在上期【大北京楼市观察】，中辰信地产对融创中国董事长孙宏斌先生发表的“钻石论”进行了
分析解读
，中辰信认为中国地产的“
新时代
”即为地产的“大时代”。
刚过去的一周万科对2018年市场预判而总结的“小年论”更是引发了广泛关注。
万科明确表示将推出三四线城市布局，重点布局一线和环一线城市，不难看出未来一线及环一线城市仍是购房首选。欲知详情敬请继续观看本期【大北京楼市观察】。
回顾一周市场热点，掌握最新楼市动态，引领前沿精彩点评，尽在中辰信地产大北京楼市观察。
对于2018年的楼市，没有任何一个有代表性的地产大咖作过一个定性的发言，但就在前几日，万科打破了这片宁静。
万科对明年房地产市场的热词定位——“小年论”，炸了。
万科用小年论定位2018年楼市
“小年论”出自兴业证券组织的“万科月度经营数据电话会议”上。万科认为2018年房地产整体市场会进入小年。
主要的推断有：
1、2018年会延续2017年的调控政策不松懈;
2、双降（销售面积和销售金额），很有可能在明年会来临;
3、一二线城市房价难以上升，但是继续下调的风险也不存在。
4、缺乏人口和产业支撑的三四线小城，房价会降，而万科也会逐渐退出这些城市的布局。
那么，小年论会是真的吗？
楼市的主要布局包括北上广深+环一线和二线+三四线。
首先，三四线城市现在就出现小年了。三四线城市本身就没有什么抗跌性，在2017年的上半年还燃了一把虚火。此时，调控范围以扩大，三四线完全力不从心，出现小年也很正常。
其次，北上广深明年迎来小年，官方给出的数据大家都心照不宣，明年调控会加大吗？至多是沿续目前的状态。
对于环一线和二线城市，如果像小编一样看好的是长期发展，那么，这个时候以及明年都是进行长线布局的好机会。
无论是小年还是大年，亦或者是钻石，普通购房者要看到的是趋势。这个趋势就是城市分化。
万科将2018年的项目资源90%布局在了一二线和环一线的都市圈内。万科今年能够完成年初3500万方的推盘量，明年实际推盘量至少会在4000万方以上。万科给出数据的减少，是在清理在小城市没有前景的包袱。万科企业经营风格一向稳健，“小年论”也明确了2018年经营走向，这一观点也与中辰信地产“大北京布局”不谋而合。
地产热点
2015年年初，我国发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》；2015年12月，发布了《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，当中要求积极发展短租、长租公寓；2016年3月，提出加快住房租赁市场的意见；2016年5月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》发布，再回顾到今年，一系列的政策出台，无疑不昭示着，住房租赁市场风口的到来。
曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意？外部环境的转变是主要动因。
一来，传统开发迎来了“天花板”。同样一块地，用于建房销售，周期短、融资易、回款快；用于自持出租，回款周期长、占压大量资金。“在市场高增长的‘黄金时代’，住宅开发销售更有利可图，房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但现在新房市场规模已经遇到了‘天花板’，只要有微利、能持续，就是细水长流的好生意，租赁业务即属此类。
二来，土地使用有了“硬杠杠”。为转变“轻租重售”局面，不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款，要求自持地块所建住房或“多租少售”或“只租不售”。
三来，住房制度将告别“独木桥”。在租购并举、租购同权的导向之下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。
针对行业发展当中出现的一些问题，此次《通知》当中，也给予了相应的回复。如为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，引导存量出租住房规范经营，增强群众租房的安全感和稳定感，让群众安心租房。《通知》要求人口净流入的大中城市搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方特别是承租人的合法权益，强化住房租赁行为监管，加强住房租赁市场监测分析。
在金融政策方面，将加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用类债券及资产支持证券。鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。
建行宣布进军长租房市场，相比房地产中介行业协会和链家、我爱我家等房地产机构，建设银行成为北京首批同步上线的服务平台令市场稍有些意外。
对于租赁市场的发展来说，如果从风口出现的阶段来说，应该是有三轮。
第一轮风口主要是和互联网、创新等概念结合的风口，典型代表是长租公寓项目。第二轮风口应该是本轮租赁市场的政策导向，会带来存量物业租赁市场的发展。预计第三轮风口会在明年下半年出现，即出现一些自持型租赁型的公寓项目。
