长沙地段分析

一）    八卦

从各路最一线的消息看，整个成都的二手房市场处于出一套三天必卖掉的抢房局面，满大街的中介在带看房子，街头巷尾甚至不是业主群的微信群都被房价开始搅动起来，1400人万一旦开始觉醒抢房子是多么可怕的场面啊！来虽然这是我早就料到的，但任何事情都有两面性，对于未来的成都新移民，这个城市上车的门槛陡然变高了。

下图为成都正在风口上的轮动区域---犀浦的西南交大：

二）    长沙

最近成都很火，但是长沙也很火，水库论坛欧成效在分答上连续3次说到长沙将会启动，公众号上也回复评论指出即将启动。长沙本地楼市吹手肖东敏则指出《长沙房价即将大涨》。去年绿时采口中不会大涨的长沙楼市已经有了完全不一样的景象。3月8日，比较敏感的时间点上，北辰三角洲低调开盘却引发哄抢，无数的指标显示，长沙正在启动。

下图为北辰三角洲开盘景象：

三）    长沙整体格局：东西大旺、南北稍逊

初步看长沙卫星图，会发现整个长沙是个大工地，东南西北都在大兴土木，看上去没有侧重点，我们先讲一讲自然地貌。

下图为长沙卫星图：

长沙虽然是块小平原，但是周围还是有山脉的，最大的一块平地是湘江以东到黄花国际机场之间，北边除了湘江边一点地方之外都是山，南边省府片区西侧有个军用大型机场，东侧则又是山，还有几条铁路横贯。湘江西侧山脉更多，岳麓山将湘江西侧分为了梅溪湖-市府片区和南边的洋湖片区，梅溪湖-市府片区可以自然延展到麓谷以及更西边的宁乡县，这个通道是没有自然山脉阻挡的，而市府的北边有座山，叫谷山，把望城与岳麓市府片区隔开，因此望城区自然就没什么前途了。洋湖片区则处于三面环山，一面临江的尴尬位置，自然也没什么前途可言。从自然地里的角度，比较好开发的就是岳麓市府到宁乡，长沙南站到黄花机场这两片基本没有自然阻挡的区域。

下图为长沙建设用地范围（黄颜色）

中国的城市在每一个层面都发生着竞争，一线城市上发生着全国性的竞争，比如北京上海，大区域有大区域的竞争，比如郑州和武汉，成都与重庆，省内城市有省内的竞争，比如济南和青岛，广州和深圳，沈阳和大连，尤其是国家层面和省级层面，城市竞争和资源安排蛋糕切分是十分重要的行政艺术，都是自己的孩子，北京获得了奥运，那上海一定要世博。虽然在中西部一省独大的省份，基本上所有资源都会集中汇集到省会，但其实也与城市级别有关，成都、武汉、西安的首位度很大程度上与自身副省级城市密不可分。可是郑州、长沙等地级市省会，其获得资源的能力就弱的多，和湘潭株洲岳阳相比，大家都是厅局级，凭什么好东西都是你的？连个副省级都不是还真以为自己是武汉成都了？这使得平等级城市之间容易竞争和城市间资源分布的平衡和竞争，这会导致什么呢？各个城市之间并不想合作，想的都是圈地为王，切断互相之间的联系，除了高速，国道，省道，最好我们之间的其他小路都断掉，免得被你虹吸。那么打开长沙行政图，会发现什么呢？

下图为长沙行政区划图以及打造方向：

长沙是一个东西有纵深，南北稍不留意就到人家地市的城市，作为长沙市政府，我要做的第一件事就是照顾自己的孩子们，因此我的城市发展一定东西向为主。

长沙空间规划：

看长沙的地铁图和城市建设规划用地以及路网密度的图都会发现整个城市最大的一片连成片的交通建设区域都是东西向的。

下图为长沙地铁规划图：

接下来我们聊一聊具体的片区板块

四）    最热门的梅溪湖—市府片区（岳麓区北部）

如果那上海浦东比喻梅溪湖市府片区，可以说临江的市府片区类似于陆家嘴，梅溪湖相当于世纪公园，麓谷相当于张江，这一块片区是长沙市政府花最大力气打造的片区，买在岳麓山以北，谷山以南这块区域的房产是相当安全的，这里将长时间是长沙房价最高的区域，2016年的领涨板块，只不过现在建仓有点迟了。

梅溪湖景色：

2月中旬去梅溪湖发现普遍在毛坯15000，精装20000左右，在一个老城市中心还在几千元打滚，大量6000到7000的郊区新房的城市，短期内并不是建仓最好的区域。

梅溪湖片区规划图：