疑难：营改增后回迁房涉税处理的政策依据

营改增后回迁房涉税处理的政策依据

一 、增值税

财税〔 2016 〕 36 号 文件第十四条有关需视同销售缴纳增值税的规定： 单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）》 第十一条的规定：房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：

（ 1 ）房地产开发企业 在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的 ，其销售额按下列方法和顺序确定：

a. 按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

b. 按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。

（ 2 ）房地产开发企业 在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的 ，其销售额按组成计税价格确定。 组成计税价格公式为：组成计税价格 = 成本 × （ 1+ 成本利润率）

成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发 < 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 > 的通知》（国税发【 2009 】 31 号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于 15% ，具体比例由各市国税局确定。

广西： 房地产企业开发房地产时，如何确定置换的回迁房的应税销售价格？

答：置换的回迁房中与原房产同等面积的部分按房地产企业开发新房的成本价计算；超过原房产面积部分按房地产企业开发新房市场价计价。

二 、契税

财税 [2004]134 号 规定： 出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

三 、土地增值税：

国税函 [2010]220 号关于拆迁安置土地增值税计算问题：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理 ，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发 [2006]187 号）第三条第（一）款规定 确认收入， （ 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2. 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ） 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的 ，房屋价值按 国税发 [2006]187 号第三条第（一）款 的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费； 异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的 ，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

四 、企业所得税

国税发〔 2009 〕 31 号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售， 于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：

① 按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

② 由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

③ 按开发产品的成本利润率确定。 开发产品的成本利润率不得低于 15% ，具体比例由主管税务机关确定。

第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

1. 换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。 如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2. 换取的开发产品如为其他土地开 发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。 如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。