这三轮风口代表了不同的租赁物业，总体上构成了较好的立体的租赁市场架构。
后续建议在市场机制不断完善的情况下，创新商业模式应该是关键的内容，比如当下比较流行的共享经济！但是作为大多数购买房产需求者来说，租赁市场会不会造成商品房交易市场的进一步低迷？
中辰信认为，居住需求跟购房需求是两个概念，而且以往租赁市场来看，除了商办产品外，租金回报率一直不是购买住宅的驱动力；但是租赁市场的发展能够帮助更多个人或家庭渡过刚性需求，从而促使城市稳定发展。
在政策的不断深入调控下，中国房地产市场正在逐渐走向平稳。
国家统计局14日发布的数据显示，1~10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比增长7.8%，增速比1~9月份回落0.3个百分点，其中住宅投资增长9.9%。房屋新开工面积145127万平方米，同比增长5.6%，其中住宅新开工面积增长9.6%。
其中，全国商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，其中住宅销售面积增长5.6%。全国商品房销售额102990亿元，同比增长12.6%，其中住宅销售额增长9.6%。
从数据看住宅销售继续保持稳定增速，许多城市去库存情况效果明显。
国家统计局新闻发言人刘爱华表示，自去年四季度“因城施策、因地制宜”的房地产调控政策实施以来，70个大中城市的15个热点城市的房价同比和环比涨幅都出现了回落，9月份的环比全部下降或者持平；而且，同比涨幅多个月持续回落。三四线城市出现类似特点，环比涨幅也在回落。这体现了去年以来房地产调控取得的成效。
刘爱华进一步指出，一方面要看到目前房地产去库存确实取得了比较大的成果。
10月末全国商品房待售面积下降10%以上，房地产投资销售保持平稳增长态势。
十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
按照这个定位，很多城市加大了对共有产权住房、租赁住房的试点。今年以来，北京、上海的保障性住房建设占比有较大的提升。房地产市场供给的改善和投机性需求的抑制，将推动房地产市场保持持续健康发展。
“当前房地产去库存任务初步完成,一、二、三、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。10月末，商品房待售面积60258万平方米，比9月末减少882万平方米。
三四线城市去库存成为2017年以来的主力，库存去化加速，主要以住宅为主。
某机构人士称。
这一轮的去库存之后，全国除了东北、西北等少数城市，大部分城市库存已经进入良性周期。
布局三四线城市的开发商因此收获了不错的业绩，以碧桂园为例，截至2017年10月底，集团连同合营公司和联营公司，10个月共实现合同销售金额约4847.7亿元人民币；合同销售建筑面积约5312万平方米。至此，碧桂园已完成其对外公布的年度销售目标5000亿的96.95%，目前销售额已经成为国内一哥。
同样受益于三四线城市去库存的还有中梁地产，根据克而瑞数据，前十月其销售流量金额590.6亿元，排名24位。
“房屋销售的同比增幅继续收窄，房屋销售数据和调控政策的走势基本一致。从商品房的销售数据来看，当前销售面积回落到8.2%的水平，这和三四线城市房屋销售市场崛起，以及部分商业办公物业销售表现较好有关。而从住宅销售数据看，目前在5.6%的同比水平，预计后续依然会有较好的销售表现，尤其是年底会有一波冲劲，到年底会维持大于2%的同比正增长水平。”某专业人士称。
房地产市场依然明显分化，但整体数据体现了调控下涨幅加速放缓的趋势，1~10月市场成交面积同比涨幅仅8.2%，刷新了本轮楼市2015年以来同比涨幅的低点。
整体看，全国房地产市场持续分化，过热城市的虚火被抑制，三四线城市目前还在继续去库存中。
无论是万科的看衰三四线“小年论”，还是以碧桂园为首的开发商布局三四线城市取得不错的销售业绩，中辰信认为在一系列调控政策加持之下，三四线城市确实赢来了去库存的良好机遇。但这是建立在一二线城市及环一线城市未来调控政策持续紧张或者升级的情况下。
三四线迎来去库存的春天也正佐证了还有大量因政策原因被压抑的购房需求被迫外溢。而一旦一二线及环一线城市调控放松，或将迎来更大反弹。
地产朋友圈
河北雄安新区总体规划已进入最后攻坚阶段。据报道，雄安新区铁路最新规划为：
北京与雄安新区之间除京九高铁京雄段外，将新建一条“京雄城际”，而作为京雄城际终点的“雄安站”将设置在雄安新区雄县城区东北。
线路方面，据了解，
新建北京至雄安新区城际铁路起自既有京九线李营站，新建线路向南经北京大兴区、北京新机场、河北省廊坊市固安县、永清县和霸州市，终到雄安新区雄安站。
此外，据中国铁路总公司下属中国铁路经济规划研究院网站的一份信息公告显示，中国铁路总公司已在10月份对新建北京至雄安新区城际铁路雄安站建筑概念设计进行了国际公开方案征集。据该公告，新建北京至雄安新区城际铁路雄安站位于雄县城区东北部，站房建筑规模约为10万平方米。
雄安新区推出刚满半年，各项建设规划有条不紊进行，反映了政府工作的空前力度。在京津冀一体化前提下，大北京市场一片繁荣，最明显的就是各项交通设施，各项市政配套的建设。与以往，地方政府依赖房地产开发带动区域经济不同，京津冀公共设施配套先行。
