泽平、周金涛、姜超）

海通宏观的姜超老师率先抽刀了！

2016年9月15日，他是这么说的：满眼都是房贷。

2016年9月23日，他又说：中国居民房贷杠杆真的不低了！

2016年9月底，他干脆说：2016年或是中国房地产市场的历史大顶！

2017年6月18日，他说，房市“泡沫”正在形成，短期看应该继续限制投机购房，包括限购限贷等政策，以继续巩固前期调控成果，继续挤泡沫。

理由如下：1.房价纯粹是货币现象。2.流动性拐点已现（没钱了）。3.老百姓房贷加杠杆已到极限。4.青年人口拐点已现。

姜超话音刚落，中信建投周金涛老师在那戳着呢。

周老师是研究康德拉季耶夫周期的，简称“康波”周期，比较高深。他的结论是：中国房地产周期在2014年和2016年可能形成了双头顶部，或于2017-2019年步入下行期。

不过周金涛2016年年底去世了，预测楼市要大跌的天王也没能活过2017年。

不过，大佬任泽平跟上了。

任老师大家是了解的，2015年预测“一线房价翻一倍”，预言成真后，今年明确转变态度，他做比较研究，比较了历史上历次房地产大泡沫，发现的共性问题 是：

1.都受到流动性过剩和低利率刺激；

2. 政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。

3. 泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。

鉴于此，这几天，任泽平说，当前房价涨幅放缓，按照12个月左右的调整周期，预计房价将调整到2017年底~2018年上半年。

接着，他预期了未来房价走势有3种可能，不罗列了，反正没有涨的。

不过摩根士丹利中国首席经济学家邢自强则认为，当前房地产周期跟2013-2014年完全不一样，现在房地产的库存大为减少，再次陷入深度调整的可能性比较低。5月底，他曾撰文指出，房地产市场最糟糕的周期已过，因为2009年-2013年间，新屋开工量从7亿平方米跳升至13亿-15亿平方米，大幅超过10亿-12亿平方米的当期销量，积累了大量库存，致使房地产市场在2013年-2015年经历了一轮深度调整。

对于如何处理现下房地产风险，瑞穗证券沈建光认为，中国应避免主动刺破泡沫。中国房地产市场风险使得调整楼市政策持续十分必要，关键在于扭转恐慌性购房的预期，比如增加充足的土地供应、引导信贷资金合理配置、因地制宜地启动地方房地产政策、避免资金过度进入房地产市场等。而从长远来看，改革没有捷径可走，通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的，切实推动结构性改革，比如国企改革，才是解决问题的根本途径。要控制泡沫，短期的限购已经越来越没有效果，更多供给侧改革，特别是土地改革、户籍改革、房产税等税制改革的长效机制的建设已尤为迫切。

中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲称，在需求上，缺乏房产税这样的自动稳定器，如果需求方有了自动稳定器，就用不着限购，用不着采取行政措施，税收和杠杆自动可以起到稳定房地产的作用。

樊纲提到，解决房地产问题的根本还是需要解决战略性和制度性的问题，而不是简单地把房地产问题归结于货币问题，这次钱没有去股市，说去了房地产，这次怎么就到了大城市，而没有到中小城市去？

不过，中泰证券首席经济学家李迅雷则称，对于投资者资产配置来说，楼市还有结构性的机会。

说到楼市的结构性机会，其实就是一个补涨现象。李迅雷通过比较上海和安徽两地发现，2010年以前，上海人口大幅流入增长了40%，而安徽人口在2000-2010年是负增长；2010年至今的7年时间里，上海人口仅增长了4.9%，而安徽人口增速也达到4%；尤其近两年，上海外来人口减少，而安徽人口增速在上升。这就是一个人口聚集的现象，人口流入对当地房地产市场肯定是有利的，所以存在补涨的机会。

从去年人才流向看，大专以上学历人口流入比重最高的城市是杭州，其次是长沙、武汉和深圳。二线城市人才流入比重也在明显增加，投资机会可能会更多一些。目前，中国大城市化率的提升主要是向二线城市集中。合肥、厦门、郑州的房价上涨更多体现为大城市化，南京则有补涨成份，贵阳作为西部地区，尽管人口净流入，但收入水平偏低，房价难涨。

最后，在观望一下，真正的大佬王健林在2016年9月接受CNN采访时，称“中国房地产是史上最大的泡沫”。

来源：综合经济参考报（jjckb-wx）、每日经济新闻（ID：nbdnews）、央视财经(ID:cctvyscj)、中国经济网、国家统计局网站、Wind资讯、第一财经资讯、一财网、齐鲁证券资管等

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