地产:
基于小周期延长逻辑之下集中度持续快速提升,依然看多龙头房企,目前主要推荐:招蛇、保利、侨城、新城、金地、绿地等,维持推荐万科等
我们从5月底开始看多龙头地产股,主要基于我们周期延长、棚改货币化以及集中度快增等逻辑。而目前我们上述逻辑并没有变化,依然认为,在反常周期下,行业集中度快速提升,并预计随周期延长而持续跳增,龙头房企基本面获得提升,同时近期MSCI纳A未来也将给予龙头房企的估值上涨空间,龙头房企优势持续显现。
而在延长周期之下龙头主要优势体现为:
1)龙头推盘能力强:连续拿地、连续开工、连续推盘优势
今年以来,供应收缩快于需求下降,导致去化率持续高位,推盘能力成为关键,而大企业在拿地和开工方面的连续性较大幅强于中小企业,中小企业拿地过早无意愿推盘或者拿地过高则无法推盘,渐渐会让出市场份额,而龙头的集中度将持续跳增;
2)龙头拿地能力强:保证金优势、马甲优势、以及制度优势
今年以来,土地溢价率依然持续处于高位、各地方政府对保证金的变态要求、摇号过程中大企业的马甲优势(越多马甲保证金要求越多)、上海拍地只选前三房企的规则(今年有案例)等等土地市场自我筛选过程中自然会留下大企业,过滤掉小企业,集中度再跳增;
3)龙头融资能力强:融资相对更好、猜想融资龙头有限度放开
目前各项融资成本都快速提升,而龙头目前基本仍可以通过开发贷和中票融资,融资成本仍可控制相对较低,而中小企业借道信托增多,资金成本上升较快,另外,我们猜想后续融资可能会有限度向大企业放开,以达到增加一二三线供给平抑价格的诉求,集中度再跳增;
4)龙头并购能力强:小企业资金爆之前龙头先并购了,市场份额扩大
在以往两轮周期下降周期中,行业差、大小企业都拆,大小企业遭遇资金链问题时间差不多同期,并且当时基本处于库存过高位置,小企业的资金问题会连锁反应,但在这轮周期中,小企业遇到降价甚至遭遇资金链问题之前,鉴于大企业资金更好以及库存低位的局面,大企业可能在此之前先将其并购了,因而行业降价以及资金链问题也会来的更晚一点,那么反倒是大企业通过并购份额扩大,集中度再跳增。
5)观点:维持看多龙头,基本面和估值双双提升
基于我们周期延长、棚改货币化以及集中度快增等逻辑,我们看多龙头已经有一段时间了,目前依然维持看好龙头观点,目前主要推荐:招蛇、保利、侨城、新城、金地、绿地,维持推荐万科等。
【华创地产】
袁豪13918096573/鲁星泽/曹曼
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