最近随着住建部表示，要通过立法推动租售全权，并在12城市进行试点，好多朋友在问，在国家全面推动租赁同权下，房价的走向。
这里呢，政事堂还是要再解读一下。
首先，现行的租售同权是什么。
目前，一二线城市的租金非常的低，但是房价却非常的高，高房价与低租金之间的差距，就是租售之间，没有被等同的“权力”。
而租售同权，会大幅降低租房者在城市的生活成本，换句话说，将大幅降低一二线城市的进入门槛，这必然会导致人口的涌入。
而这个与现实，是有悖论的，因为每个城市，都有他的最大承载人口的上限。以被水源所限的北京为例，目前是要死守2300万人口红线的，而且，向外疏散人口，也一直是北京市政府的一项重点工作。
所以呢，真要是实施租售同权，绝非是广义上的对所有人提供租售同权，而一定是
针对城市所需要的人才
，提供租售同权的待遇，将能给城市带来发展、能纳税的人才留下。
而受限于城市的承载能力，随着
享受租售同权的
人才
涌入，那么就一定要有享受不到租售同权的
人口
流出。
在一系列的动态平衡调整之下，最终，大城市逐渐精英化。而随着屌丝逐步离开，目前一线城市较低的房屋租金，也
将逐渐
提升到一个合理的水平。
其次，租售同权，会是谁来主导。
在目前推行租赁的模式下，开发商主要的利润，将分散在一个长达数十年的周期。而
全国绝大部分的民营房地产开发商，其项目公司的综合融资成本，都非常高昂，大多在15%以上。
因此，不用六年，贷款的利息就比本金高。也就是说，绝大部分的民企，直接就被排除在租赁市场之外，而只有能够享受低于银行基准利率贷款的国有企业，才是未来房屋租赁市场的主力军。
由于是租赁性质用地，政府给的土地出让金一定会很低。而上一条预测了未来的房租，会逐渐提升到一个合理的水平。
那么搞房屋租赁的国企，虽然现在看起来不赚钱，但未来丰厚的租金收入，将使得他们成为这个政策最大的受益者。
更不要说，第一批住进来的租客，很可能就是这些国企的员工，换个角度来说，甚至很多企业相当于从政府低价拿地，为员工搞了一大批福利房，真的是赚大了。
那么，国家为什么要搞租赁呢？
换两个大家都关心的问题来看一下：
一个是，为什么房子越早买越赚。
一个是，高房价的本质是什么。
过去十余年的时间，是以GDP为考核地方官员的依据。因此，地方政府通过土地出让金，将其加杠杆之后用来搞基建，而大量的基建和基建发展预期，又进一步推高了房价。然后，高房价和房价增长预期，又拉动了地价，政府又可以用手里的土地储备，加杠杆融更多的钱，投向基建。最终，形成了一个地方政府以GDP和土地财政为纲的良性循环。
所以呢，房屋价格高于其价值的本质，是政府在房子上面投入的基建，以及预期基建的投入，被计入了房价之中。
（此处基建为泛指概念，还包括教育、医疗、治安、绿化等一系列的政府投入）
换句话说，
地方政府无偿为我们的不动产，提供了附加值。
因此，房价高低，本质取决于政府基建投入的高低。譬如说，北京政府的重心是四九城，自然二环最贵。而天津政府的重心在滨海新区，自然新区房价不逊于老城区。
而雄安为啥被热捧？因为大家都知道，他将掀起一场史无前例的基建浪潮。所以，原本两三千的房价，迅速翻了十倍，成了两三万。
因此，越早在正确的位置买房子，就能越早享受到政府的预期基建投入，实现房产的增值。
那么，上面大家都关心的两个问题，就解释了。
但是呢，一个城市的规模，是有上限的，以摊大饼方式进行的城市扩张，会使得城市的运营成本越来越高。而且，越往城市边缘卖地，政府能收的钱越少。最终，城市的扩张将到达一个“盈亏平衡点”。
因此，只要过了这个点，很多城市都会面临一个问题，就是卖地的收入，无法支撑新建城市配套的费用。
而且，更重要的是，所有基建配套，其维护成本，都是随着时间在增加的。而且所有的基建，都是有使用寿命的，譬如高速的设计寿命是15年，到期之后，政府需要再进行大笔的重建和修复费用。
换句话说，2008年大批上马的基建，其中不少，再过五六年，就到了使用寿命，需要重新花大钱修缮。
很显然，目前很多用杠杆，欠了一腚沟子债的地方政府，有没啥值钱的地继续卖，势必导致基建老化。而基建老化和政府在基建方面投资预期的下降，势必会传导到房价，并将逐步引发房产价格的走低，然后，再将价格传导至地价，政府的卖地收入锐减，最终，这也意味着土地财政的终结。
而随着地价下跌，政府的预期收入下滑，届时，
地方政府的融资成本将飙涨
，
之前借的地方债利息也将大幅提升。
