韩冬青：多元主体协同推进城市更新——南京小西湖街区十年实践启示 | 规划年会大会报告

全国工程勘察设计大师，东南大学建筑学院教授，东南大学建筑设计研究院有限公司总建筑师

南京小西湖街区地处老城南东部，规划用地4.69公顷，是南京市历史风貌区之一。留存历史街巷7条、文保单位2处、历史建筑7处、传统院落30余处，是南京为数不多比较完整保留明清风貌特征的居住街区之一，也是棚户区改造的对象之一。自2015年起，小西湖街区分阶段渐进式开展历史保护和民生改善工程建设。如今街区居住环境得到明显提升，这一成果凝聚了包括政府职能部门、建设实施主体、街道居委和居民、规划设计人员、施工建设单位和商家等力量的共同努力，涵盖了现状调研、规划设计、政策制定、基础设施和公共设施建设、住房改造、服务运营等方方面面。

复杂历史地段的规划前期需要大量历史信息解读。面对复杂的权属情况，以及街巷、地块、建筑三个层级的空间形态随时间的不断变迁，如何取舍并确立合理的保护方案，需要以科学方法进行精准细致的注记和整理。

工作团队对小西湖的街道网络和地块建筑进行跨尺度的空间构形解析。在此经验基础上，形成“街巷网络-地块建筑”空间构形解析的数字化工具，已用于南京荷花塘历史街区保护再生规划设计等工作之中。运用该工具介入既有环境的分析与诊断，建立形态优化与形态解析之间的实时反馈与互动，可大大提高工作效率。其可视化功能可支持多主体协商与公共决策过程。

为落实小尺度渐进式更新理念，该项目探索形成了具有动态性和包容性的层级化管控体系。其中包括两个层级：红线划定基本规划单元、街巷空间保护的边界和地块组织关系；在规划单元内部，蓝线界定了地块产权边界，明确了可动态自主更新的地块单元。相比此前的控规编制，层级化管控体系通过修复历史地块格局、保护居民个体权益、精细把控局部和整体的相互关系、加强业态混合度和颗粒度、明确微更新单元需遵守的规则条件，既可以融入规划管理体系，也保障了自主更新实施的可操作性。

实践表明，有必要在规划开始阶段确立街巷体系时，同步开展消防、市政管网等基础设施的规划研究和整体设计，市政工程规划与街区规划全程协同，避免后续配置基础设施可能带来的被动局面。分级设置的微型市政管廊技术适应了高密度狭窄场地条件。

以街巷为骨架的公共空间是传统住区居民日常公共生活的基本依托，但是历史街巷空间狭窄。通过公服设施与街巷网络的互通，自上而下与自下而上互动营造，才能广开空间资源，实现功能业态的多样化和丰富的公共空间场景。在历史性居住社区里，通过独立的规划指标划定绿地花园和广场等用地是很难真正落实的，必须采用因地制宜的方法。比如在确保消防通道宽度的前提下，通过其两侧不规则小型场地的精细化设计，为居民提供服务空间。引导临街私家宅院对外开放、公私合作的共享院等都是可行的方法。

自由转折的线性街巷联结着“翔鸾庙”、“三官堂”和“快园”三个历史空间节点，强化了古老街区的内街结构。经过更新改造，曾经消失的翔鸾庙已转化为社区公共活动的场所；史料文献记载中的“三官堂”遗址被发现并保留，遗址上方悬空建设了向游客开放的服务设施；作为小西湖地名源头的“快园”，如今正在被建成一个社区微型公共空间。

街区更新涵盖多样的参与方和产权。针对公私不同权属类型，更新工作中采用了公房平移安置、共建共享，私房自主更新等多种方式，有针对性地解决居民差异化诉求，改善住房和基础设施条件，同时很好地维护了既有的社会网络关系，展现了有温度的生活场景。

十年来，小西湖保护和再生的探索过程也是一个共商、共建、共享的过程。在多主体协商平台的推动中，形成了《老城南小西湖历史地段微更新规划方案实施管理指导意见》，指出应以规划确定的微更新实施单元为基本单位，采取“公房腾退、私房自愿收购或租赁腾迁、厂企房搬迁”方式，疏减人口规模。对于产权关系清晰的私房产权人，鼓励其依据规划方案对自有房屋进行自主更新，并详细规定了自主更新流程，和分类支持政策。比如马道街39号私房改造，通过政府补贴和业主的共同投入，并将邻街用房租给商家，由建设平台提供转租服务，采用前店后宅的方式进行改造。通过微利共赢的策略，改造完成十年后，业主投入经费可通过租金实现全部回收，并实现房产增值。此外，“沿街商业+多户居民自主更新”、高效空间在传统民居中的应用、朱雀里澡堂更新改造等等，探索了多元更新形式。社区规划师制度为动态更新进程提供了有效的专业协调方式。

在居住型历史地段更新过程中，规划设计的专业支持固然重要，但具体到全流程推进和落实，必然涉及很多因素及其不容忽视的密切关联。“空间—主体—政策”的协同具有重要意义。其中包括管理、实施、物权三类利益相关主体的协同合作；主体、资金、物权、容量、用途、运维六大更新政策的统筹引导；以及适度增容、改变用途、提升品质、调整物权四种空间增值途径的选择性组合。

在规划设计决策的背后，需要有力的政策支持和匹配。对于简单物权关系下的自主更新，可以通过不同主体间的合作，或者是居住建筑容纳部分公共服务，调整功能用途、这类更新路径相对通畅有效；但是对于主体构成复杂、意见很难统一的地块，更新进程就比较缓慢。主体、政策和空间之间的匹配性很大程度上影响了更新的空间决策、进程及效率。

第一，从专业看，规划设计不能单纯依赖过去已经习惯的调研方法。小西湖实践中，“权属类型学地图”和“空间构型解析”对既有环境的形态认知发挥了积极作用。相关数字技术的研发将有效提升动态性包容性规划设计决策的效率。

第二， 有必要探索一种以包容性和动态性为指向的规划管控创体系。具有设计内涵的规划与规划引导下的设计互为支撑；“因地制宜”是更新类规划设计的活的灵魂。

第三，居住型历史地段城市更新的复杂进程中，“空间-主体-政策”协同机制与路径构成了基本的实践逻辑，是推动项目落地、实现渐进式可持续进程的关键所在，对于促进城市更新事业的发展具有重要意义！

整理人：刘锦鑫

*本文根据现场报告整理，已经专家审阅

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