中辰信认为，大北京楼市可能告别以往“炒规划”、“炒配套”的营销模式，项目的地段价值将会是更为直接的购房参照标准。
近日，深圳市首宗“只租不售”地块成交。据统计，截至目前，全国已经有超过10个城市租赁类土地成交，供应量预计超过8万套。
同时，北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开启租赁土地供应加速模式。 业内人士认为，北京、上海直接供应70年产权的出租房用地对于稳定租赁市场最直接有效，其影响将从2018年开始越来越大。
今年全国各城陆续推租赁住宅地块，近日，安居集团以10.1亿竞得位于龙华的深圳2017年首宗“只租不售”住宅用地，并且将新增配建10080平方米，累计配建37860平方米的人才住房。此宗地作为深圳第一宗“只租不售”自持居住用地，位于龙华红山片区，地块所处位置优越。
全国已有多个城市加速租赁土地供应。其中，北京已经成交的超25宗土地中，有4宗为100%持有，其他为不同比例配建。而部分由企业70年持有的出租房的面积达到136万平方米，大约能够提供租赁房源2万套。同时，已经挂牌的土地，成交继续增加，北京租赁土地累计年内供应有望接近200万平米。上海方面，自今年7月成交首宗居住用地以来，截至目前，上海已经推出25宗租赁住宅用地，出让面积96.32万平方米，合计建筑面积近200万平方米。11月将有10宗成交。杭州首宗租赁住房用地于今年10月27日成功出让，由国企杭州市城东新城建设投资有限公司以底价45390万元竞得该地块，折合楼面价5049元／平方米。
10月16日，位于黄埔区科学城的KXC-K1-9地块成交，它是广州挂牌出让的首个“全自持”地块，同时，也成为广州首个摇号地块。
从全国看，累计多城市合计出让的租赁土地面积超过500万平方米，按照平均60平米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。自去年6月份国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出培育发展住房租赁市场的具体要求以来，全国最近1年多时间里，有超过12个省份的超过50个城市，出台了有关租赁的政策内容。各地设立规划的工作目标方面，除了广东省将政策目标节点定位2018年外，辽宁、四川、河南、安徽、江苏均将2020年作为政策目标年。2020年将成为绝大多数地方租赁市场政策和实践检验的重要时间节点。北京上海租赁土地供应最“见效”。
到目前为止全国已经有超过12个省份50个以上城市发布了有关租赁的政策内容。政策落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。整体看，意在建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场，
对于房地产调控来说，租购并举不仅仅是房地产长效调控的手段之一，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，还是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。
目前来看市场中的租赁和销售等行为都存在着很多问题，所以各地还需要在落地执行过程中细化调整。从长远看，租赁市场会在各城市的政策落地后，平稳健康发展。
中辰信认为政策会持续以“长效机制”为风向，租赁市场的稳定带来的将是城市发展的稳定，对城市乃至区域房地产市场稳定都发挥着积极作用。
1、商品住宅供求
市场供应：
本周5个项目新批入市，批准上市面积为12.56万平米。
市场成交：
本周商品住宅（剔除保障性住房）成交5.93万平方米，环比下降11.36%。
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北京2017年第47周（2017年11月13日-2017年11月19日）项目销售套数排行情况
|
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排序
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项目名称
|
区域
|
套数
↓
|
面积（
㎡
）
|
均价(元/
㎡
)
|
销售金额（万元）
|
|
1
|
通用·博园
|
密云
|
63
|
4870
|
26697
|
13001
|
|
2
|
城建万科城
|
延庆
|
24
|
1809
|
25311
|
4579
|
|
3
|
亦庄·金茂府
|
大兴
|
20
|
3031
|
62624
|
18981
|
|
4
|
龙湖长城源著
|
密云
|
19
|
1173
|
21234
|
2491
|
|
5
|
紫金印象
|
西城
|
16
|
1632
|
77839
|
12703
|
|
6
|
北京城建·海梓府
|
大兴
|
14
|
1528
|
52814
|
8070
|
|
7
|
中国玺
|
丰台
|
12
|
2485
|
96460
|
23970
|
|
8
|
昆仑域
|
丰台
|
12
|
2013
|
94401
|
19003
|
|
9
|
翡翠四季
|
通州
|
